เมื่อ “Liveability” ขับเคลื่อน Demand อสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากโลก และสิ่งที่กรุงเทพต้องเข้าใจให้ครบ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

21 April 2026

บทวิเคราะห์ของ JLL เรื่อง How city liveability is leading to real estate demand (https://www.jll.com/en-us/insights/how-city-liveability-is-leading-to-real-estate-demand) ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า “ความน่าอยู่ของเมือง” ไม่ได้เป็นเพียงภาพลักษณ์หรือ lifestyle อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น “กลไกทางเศรษฐกิจ” ที่แปลงคุณภาพชีวิตให้กลายเป็น demand ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ และเมื่อถอดบทเรียนทั้งหมดออกมาเชื่อมโยงกับกรุงเทพ จะเห็นว่าประเด็นเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องไกลตัว แต่เป็นสิ่งที่กำลังกำหนดอนาคตของเมืองอย่างเงียบๆ

1. Liveability ไม่ใช่เรื่องภาพลักษณ์ แต่คือ Competitive Advantage

รายงานเริ่มต้นด้วยการนิยาม Liveability ว่าเป็นการผสมกันของความมั่นคง ความยั่งยืน ความเป็นอยู่ที่ดี และประสบการณ์ของผู้คนในเมือง ซึ่งในอดีตอาจถูกมองเป็น “คุณค่าเชิงคุณภาพ” สำหรับการใช้ชีวิต แต่ในวันนี้ได้กลายเป็น “ตัวแปรเชิงการแข่งขัน” ที่สามารถ

• ผลักดันการเติบโตของอุตสาหกรรมเทคโนโลยี

• เพิ่มอัตราการเช่าสำนักงาน

• ดึงดูดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

สิ่งนี้สะท้อนชัดว่า เมืองที่สามารถยกระดับคุณภาพชีวิตได้ จะไม่เพียงแค่ดึงดูดคน แต่ดึงดูดเศรษฐกิจทั้งระบบ

สำหรับกรุงเทพ คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงการพัฒนาโครงการใหม่ แต่คือการทำให้ “ประสบการณ์ของคนในเมืองดีขึ้นจริง” ในทุกวัน

2. ความสัมพันธ์เชิงโครงสร้าง: คุณภาพชีวิต ↔ เศรษฐกิจ ↔ อสังหา

JLL ใช้การวิเคราะห์เมืองสำคัญ เช่น Austin, Barcelona, Berlin และ Kuala Lumpur เพื่อแสดงให้เห็นว่า เมืองที่มีคุณภาพชีวิตสูงมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับ performance ทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับเมืองอย่าง Melbourne ซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ของ Global Liveability Index

ข้อมูลสำคัญที่สะท้อนภาพนี้ ได้แก่

• Melbourne มีปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สูงเป็นอันดับต้นๆ ในปี 2025

• ภาคอุตสาหกรรมและค้าปลีกคิดเป็น 67% ของธุรกรรม

• ประชากรเกือบหนึ่งในสามอยู่ในช่วงอายุ 20–39 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มแรงงานหลักในอนาคต

สิ่งเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า Liveability ไม่ได้ดึงดูดแค่ “คน”แต่ดึงดูด “โครงสร้างประชากรที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ”

3. Tech Sector กำลังเปลี่ยนวิธีอ่านตลาดสำนักงาน

ในกรณีของ Austin รายงานชี้ว่า แม้เมืองจะมี vacancy rate ในระดับสูง แต่ demand จากบริษัทเทคโนโลยียังคงแข็งแรง

• Tech companies คิดเป็น 30% ของ leasing volume ในปี 2025

• มีสัดส่วนถึง 44% ของความต้องการพื้นที่ทั้งหมด

• เป็นผู้เช่าหลักในดีลขนาดใหญ่ช่วงปลายปี

สิ่งนี้นำไปสู่ข้อสรุปสำคัญว่า“Vacancy rate ไม่ใช่ headline metric อีกต่อไป”

สิ่งที่สำคัญกว่าคือ👉 ใครคือผู้สร้าง demand

สำหรับกรุงเทพ ประเด็นนี้สะท้อนโดยตรงกับตลาด Grade A office ที่กำลังเผชิญ supply ใหม่จำนวนมาก การมองเพียง occupancy rate อาจไม่เพียงพอ ต้องเข้าใจว่าอาคารใดตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าที่กำลังเติบโตจริง

