อาคารที่ดีต้อง Safety First: บทบาทของ Property Manager ในการปกป้องชีวิตผู้คน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

14 June 2026

บทนำ

เมื่อพูดถึงการบริหารอาคาร หลายคนมักนึกถึงการดูแลผู้เช่า การบริหารงบประมาณ การซ่อมบำรุงระบบวิศวกรรม การรักษาความสะอาด หรือการรักษาภาพลักษณ์ของทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ อย่างไรก็ตาม หากถามว่าหน้าที่ใดมีความสำคัญที่สุดในวิชาชีพ Property Management คำตอบอาจไม่ใช่เรื่องการเงิน ไม่ใช่เรื่องความพึงพอใจของผู้เช่า และไม่ใช่เรื่องการควบคุมต้นทุน หากเป็นเรื่องที่พื้นฐานที่สุดและสำคัญที่สุด นั่นคือการดูแลให้ผู้ใช้อาคารทุกคนมีความปลอดภัยในทุกวันที่เข้ามาใช้งานอาคาร

เหตุเพลิงไหม้เป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่มีโอกาสเกิดขึ้นไม่บ่อยนัก แต่เมื่อเกิดขึ้นแล้วมักสร้างผลกระทบรุนแรงต่อชีวิต ทรัพย์สิน ชื่อเสียงขององค์กร และความต่อเนื่องทางธุรกิจ ด้วยเหตุนี้ กฎหมายจึงกำหนดให้อาคารและสถานประกอบกิจการต้องมีมาตรการป้องกันและระงับอัคคีภัยที่เหมาะสม แต่สำหรับผู้บริหารอาคารมืออาชีพ การปฏิบัติตามกฎหมายเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอ

Fire & Life Safety ที่มีประสิทธิภาพไม่ได้เกิดจากการมีเครื่องดับเพลิงครบตามจำนวนที่กำหนด หรือการจัดซ้อมอพยพปีละครั้งเท่านั้น หากเกิดจากการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ การตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง และการสร้างวัฒนธรรมความปลอดภัยให้เกิดขึ้นในองค์กรและในอาคารอย่างแท้จริง

Fire & Life Safety คืออะไร

Fire & Life Safety คือระบบการบริหารจัดการที่มีเป้าหมายเพื่อป้องกันการเกิดอัคคีภัย ลดผลกระทบเมื่อเกิดเหตุ และปกป้องชีวิตของผู้ใช้อาคารเป็นลำดับแรก

แนวคิดนี้ครอบคลุมมากกว่าระบบดับเพลิง โดยรวมถึงการออกแบบอาคาร การจัดการความเสี่ยง การบำรุงรักษาระบบวิศวกรรม การเตรียมพร้อมรับเหตุฉุกเฉิน การฝึกอบรมผู้ใช้อาคาร และการวางแผนฟื้นฟูหลังเกิดเหตุการณ์

ในอาคารสมัยใหม่ ระบบ Fire & Life Safety ประกอบด้วยทั้งระบบเชิงรับ (Passive Fire Protection) เช่น ผนังกันไฟ ประตูหนีไฟ การแบ่งพื้นที่ป้องกันอัคคีภัย การอุดช่องเปิดกันไฟ และระบบป้องกันการลุกลามของควัน รวมถึงระบบเชิงรุก (Active Fire Protection) เช่น ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบสปริงเกลอร์ ระบบหัวรับน้ำดับเพลิง ระบบควบคุมควัน ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ และระบบไฟฟ้าฉุกเฉิน ซึ่งทั้งหมดต้องทำงานร่วมกันอย่างมีประสิทธิภาพ

บทบาทของ Property Manager ในการบริหาร Fire & Life Safety

ผู้จัดการอาคารไม่ได้มีหน้าที่เป็นเพียงผู้ประสานงานการซ่อมบำรุงระบบดับเพลิง หากเป็นผู้รับผิดชอบหลักในการกำกับดูแลความปลอดภัยโดยรวมของอาคาร

