ตลาดคอนโด Q1/2569: เมื่อยอดโอนเพิ่ม แต่ธุรกิจบริหารอาคารต้องเตรียมรับโจทย์ใหม่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 June 2026

บทนำ

บทความนี้เรียบเรียงจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ในรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ–ปริมณฑล จำนวน 5 ฉบับ ได้แก่ ไตรมาส 1 ปี 2568 ไตรมาส 2 ปี 2568 ไตรมาส 3 ปี 2568 ไตรมาส 4 ปี 2568 และไตรมาส 1 ปี 2569 โดยบทความนี้คัดเลือกเฉพาะข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม และนำมาวิเคราะห์ต่อในมุมของธุรกิจบริหารอาคาร นิติบุคคลอาคารชุด และ Property Management

เพื่อให้การเปรียบเทียบรายไตรมาสอยู่บนฐานเดียวกัน บทความนี้ใช้ชุดตัวเลขย้อนหลัง 5 ไตรมาสจากรายงานไตรมาส 1 ปี 2569 เป็นฐานหลักในการจัดทำตารางเปรียบเทียบ เนื่องจากรายงานดังกล่าวแสดงข้อมูลย้อนหลังตั้งแต่ Q1/2568 ถึง Q1/2569 ในรูปแบบเดียวกัน ทั้งใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการเปิดขายใหม่ อาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ–ปริมณฑลในไตรมาส 1 ปี 2569 ให้ภาพที่น่าสนใจมากกว่าการมองเพียงว่าตลาดดีขึ้นหรือแย่ลง เพราะตัวเลขสำคัญเคลื่อนไหวคนละทิศทางกันอย่างชัดเจน ฝั่งอุปทานใหม่ยังชะลอตัว ทั้งใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด โครงการเปิดขายใหม่ และอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ แต่ฝั่งการโอนกรรมสิทธิ์กลับเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วย แม้มูลค่าโอนรวมลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้สะท้อนความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ แต่สำหรับธุรกิจบริหารอาคาร ตัวเลขเดียวกันนี้บอกอีกเรื่องหนึ่ง คือ งานบริหารคอนโดกำลังเปลี่ยนจากการรอรับโครงการใหม่ ไปสู่การบริหารคุณภาพของอาคารที่มีอยู่จริง การรับมือกับการโอน การเข้าอยู่อาศัย การดูแลลูกบ้านใหม่ การควบคุมค่าใช้จ่าย และการรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

ข้อมูลคอนโดรายไตรมาส Q1/2568 ถึง Q1/2569

รายการ	Q1/2568	Q2/2568	Q3/2568	Q4/2568	Q1/2569
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด	4,453 หน่วย	11,603 หน่วย	12,660 หน่วย	12,984 หน่วย	2,633 หน่วย
คอนโดเปิดขายใหม่	8,056 หน่วย	2,395 หน่วย	5,058 หน่วย	5,199 หน่วย	6,511 หน่วย
มูลค่าคอนโดเปิดขายใหม่	23,559 ลบ.	28,721 ลบ.	31,127 ลบ.	25,167 ลบ.	38,393 ลบ.
คอนโดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่	8,665 หน่วย	5,382 หน่วย	13,279 หน่วย	9,144 หน่วย	6,271 หน่วย
โอนกรรมสิทธิ์คอนโด	15,146 หน่วย	16,282 หน่วย	19,276 หน่วย	21,014 หน่วย	17,072 หน่วย
มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโด	40,528 ลบ.	37,209 ลบ.	45,449 ลบ.	53,872 ลบ.	39,896 ลบ.