4. จาก Liveability สู่ Leasing Momentum: วงจรที่ชัดเจน

รายงานอธิบาย pattern ที่เกิดขึ้นในหลายเมืองว่า

• เมืองที่มีคุณภาพชีวิตสูง → ดึงดูดแรงงานทักษะสูง

• แรงงานคุณภาพสูง → ดึงดูด startup และธุรกิจ

• ธุรกิจเติบโต → ดึงดูดเงินลงทุน

• เงินลงทุน → สร้าง demand ในอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่าง Barcelona แสดงให้เห็นว่า

• เมืองที่มี liveability สูงสามารถปรับปรุง office vacancy ได้ดีขึ้น

• และยังติดอันดับสูงใน Global Startup Ecosystem

นี่คือ “วงจรเศรษฐกิจใหม่” ที่ไม่ได้เริ่มจากอสังหาริมทรัพย์แต่เริ่มจาก “ชีวิตของคน”

5. บทเรียนจาก Kuala Lumpur: Policy มีผลต่อ Demand ทันที

รายงานยกกรณี Kuala Lumpur เพื่อสะท้อนบทบาทของนโยบายภาครัฐ โดยเฉพาะการขยายภาษีไปยังภาค leasing และ construction ซึ่งส่งผลให้

• ปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 68% ระหว่างปี 2024–2025

• ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น 3%

• ส่งผลต่อค่า fit-out และค่าเช่า

สิ่งนี้สะท้อนว่า👉 แม้พื้นฐานเมืองจะดี👉 หาก policy ไม่เอื้อ ตลาดสามารถชะลอตัวได้ทันที

สำหรับกรุงเทพ นี่คือบทเรียนสำคัญในเรื่องการกำหนดกฎระเบียบ ผังเมือง และต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนา

6. Melbourne: เมืองที่มีทุกอย่าง เหลือแค่การ “แปลงเป็นผลลัพธ์”

JLL มองว่า Melbourne เป็นเมืองที่มี

• คุณภาพชีวิตสูง

• ความสามารถในการแข่งขันระดับโลก

• ความสามารถในการดึงดูดนักลงทุน

โดยในปี 2025

• ความต้องการพื้นที่สำนักงานใน CBD ฟื้นตัว

• มี net absorption เพิ่มขึ้น

• ได้แรงหนุนจากภาค professional services

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายของเมืองนี้คือ👉 การเปลี่ยนศักยภาพ (liveability + talent) ให้กลายเป็น “economic gain” อย่างต่อเนื่องในอนาคต

นี่เป็นโจทย์เดียวกับหลายเมือง รวมถึงกรุงเทพ

7. สิ่งที่กรุงเทพต้องอ่านให้ขาด

เมื่อรวมทุกประเด็นจากรายงาน จะเห็นภาพชัดว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เริ่มจาก “อาคาร” อีกต่อไป แต่เริ่มจาก “เมือง” และเมืองไม่ได้เริ่มจาก infrastructure เพียงอย่างเดียว แต่เริ่มจาก “คุณภาพชีวิตที่คนสัมผัสได้จริง”

กรุงเทพมีองค์ประกอบหลายอย่างที่พร้อม

• มีโครงการขนาดใหญ่

• มีการลงทุนต่อเนื่อง

• มี ecosystem ธุรกิจที่แข็งแรง

สิ่งที่ยังต้องเร่ง คือการทำให้ Liveability

• เกิดขึ้นในระดับเมือง ไม่ใช่เฉพาะโครงการ

• เชื่อมโยงกันเป็นระบบ

• สร้างประสบการณ์ที่สม่ำเสมอให้กับคนในเมือง

บทสรุป

รายงานของ JLL กำลังบอกเราว่า โลกอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคที่ “Demand ถูกกำหนดโดยคุณภาพชีวิต” เมืองที่สามารถดึงดูดและรักษาคนเก่งไว้ได้ จะเป็นเมืองที่สร้าง demand ได้อย่างยั่งยืน

สำหรับกรุงเทพ คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เรามีอาคารที่ดีที่สุดหรือยัง

แต่คือเรากำลังสร้างเมืองที่คนอยากใช้ชีวิตอยู่จริงหรือไม่