หน้าที่สำคัญประกอบด้วยการกำหนดนโยบายด้านความปลอดภัย การจัดทำแผนฉุกเฉิน การจัดทำแผนอพยพหนีไฟ การกำหนดโครงสร้างการตอบสนองเหตุฉุกเฉิน การควบคุมผู้รับเหมา การประสานงานกับผู้เช่า การติดตามการบำรุงรักษาระบบต่าง ๆ และการตรวจสอบให้มั่นใจว่าอาคารยังคงปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายและมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง

Property Manager ต้องสามารถมองเห็นความเชื่อมโยงระหว่างคน กระบวนการ และเทคโนโลยี เพราะอุบัติเหตุร้ายแรงส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากความล้มเหลวของอุปกรณ์เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการรวมกันของหลายปัจจัยที่ถูกมองข้ามเป็นเวลานาน

การบริหารความเสี่ยงเชิงรุก

แนวคิดสำคัญของ Fire & Life Safety คือการป้องกันก่อนเกิดเหตุ มากกว่าการตอบสนองหลังเกิดเหตุ

ผู้จัดการอาคารควรมีการประเมินความเสี่ยงอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีโอกาสเกิดเพลิงไหม้สูง เช่น ห้องไฟฟ้า ห้องเครื่องกำเนิดไฟฟ้า ห้องแบตเตอรี่ ห้องเก็บสารเคมี พื้นที่ประกอบอาหาร ห้อง Data Center และพื้นที่ที่มีการทำงานเชื่อม ตัด เจียร หรือ Hot Work

การตรวจสอบพื้นที่อย่างต่อเนื่องช่วยให้สามารถค้นพบสภาพที่ไม่ปลอดภัยก่อนที่จะพัฒนาไปเป็นอุบัติเหตุ เช่น การเก็บวัสดุไวไฟในห้องเครื่อง การปิดกั้นทางหนีไฟ การเปิดประตูหนีไฟค้างไว้ การต่อวงจรไฟฟ้าโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือการดัดแปลงพื้นที่โดยไม่ผ่านการพิจารณาด้านความปลอดภัย

ประสบการณ์จากเหตุเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ทั่วโลกแสดงให้เห็นบทเรียนเดียวกันอยู่เสมอ อาคารไม่ได้ล้มเหลวจากสาเหตุใหญ่เพียงสาเหตุเดียว หากเกิดจากความผิดพลาดเล็ก ๆ หลายเรื่องที่สะสมต่อเนื่องเป็นเวลานาน ความเสี่ยงด้านอัคคีภัยจึงไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นทันที หากเป็นผลลัพธ์ของพฤติกรรมและการตัดสินใจเล็ก ๆ ที่เกิดขึ้นทุกวัน

ความสำคัญของผู้เช่าและผู้รับเหมา

ความเสี่ยงด้านอัคคีภัยจำนวนมากเกิดขึ้นภายในพื้นที่ผู้เช่าและจากกิจกรรมของผู้รับเหมา มากกว่าจากระบบส่วนกลางของอาคาร

ผู้จัดการอาคารจึงควรมีระบบตรวจสอบพื้นที่ผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงกำหนดมาตรการควบคุมงานปรับปรุงพื้นที่ งานตกแต่งภายใน และงาน Hot Work อย่างเคร่งครัด

การออก Permit to Work การแต่งตั้ง Fire Watch การจัดเตรียมอุปกรณ์ดับเพลิงในพื้นที่ทำงาน และการตรวจสอบพื้นที่หลังเลิกงาน เป็นมาตรการพื้นฐานที่สามารถลดความเสี่ยงได้อย่างมีนัยสำคัญ