จากข้อมูลรายไตรมาส จะเห็นว่าตลาดคอนโดไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด ฝั่งใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดเพิ่มขึ้นสูงในช่วง Q2–Q4/2568 แต่ลดลงแรงใน Q1/2569 เหลือเพียง 2,633 หน่วย ขณะที่คอนโดเปิดขายใหม่มีจำนวนลดลงจาก Q1/2568 แต่กลับมีมูลค่าเปิดขายใหม่สูงสุดใน Q1/2569 ที่ 38,393 ล้านบาท สะท้อนว่าผู้ประกอบการอาจเลือกเปิดโครงการที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้น มากกว่าการเร่งเปิดจำนวนหน่วยจำนวนมาก

ในด้านคอนโดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ตัวเลขผันผวนตามรอบการส่งมอบโครงการ โดยสูงสุดใน Q3/2568 ที่ 13,279 หน่วย ก่อนลดลงมาอยู่ที่ 6,271 หน่วยใน Q1/2569 ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 15,146 หน่วยใน Q1/2568 เป็น 21,014 หน่วยใน Q4/2568 ก่อนลดลงมาอยู่ที่ 17,072 หน่วยใน Q1/2569 แต่เมื่อเทียบกับ Q1/2568 ยังถือว่าเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วย

ภาพรวม Q1/2569 เทียบ Q1/2568

รายการ	Q1/2568	Q1/2569	เปลี่ยนแปลง
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด	4,453 หน่วย	2,633 หน่วย	-40.9%
โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่	18 โครงการ	13 โครงการ	-27.8%
หน่วยอาคารชุดเปิดขายใหม่	8,056 หน่วย	6,511 หน่วย	-19.2%
มูลค่าอาคารชุดเปิดขายใหม่	23,559 ล้านบาท	38,393 ล้านบาท	+63.0%
อาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่	8,665 หน่วย	6,271 หน่วย	-27.6%
โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด	15,146 หน่วย	17,072 หน่วย	ประมาณ +12.7%
มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด	40,528 ล้านบาท	39,896 ล้านบาท	ประมาณ -1.6%

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาพตลาดคอนโดที่ไม่ได้ฟื้นตัวแบบกว้างทั้งตลาด แต่เป็นการฟื้นตัวแบบคัดเลือก ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่น้อยลง จำนวนหน่วยลดลง แต่โครงการที่เปิดใหม่มีมูลค่ารวมสูงขึ้นมาก แปลว่าตลาดไม่ได้เน้นปริมาณเหมือนเดิม แต่กำลังขยับไปสู่โครงการที่มีราคาต่อหน่วยสูงขึ้น ทำเลเฉพาะมากขึ้น หรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อชัดเจนกว่าเดิม

1. อุปทานใหม่ลดลง: Pipeline ของงานบริหารอาคารใหม่จะบางลง

ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดใน Q1/2569 อยู่ที่ 2,633 หน่วย ลดลง 40.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ลดลงจาก 18 โครงการ เหลือ 13 โครงการ และจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงจาก 8,056 หน่วย เหลือ 6,511 หน่วย ภาพนี้สำคัญมากต่อธุรกิจบริหารอาคาร เพราะอาคารชุดใหม่ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดในอนาคตอาจมีจำนวนน้อยลง

สำหรับบริษัทบริหารอาคาร นี่หมายความว่าโอกาสในการได้สัญญาบริหารโครงการใหม่อาจไม่ได้เติบโตจากจำนวนโครงการเหมือนในอดีต ธุรกิจบริหารอาคารจึงไม่ควรพึ่งพาเพียงงาน Pre-opening หรือการรับบริหารคอนโดเปิดใหม่ แต่ต้องให้ความสำคัญมากขึ้นกับฐานอาคารเดิม การต่อสัญญาบริหาร การยกระดับคุณภาพบริการ และการสร้างรายได้ต่อเนื่องจากงานบริหารเชิงลึก เช่น วิศวกรรมอาคาร การประหยัดพลังงาน ความปลอดภัย การบริหารงบประมาณ การจัดซื้อจัดจ้าง และการบริหารประสบการณ์ลูกบ้าน

2. จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลด แต่มูลค่าเปิดใหม่เพิ่ม: ตลาดกำลังขยับสู่คุณภาพและมูลค่า

จุดที่น่าสนใจที่สุดของ Q1/2569 คือจำนวนหน่วยคอนโดเปิดขายใหม่ลดลง 19.2% แต่มูลค่าโครงการคอนโดเปิดขายใหม่กลับเพิ่มขึ้น 63.0% จาก 23,559 ล้านบาท เป็น 38,393 ล้านบาท หากคำนวณโดยเฉลี่ย มูลค่าเปิดขายต่อหน่วยเพิ่มจากประมาณ 2.9 ล้านบาทต่อหน่วยใน Q1/2568 เป็นประมาณ 5.9 ล้านบาทต่อหน่วยใน Q1/2569

