Design for Maintainability: ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ในแบบก่อสร้าง และเหตุใดอาคารจำนวนมากจึงมีปัญหาตั้งแต่วันแรกที่เปิดใช้งาน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

5 June 2026

บทนำ

ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ความสำเร็จของโครงการมักถูกวัดจากความสามารถในการก่อสร้างให้เสร็จตามงบประมาณ ส่งมอบตามกำหนดเวลา และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าในวันเปิดใช้งาน อาคารที่ได้รับรางวัลด้านสถาปัตยกรรม อาคารที่มีพื้นที่ส่วนกลางสวยงาม หรืออาคารที่มีเทคโนโลยีล้ำสมัย มักได้รับความสนใจจากตลาดมากกว่าอาคารที่ออกแบบให้ซ่อมบำรุงง่าย

อย่างไรก็ตาม เมื่ออาคารเริ่มเข้าสู่ช่วงการใช้งานจริง ชีวิตของทรัพย์สินเพิ่งเริ่มต้น อาคารหนึ่งหลังอาจใช้เวลาพัฒนาเพียง 3-5 ปี แต่มีอายุการใช้งานยาวนาน 30-50 ปี หรือมากกว่านั้น ตลอดช่วงเวลาดังกล่าว เจ้าของอาคาร ผู้บริหารทรัพย์สิน และผู้ใช้อาคารจะต้องอยู่ร่วมกับผลลัพธ์ของการตัดสินใจที่เกิดขึ้นในห้องประชุมออกแบบเมื่อหลายสิบปีก่อน

แนวคิด Design for Maintainability (DfM) จึงไม่ได้เป็นเพียงหลักการทางวิศวกรรม หากเป็นแนวคิดด้านการบริหารสินทรัพย์ที่มองอาคารผ่านมุมมองของวงจรชีวิตทั้งหมด (Life Cycle) มากกว่าช่วงการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว หลักการสำคัญคือการออกแบบโดยคำนึงถึงการตรวจสอบ การซ่อมบำรุง การเปลี่ยนทดแทน และการบริหารจัดการอาคารในอนาคต เพื่อให้อาคารสามารถรักษาคุณภาพ ประสิทธิภาพ และความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ตลอดอายุการใช้งาน

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าอาคารสวยเพียงใดในวันเปิดใช้งาน หากเป็นคำถามว่าอาคารจะยังสามารถทำงานได้ดีเพียงใดในอีก 20 หรือ 30 ปีข้างหน้า

เมื่ออาคารจำนวนมากมีปัญหา เพราะการออกแบบไม่ได้คิดถึงคนที่จะดูแลอาคาร

หลักการพื้นฐานที่สุดของ Design for Maintainability คือ Accessibility หรือความสามารถในการเข้าถึงอุปกรณ์เพื่อการตรวจสอบและซ่อมบำรุง หลักการนี้ดูเหมือนเป็นเรื่องง่าย แต่กลับเป็นสาเหตุของปัญหาจำนวนมากในอาคารสมัยใหม่

ในหลายโครงการ อุปกรณ์จำนวนมากถูกซ่อนอยู่เหนือฝ้า หลังผนัง หรือภายในพื้นที่ที่ไม่สามารถเข้าถึงได้จริง แม้จะมีช่องเปิดสำหรับการบำรุงรักษา แต่ตำแหน่งของช่องเปิดกลับไม่ตรงกับตำแหน่งของอุปกรณ์ หรืออุปกรณ์อยู่สูงเหนือช่องเปิดมากจนไม่สามารถใช้งานได้จริง ผลลัพธ์คือทุกครั้งที่เกิดปัญหา ทีมวิศวกรรมต้องรื้อฝ้า รื้อผนัง หรือใช้วิธีการเฉพาะกิจที่เพิ่มทั้งต้นทุนและความเสี่ยง

ปัญหาลักษณะเดียวกันเกิดขึ้นกับระบบสุขาภิบาลที่ไม่มี Access Door สำหรับตรวจสอบท่อ ระบบไฟฟ้าที่เดินสายซ่อนถาวรโดยไม่สามารถเปิดตรวจสอบได้ หรือการติดตั้ง AHU และ FCU ในตำแหน่งที่ไม่สามารถเข้าถึง Coil, Filter และ Motor ได้สะดวก เมื่อถึงเวลาล้างเครื่อง เปลี่ยนอะไหล่ หรือซ่อมแซม จึงต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ควรจะเป็น

ในมุมมองของ Property Management ปัญหาเหล่านี้ไม่ใช่ปัญหาทางเทคนิค แต่เป็นต้นทุนแฝงที่ถูกส่งต่อจากกระบวนการออกแบบมายังช่วงการดำเนินงาน

เมื่อความสวยงามทางสถาปัตยกรรมสร้างต้นทุนระยะยาวโดยไม่รู้ตัว

อาคารจำนวนมากถูกออกแบบโดยให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์และประสบการณ์ในวันแรกของการใช้งาน แต่ละเลยคำถามสำคัญว่าใครจะเป็นผู้ดูแลรักษาสิ่งเหล่านั้นในอีกหลายสิบปีข้างหน้า