ผู้เช่าหลายรายอาจมีการเปลี่ยนแปลงพนักงาน ปรับเปลี่ยนพื้นที่สำนักงาน หรือเพิ่มอุปกรณ์ไฟฟ้าโดยที่ผู้บริหารองค์กรไม่ได้ตระหนักถึงผลกระทบด้านความปลอดภัย การติดตามและให้คำแนะนำเชิงรุกจึงเป็นส่วนสำคัญของการบริหารอาคารในยุคปัจจุบัน

บทบาทของ Property Manager ในการสนับสนุนผู้เช่าให้ปฏิบัติตามกฎหมาย

แม้กฎหมายด้านความปลอดภัยจะกำหนดหน้าที่โดยตรงต่อนายจ้างหรือผู้ประกอบกิจการที่ใช้พื้นที่ภายในอาคาร แต่ในทางปฏิบัติ ผู้เช่าจำนวนมากไม่ได้มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกำหนดทางกฎหมายอย่างครบถ้วน โดยเฉพาะองค์กรขนาดเล็ก บริษัทต่างชาติที่ไม่คุ้นเคยกับกฎหมายไทย หรือสำนักงานที่ไม่มีเจ้าหน้าที่ความปลอดภัยประจำองค์กร

ด้วยเหตุนี้ Property Manager จึงมีบทบาทสำคัญในฐานะผู้ประสานงานและที่ปรึกษาด้านความปลอดภัยของอาคาร ไม่ใช่เพียงผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง แต่เป็นผู้ช่วยให้องค์กรผู้เช่าสามารถปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ

ตัวอย่างที่พบได้บ่อยคือ ผู้เช่าหลายรายไม่ทราบว่าพนักงานของตนควรเข้าร่วมการฝึกอบรมดับเพลิงขั้นต้นตามที่กฎหมายกำหนด หรือไม่เข้าใจบทบาทของ Fire Warden ภายในพื้นที่เช่า บางองค์กรไม่เคยทบทวนแผนอพยพของตนเองหลังจากมีการปรับเปลี่ยนผังสำนักงาน ขณะที่บางรายมีพนักงานใหม่จำนวนมากแต่ไม่เคยได้รับการปฐมนิเทศด้านความปลอดภัยของอาคาร

หากรอให้หน่วยงานราชการเข้ามาตรวจสอบ หรือรอให้เกิดเหตุการณ์ฉุกเฉินก่อนจึงพบข้อบกพร่อง อาจสายเกินไปสำหรับการแก้ไข ดังนั้นอาคารที่มีการบริหารจัดการที่ดีจึงมักจัดให้มีการสื่อสารและให้คำแนะนำแก่ผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการจัดประชุมด้านความปลอดภัยประจำปี การแจกคู่มือฉุกเฉิน การอบรม Fire Warden การจัดกิจกรรมเตรียมความพร้อมก่อนการซ้อมอพยพ หรือการแจ้งเตือนเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

ในมุมมองนี้ Property Manager ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงดูแลให้อาคารปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ยังช่วยให้ผู้เช่าซึ่งอาจไม่มีความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายความปลอดภัย สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องด้วย

การตรวจสอบประจำวัน

การบริหาร Fire & Life Safety ที่ดีเริ่มต้นจากการตรวจสอบประจำวันอย่างสม่ำเสมอ

หัวข้อที่ควรตรวจสอบประกอบด้วย สถานะ Fire Alarm Panel สถานะ Fire Pump ทางหนีไฟและบันไดหนีไฟ ประตูหนีไฟ Exit Sign Emergency Light ห้องไฟฟ้า ห้องเครื่อง ระบบควบคุมควัน พื้นที่ส่วนกลาง การจัดเก็บวัสดุ และงานผู้รับเหมาที่กำลังดำเนินการ

แม้เป็นรายการที่ดูเรียบง่าย แต่หลายเหตุการณ์ร้ายแรงในอดีตเกิดจากข้อบกพร่องพื้นฐานเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นประตูหนีไฟที่ถูกเปิดค้าง ทางหนีไฟที่มีสิ่งกีดขวาง หรืออุปกรณ์ที่อยู่ในสถานะผิดปกติโดยไม่มีผู้ติดตามแก้ไข