นี่คือสัญญาณสำคัญของธุรกิจบริหารอาคาร เพราะคอนโดที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นไม่ได้ต้องการเพียงการดูแลความสะอาด รปภ. และงานซ่อมบำรุงพื้นฐาน แต่ต้องการมาตรฐานการบริหารที่สูงขึ้นในทุกมิติ ตั้งแต่การบริหารพื้นที่ส่วนกลาง การดูแล Facility ที่ซับซ้อน ระบบ MEP ระบบลิฟต์ ระบบความปลอดภัย ระบบจอดรถ การสื่อสารกับลูกบ้าน ไปจนถึงการบริหารภาพลักษณ์ของอาคาร

ในตลาดที่ราคาต่อหน่วยสูงขึ้น Property Management ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายหลังการขาย แต่เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าโครงการตั้งแต่วันแรก ผู้ซื้อคอนโดระดับกลางถึงสูงไม่ได้ซื้อเพียงห้องชุด แต่ซื้อความมั่นใจว่าหลังโอนแล้วอาคารจะถูกดูแลอย่างมืออาชีพ ค่าส่วนกลางจะถูกใช้คุ้มค่า ระบบอาคารจะไม่เสื่อมเร็ว และมูลค่าทรัพย์สินจะได้รับการปกป้องในระยะยาว

3. อาคารชุดสร้างเสร็จลดลง: งาน Handover และ Defect Management ต้องแม่นยำขึ้น

อาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ใน Q1/2569 มี 6,271 หน่วย ลดลง 27.6% จากฐาน Q1/2568 ที่ 8,665 หน่วย ตัวเลขนี้แปลว่าปริมาณอาคารชุดใหม่ที่เข้าสู่ช่วงส่งมอบจริงลดลง แต่ไม่ได้แปลว่างานบริหารอาคารเบาลงเสมอไป เพราะทุกโครงการที่สร้างเสร็จและเริ่มโอนยังต้องผ่านช่วงที่ซับซ้อนที่สุดช่วงหนึ่งของชีวิตอาคาร คือช่วงเปลี่ยนผ่านจาก Developer Control ไปสู่การอยู่อาศัยจริงและการบริหารโดยนิติบุคคลอาคารชุด

ช่วงนี้เป็นช่วงที่ผู้บริหารอาคารต้องจัดการหลายเรื่องพร้อมกัน ได้แก่ การรับมอบงานระบบ การตรวจสอบเอกสาร As-built และ Operation Manual การติดตาม Defect งานส่วนกลาง การตั้งงบประมาณปีแรก การจัดทำทะเบียนทรัพย์สิน การบริหารผู้รับเหมา การเตรียมทีมช่างและทีมบริการ การควบคุมการย้ายเข้า และการสื่อสารกับลูกบ้านที่เพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ หากช่วงเริ่มต้นทำได้ไม่ดี ปัญหาจะสะสมไปเป็นข้อร้องเรียน ความไม่ไว้วางใจ และความเสี่ยงต่อภาพลักษณ์ของทั้งโครงการและผู้พัฒนา

4. ยอดโอนคอนโดเพิ่ม แต่ยอดเงินลดเล็กน้อย: ลูกบ้านมากขึ้น แต่กำลังจ่ายยังต้องระวัง

ฝั่งการโอนกรรมสิทธิ์ให้ภาพที่แตกต่างจากฝั่งอุปทาน จำนวนโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มจาก 15,146 หน่วยใน Q1/2568 เป็น 17,072 หน่วยใน Q1/2569 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 12.7% แต่ในด้านมูลค่า กลับลดลงเล็กน้อยจาก 40,528 ล้านบาท เหลือ 39,896 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 1.6%

สำหรับธุรกิจบริหารอาคาร นี่เป็นสัญญาณที่ต้องอ่านให้ลึก จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นหมายถึงจำนวนลูกบ้านใหม่เพิ่มขึ้น จำนวนการย้ายเข้าเพิ่มขึ้น จำนวนการเปิดบัญชีค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น และจำนวนปฏิสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้านกับฝ่ายบริหารเพิ่มขึ้น แต่การที่มูลค่าโอนไม่ได้เพิ่มตามจำนวนหน่วย สะท้อนว่าตลาดยังมีแรงกดดันด้านราคาและกำลังซื้ออยู่พอสมควร