ตัวอย่างที่พบได้บ่อยคือการใช้ผนังหินอ่อนหรือวัสดุตกแต่งราคาแพงในพื้นที่ที่มีท่อซ่อนอยู่ด้านหลัง เมื่อเกิดการรั่วซึม การซ่อมแซมจำเป็นต้องรื้อวัสดุตกแต่งที่มีมูลค่าสูงออกทั้งหมด ห้องน้ำจำนวนมากไม่มี Access Panel สำหรับงานสุขาภิบาล ส่งผลให้การซ่อมเพียงเล็กน้อยกลายเป็นงานปรับปรุงขนาดใหญ่

สวนแนวตั้งหรือ Green Wall เป็นอีกตัวอย่างหนึ่งที่ได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายโครงการติดตั้งสวนแนวตั้งเพื่อสร้างภาพลักษณ์ด้านสิ่งแวดล้อม แต่ไม่ได้ออกแบบระบบเข้าถึงสำหรับการตัดแต่ง เปลี่ยนต้นไม้ หรือฉีดพ่นสารป้องกันแมลง เมื่อเวลาผ่านไป สวนที่เคยสวยงามกลับกลายเป็นภาระด้านการบำรุงรักษา

Water Feature หรือบ่อน้ำตกแต่งก็เป็นอีกองค์ประกอบที่มักถูกออกแบบโดยคำนึงถึงความสวยงามเป็นหลัก บางแห่งมีความลึกมาก ไม่มีราวป้องกัน และอยู่ในตำแหน่งที่ผู้ใช้งานสามารถพลัดตกลงไปได้ง่าย กลายเป็นความเสี่ยงด้านความปลอดภัยที่ไม่ควรเกิดขึ้นตั้งแต่ต้น

ความปลอดภัยที่ถูกมองข้ามตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ

หนึ่งในประเด็นที่ปรากฏซ้ำ ๆ ในอาคารจำนวนมากคือการละเลยเรื่อง Safe Maintenance หรือความปลอดภัยในการบำรุงรักษา

หลังคาหลายแห่งไม่มีทางเดินบริการ ไม่มีจุดยึด Lifeline และไม่มีระบบป้องกันการตกสำหรับผู้ปฏิบัติงาน พื้นที่ดาดฟ้าหลายโครงการไม่มีระบบป้องกันบุคคลภายนอกเข้าใช้งาน ทั้งที่มีความเสี่ยงจากการพลัดตกหรือเหตุการณ์ไม่พึงประสงค์

ในพื้นที่ส่วนกลาง ปัญหาพื้นลื่น ทางลาดไม่มีราวจับ ขั้นบันไดไม่มีแถบแสดงความต่างระดับ และราวกันตกที่มีความสูงต่ำกว่ามาตรฐานยังคงพบได้ในหลายโครงการ ราวกันตกบางแห่งมีช่องว่างขนาดใหญ่จนเด็กสามารถลอดผ่านได้ ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่สามารถป้องกันได้ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ

พื้นที่รับส่งผู้โดยสารหลายแห่งไม่มีหลังคาหรือมีการป้องกันฝนสาดไม่เพียงพอ พื้นผิวเมื่อเปียกน้ำมีความลื่นสูง ส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้ใช้งานทุกวัน ไม่ใช่เฉพาะในช่วงเกิดเหตุฉุกเฉิน

DfM จึงเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของผู้ใช้อาคารและผู้ปฏิบัติงานมากพอ ๆ กับเรื่องการบำรุงรักษา

เมื่อที่จอดรถกลายเป็นปัญหาการบริหารตั้งแต่วันแรก

ที่จอดรถเป็นพื้นที่ที่สะท้อนผลกระทบของการออกแบบต่อการดำเนินงานได้ชัดเจนที่สุด

ปัญหาที่พบเป็นประจำ ได้แก่ ช่องจอดรถที่แคบจนเปิดประตูได้ยาก การจัดวางไม้กั้นที่ไม่สอดคล้องกับลักษณะการใช้งานจริง การไม่มีที่จอดรถสำหรับผู้มาติดต่อ การไม่มีพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ หรือการไม่มีระบบบริหารที่จอดรถที่เหมาะสม

หลายโครงการเลือกใช้ระบบ Automated Parking โดยพิจารณาจากจำนวนช่องจอดที่เพิ่มขึ้น แต่ไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนบำรุงรักษาในระยะยาว ความซับซ้อนของระบบ หรือข้อจำกัดด้านขนาดรถที่รองรับได้ ส่งผลให้ระบบดังกล่าวกลายเป็นภาระมากกว่าประโยชน์

การออกแบบทางเข้าออกก็มีผลโดยตรงต่อประสิทธิภาพการดำเนินงาน ทางเข้าออกที่มีเพียงช่องทางเดียวสามารถรองรับรถได้จำกัดในชั่วโมงเร่งด่วน ไม้กั้นที่ทำงานช้าหรือไม่มีระบบสำรองสามารถสร้างคอขวดของการจราจรภายในโครงการได้ทันที