การตรวจสอบประจำเดือน

นอกจากการตรวจประจำวันแล้ว ควรมีการตรวจสอบเชิงลึกอย่างน้อยเดือนละครั้ง

ตัวอย่างหัวข้อสำคัญ ได้แก่ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบสปริงเกลอร์ Fire Pump Hose Reel Hydrant เครื่องดับเพลิง ระบบควบคุมควัน ระบบไฟฟ้าฉุกเฉิน เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และระบบที่เกี่ยวข้องกับการอพยพ

ผลการตรวจสอบควรถูกบันทึกอย่างเป็นระบบ พร้อมติดตามการแก้ไขข้อบกพร่องจนแล้วเสร็จ เพื่อป้องกันการสะสมของความเสี่ยงในระยะยาว

การฝึกอบรมและการซ้อมอพยพ

หนึ่งในข้อกำหนดสำคัญตามกฎกระทรวงกำหนดมาตรฐานในการบริหาร จัดการ และดำเนินการด้านความปลอดภัยเกี่ยวกับการป้องกันและระงับอัคคีภัย พ.ศ. 2555 ภายใต้พระราชบัญญัติความปลอดภัย อาชีวอนามัย และสภาพแวดล้อมในการทำงาน พ.ศ. 2554 คือการฝึกอบรมดับเพลิงขั้นต้นและการซ้อมอพยพหนีไฟเป็นประจำทุกปี

กฎหมายกำหนดให้นายจ้างจัดฝึกอบรมดับเพลิงขั้นต้นให้แก่ลูกจ้างไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของลูกจ้างในแต่ละหน่วยงาน และต้องจัดให้มีการซ้อมดับเพลิงและซ้อมอพยพหนีไฟอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง พร้อมจัดทำรายงานผลและเก็บรักษาเอกสารไว้เพื่อการตรวจสอบ

แม้ข้อกำหนดดังกล่าวจะเป็นหน้าที่ของนายจ้างหรือผู้ประกอบกิจการ แต่ในอาคารสำนักงานสมัยใหม่ Property Manager มักเป็นผู้มีบทบาทสำคัญในการประสานงาน สนับสนุน และอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าสามารถปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง

การซ้อมอพยพจึงไม่ได้เป็นเพียงกิจกรรมของอาคาร แต่เป็นกลไกสำคัญที่ช่วยให้ผู้เช่าได้ทบทวนความพร้อมขององค์กรตนเอง ได้ฝึกปฏิบัติหน้าที่ตามแผนฉุกเฉิน และได้ตรวจสอบว่าพนักงานทุกคนทราบวิธีปฏิบัติเมื่อเกิดเหตุจริงหรือไม่

ในวันซ้อมอพยพ สิ่งที่ถูกทดสอบไม่ได้มีเพียงระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ แต่รวมถึงการทำงานของ Fire Alarm Panel ระบบกระจายเสียงฉุกเฉิน การตอบสนองของทีมรักษาความปลอดภัย การตัดสินใจของผู้จัดการอาคาร การปฏิบัติหน้าที่ของ Fire Warden การสื่อสารกับผู้เช่า การบริหารจุดรวมพล และการประสานงานกับหน่วยงานภายนอก

หลายครั้งที่การซ้อมอพยพช่วยค้นพบปัญหาที่ไม่เคยปรากฏในรายงานตรวจสอบประจำเดือน เช่น ผู้ใช้อาคารไม่ทราบเส้นทางหนีไฟที่ใกล้ที่สุด พนักงานใหม่ไม่ทราบจุดรวมพล ระบบกระจายเสียงได้ยินไม่ชัด หรือผู้เช่าบางรายไม่มีผู้รับผิดชอบด้านความปลอดภัยที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้อาจดูเล็กน้อยในวันซ้อม แต่สามารถกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อชีวิตผู้คนได้ในสถานการณ์จริง