ผลกระทบต่อการบริหารอาคารคือ ค่าส่วนกลาง การจัดเก็บเงิน การบริหารงบประมาณ และการควบคุมต้นทุนจะกลายเป็นหัวใจสำคัญมากขึ้น อาคารที่มีลูกบ้านจำนวนมากขึ้นแต่ลูกบ้านระมัดระวังค่าใช้จ่ายมากขึ้น ต้องการฝ่ายบริหารที่อธิบายงบประมาณได้ โปร่งใส จัดซื้อจัดจ้างอย่างมีวินัย และรักษาคุณภาพบริการโดยไม่ปล่อยให้ต้นทุนบานปลาย

5. กรุงเทพฯ ยังเป็นหัวใจของตลาดคอนโด และเป็นสนามหลักของ Property Management

ใน Q1/2569 กรุงเทพมหานครมีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด 11,673 หน่วย จากทั้งหมด 17,072 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 68% ของจำนวนหน่วยโอนคอนโดทั้งหมด และมีมูลค่าโอนอาคารชุด 33,192 ล้านบาท จากทั้งหมด 39,896 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 83% ของมูลค่าโอนคอนโดทั้งหมด

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า กรุงเทพฯ ยังเป็นตลาดหลักของคอนโดทั้งในเชิงจำนวนและมูลค่า สำหรับบริษัทบริหารอาคาร นี่หมายความว่าการแข่งขันด้านคุณภาพบริการในกรุงเทพฯ จะเข้มข้นขึ้น โดยเฉพาะในโครงการที่มีมูลค่าสูงและลูกบ้านมีความคาดหวังสูงกว่าเดิม ผู้บริหารอาคารต้องไม่ใช่เพียงผู้ดูแลงานประจำวัน แต่ต้องทำหน้าที่เป็นผู้รักษามูลค่าทรัพย์สิน ผู้จัดการความเสี่ยง และผู้สร้างประสบการณ์การอยู่อาศัย

ในขณะเดียวกัน จังหวัดรอบกรุงเทพฯ เช่น สมุทรปราการ ปทุมธานี และนนทบุรี ยังมีบทบาทในเชิงจำนวนหน่วยโอน แต่ด้วยมูลค่าเฉลี่ยที่แตกต่างกัน แนวทางบริหารอาคารจึงต้องปรับตามตลาด ไม่ใช่ใช้มาตรฐานเดียวกันทุกโครงการ โครงการระดับกลางต้องการความคุ้มค่าและการควบคุมงบประมาณ โครงการระดับสูงต้องการบริการที่ละเอียดและสร้างประสบการณ์ ส่วนโครงการที่มีผู้เช่าและผู้ซื้ออยู่อาศัยจริงผสมกันต้องการระบบควบคุมการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางและการสื่อสารที่ชัดเจน

6. บทบาทใหม่ของธุรกิจบริหารอาคาร: จาก Cost Center สู่ Value Protector

ในอดีต งานบริหารอาคารมักถูกมองเป็นต้นทุนหลังการขาย แต่ตัวเลขตลาดคอนโด Q1/2569 ชี้ให้เห็นว่าแนวคิดนี้ต้องเปลี่ยนไป เมื่อโครงการใหม่มีจำนวนน้อยลง มูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้น และลูกบ้านระมัดระวังค่าใช้จ่ายมากขึ้น งานบริหารอาคารจึงกลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการรักษามูลค่าทรัพย์สิน

ผู้บริหารอาคารที่ดีต้องช่วยให้อาคารใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพ ลดความเสี่ยงด้านความปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายพลังงาน ลดปัญหาซ่อมบำรุงซ้ำซ้อน เพิ่มความโปร่งใสในการใช้ค่าส่วนกลาง และสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกบ้านว่านิติบุคคลอาคารชุดกำลังบริหารทรัพย์สินร่วมอย่างมืออาชีพ สิ่งเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อความพึงพอใจของลูกบ้าน ความสามารถในการขายต่อ การปล่อยเช่า และภาพลักษณ์ของโครงการในระยะยาว

7. สิ่งที่ธุรกิจบริหารอาคารควรเตรียมตัว

ในภาวะที่คอนโดเปิดใหม่มีจำนวนลดลง แต่ยอดโอนยังเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกิจบริหารอาคารควรปรับกลยุทธ์จากการมองหาแต่โครงการใหม่ ไปสู่การสร้างคุณค่าจากอาคารที่บริหารอยู่แล้วให้มากขึ้น สิ่งที่ควรให้ความสำคัญคือการรักษาสัญญาบริหารเดิม การเพิ่มคุณภาพบริการ การทำให้ลูกบ้านเห็นความคุ้มค่าของค่าส่วนกลาง และการสร้างระบบปฏิบัติการที่ตรวจสอบได้

งานบริหารอาคารในรอบตลาดใหม่ควรเน้นอย่างน้อย 5 เรื่อง ได้แก่ หนึ่ง การบริหารงานรับมอบอาคารและ Defect ส่วนกลางให้รัดกุมตั้งแต่วันแรก สอง การบริหารงบประมาณนิติบุคคลให้โปร่งใสและสื่อสารง่าย สาม การดูแลระบบวิศวกรรมอาคารให้ปลอดภัย ประหยัดพลังงาน และลดความเสี่ยงการหยุดชะงัก สี่ การสร้างประสบการณ์ลูกบ้านผ่านการสื่อสารที่รวดเร็ว สุภาพ และมีข้อมูลรองรับ และห้า การใช้ข้อมูลการร้องเรียน ค่าซ่อม พลังงาน และการจัดเก็บค่าส่วนกลางมาช่วยตัดสินใจเชิงบริหาร

ในตลาดที่จำนวนโครงการใหม่ไม่เติบโตเร็วเหมือนเดิม ความสามารถในการบริหารอาคารเดิมให้ดีขึ้นจะเป็นข้อได้เปรียบสำคัญ บริษัทบริหารอาคารที่พิสูจน์ได้ว่าสามารถลดความเสี่ยง ควบคุมต้นทุน รักษาคุณภาพบริการ และช่วยให้อาคารมีมูลค่าระยะยาว จะมีโอกาสชนะมากกว่าบริษัทที่แข่งขันเพียงราคาค่าบริหารรายเดือน

บทสรุป

ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ–ปริมณฑลใน Q1/2569 ไม่ได้ส่งสัญญาณว่าตลาดกลับมาร้อนแรงแบบเดิม แต่ส่งสัญญาณว่าตลาดกำลังเข้าสู่รอบใหม่ที่ต้องการความแม่นยำและวินัยมากขึ้น ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่น้อยลง แต่เลือกเปิดโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น จำนวนอาคารชุดสร้างเสร็จลดลง แต่การโอนกรรมสิทธิ์ยังเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วย ขณะที่มูลค่าโอนยังถูกกดดันเล็กน้อย

สำหรับธุรกิจบริหารอาคาร นี่คือโอกาสและความท้าทายพร้อมกัน โอกาสคือคอนโดที่มีมูลค่าสูงขึ้นต้องการบริการบริหารอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น ความท้าทายคือ Pipeline โครงการใหม่อาจไม่เติบโตมากเหมือนเดิม และลูกบ้านจะคาดหวังความคุ้มค่ามากขึ้น

ดังนั้น ธุรกิจบริหารอาคารในยุคนี้ต้องไม่รอเพียงงานใหม่จากโครงการใหม่ แต่ต้องสร้างคุณค่าจากอาคารที่มีอยู่จริง บริหารงบประมาณให้โปร่งใส ดูแลระบบอาคารให้ปลอดภัยและมีประสิทธิภาพ ยกระดับประสบการณ์ลูกบ้าน และทำให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรที่น่าเชื่อถือ เพราะในตลาดคอนโดรอบใหม่ ผู้ชนะอาจไม่ใช่โครงการที่ขายได้เร็วที่สุด แต่คือโครงการที่หลังโอนแล้วบริหารได้ดีที่สุด