ผู้จัดการอาคารจึงควรมองการซ้อมอพยพเป็นกระบวนการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่กิจกรรมประจำปีที่จัดขึ้นเพียงเพื่อให้ผ่านการตรวจสอบ หลังการซ้อมทุกครั้งควรมีการประชุมสรุปบทเรียน วิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อน และกำหนดแผนแก้ไขปรับปรุงอย่างเป็นรูปธรรม พร้อมติดตามผลจนกว่าประเด็นที่พบจะได้รับการแก้ไขครบถ้วน

สำหรับอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อาคารสูง หรือโครงการแบบ Mixed-use การซ้อมอพยพควรพัฒนาไปสู่การจำลองสถานการณ์ที่ซับซ้อนมากขึ้น เช่น เหตุเพลิงไหม้ในพื้นที่ผู้เช่า เหตุเพลิงไหม้ในห้องไฟฟ้า เหตุควันในชั้นใต้ดิน การอพยพผู้พิการหรือผู้สูงอายุ หรือการประสานงานร่วมกับหน่วยงานดับเพลิงภายนอก เพื่อให้การฝึกซ้อมสะท้อนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจริงในอาคาร

ตัวชี้วัดที่ Property Manager ควรติดตาม

การบริหาร Fire & Life Safety อย่างมืออาชีพควรมีตัวชี้วัดที่ชัดเจน เช่น อัตราความพร้อมใช้งานของระบบ Fire Alarm อัตราความพร้อมใช้งานของ Fire Pump อัตราการดำเนินการ PM แล้วเสร็จ จำนวน Defect คงค้าง จำนวนทางหนีไฟที่ถูกปิดกั้น อัตราการเข้าร่วมการฝึกอบรม ผลการซ้อมอพยพ และระยะเวลาในการตอบสนองเหตุฉุกเฉิน

ตัวชี้วัดเหล่านี้ช่วยให้ผู้บริหารอาคารสามารถประเมินสถานะความปลอดภัยของอาคารได้อย่างเป็นรูปธรรม และสามารถนำเสนอข้อมูลต่อเจ้าของอาคาร คณะกรรมการ หรือผู้เช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

บทสรุป

Fire & Life Safety ไม่ใช่เพียงข้อกำหนดทางกฎหมาย ไม่ใช่เพียงรายการตรวจสอบประจำเดือน และไม่ใช่เพียงความรับผิดชอบของฝ่ายวิศวกรรม หากเป็นหนึ่งในภารกิจสำคัญที่สุดของการบริหารอาคาร

อาคารที่ดีอาจสร้างความประทับใจให้ผู้ใช้งานได้ตั้งแต่ครั้งแรกที่เข้ามาเยือน แต่อาคารที่ได้รับความไว้วางใจในระยะยาวคืออาคารที่สามารถปกป้องชีวิตและทรัพย์สินของผู้คนได้อย่างต่อเนื่องในทุกวัน

ในท้ายที่สุด ความสำเร็จของ Property Manager ไม่ได้วัดจากจำนวนปัญหาที่แก้ไขได้เพียงอย่างเดียว หากวัดจากจำนวนเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นเลย เพราะมีการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพอยู่เบื้องหลัง

หน้าที่ของผู้บริหารอาคารจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการดูแลทรัพย์สินของเจ้าของอาคาร แต่รวมถึงการดูแลให้ผู้เช่า ผู้รับเหมา และผู้ใช้อาคารทุกคนสามารถปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยได้อย่างถูกต้อง และพร้อมรับมือกับเหตุการณ์ฉุกเฉินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เพราะท้ายที่สุดแล้ว อาคารที่ดีที่สุดอาจไม่ใช่อาคารที่สวยที่สุด หรืออาคารที่ทันสมัยที่สุด หากเป็นอาคารที่ทุกคนสามารถใช้ชีวิต ทำงาน และกลับบ้านได้อย่างปลอดภัยในทุกวัน