อาคารจำนวนมากกำลังมีต้นทุนแรงงานสูง เพราะออกแบบระบบปฏิบัติการไม่ดี

ต้นทุนที่ซ่อนอยู่ประเภทหนึ่งคือค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร

หลายโครงการมีห้องควบคุมหลายแห่งกระจายอยู่ทั่วโครงการ ทำให้ต้องใช้พนักงานจำนวนมากกว่าที่จำเป็น ระบบ CCTV ถูกติดตั้งในพื้นที่ที่ใช้งานร่วมกับฟังก์ชันอื่น ส่งผลต่อความปลอดภัยของข้อมูลและการควบคุม

พื้นที่ Loading ถูกออกแบบให้มีขนาดเล็กเกินไปหรืออยู่ในตำแหน่งที่ไม่เหมาะสม ส่งผลต่อการขนส่งสินค้าและการให้บริการอาคาร

ห้องสำนักงานนิติบุคคลมีขนาดเล็กเกินไปสำหรับการปฏิบัติงานจริง ตู้จดหมายมีขนาดไม่เพียงพอรองรับพัสดุในยุค E-Commerce และไม่มีระบบควบคุมการเข้าถึงที่เหมาะสม

ปัญหาเหล่านี้อาจดูเป็นรายละเอียดเล็กน้อยในวันก่อสร้าง แต่ส่งผลต่อประสิทธิภาพการดำเนินงานทุกวันตลอดอายุอาคาร

ห้องเครื่องคือหัวใจของอาคาร แต่กลับเป็นพื้นที่ที่ถูกลดขนาดก่อนเสมอ

ห้องเครื่องจำนวนมากถูกออกแบบโดยให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้งานเชิงพาณิชย์มากกว่าความสามารถในการดูแลรักษา

ห้องหม้อแปลงและห้อง MDB ตั้งอยู่ในพื้นที่ใต้ดินที่อับชื้น มีฝุ่นมาก มีท่อน้ำผ่าน หรือไม่มีช่องทางสำหรับเปลี่ยนหม้อแปลงในอนาคต พื้นผิวภายในห้องทำให้เกิดฝุ่นสะสมและมีช่องว่างที่สัตว์สามารถเข้าออกได้

ห้องเครื่องกำเนิดไฟฟ้าหลายแห่งไม่มีมาตรการควบคุมเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน และไม่มีระบบกักเก็บน้ำมันในกรณีเกิดการรั่วไหล

Cooling Tower มักเผชิญปัญหาเสียงดัง การสั่นสะเทือน ละอองน้ำฟุ้งกระจาย และไม่มีบันไดหรือทางขึ้นที่ปลอดภัยสำหรับการบำรุงรักษา

ห้อง Chiller หลายแห่งมีปัญหาน้ำขัง พื้นไม่ลาดเอียง การระบายอากาศไม่เพียงพอ การจัดวางแผงไฟฟ้าใกล้พื้นที่เปียก และไม่มี Curb ป้องกันน้ำไหลออกจากห้องเมื่อเกิดเหตุท่อแตก

ห้องเครื่องลิฟต์เองก็พบปัญหาอุณหภูมิสูง ความชื้นสูง ระบบปรับอากาศไม่เพียงพอ และมีท่อน้ำฝนหรือท่อสุขาภิบาลผ่านพื้นที่สำคัญของระบบลิฟต์

เมื่อการเปลี่ยนเครื่องจักรกลายเป็นโครงการก่อสร้างครั้งใหม่

หนึ่งในปัญหาที่มีต้นทุนสูงที่สุดคือการไม่ได้วางแผนการเปลี่ยนอุปกรณ์หลักตั้งแต่วันแรก

อาคารจำนวนมากสามารถติดตั้ง Chiller หม้อแปลง Generator หรือ Cooling Tower ได้ในช่วงก่อสร้าง แต่กลับไม่มีเส้นทางสำหรับนำอุปกรณ์เดิมออกและนำอุปกรณ์ใหม่เข้าเมื่อหมดอายุการใช้งาน

คำถามพื้นฐานที่ควรถูกถามตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบคือ

• เครื่องจักรจะขนลงจากชั้นดาดฟ้าหรือชั้นสูงๆได้อย่างไร

• จะขนขึ้นจากชั้นใต้ดินได้อย่างไร

• รถบรรทุกสามารถเข้าถึงจุดขนย้ายได้หรือไม่

• มีพื้นที่สำหรับตั้งเครนหรือไม่

• โครงสร้างรองรับน้ำหนักของอุปกรณ์ระหว่างการขนย้ายหรือไม่

คำถามเหล่านี้แทบไม่มีผลต่อวันเปิดอาคาร แต่มีผลอย่างมหาศาลต่อการลงทุนในอนาคต

ผลกระทบเชิงกลยุทธ์

สำหรับ Developer การนำแนวคิด DfM มาใช้ช่วยลดความเสี่ยงด้านคุณภาพอาคารหลังส่งมอบ และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของโครงการในระยะยาว

สำหรับ Investor อาคารที่ดูแลรักษาง่ายมีแนวโน้มรักษากระแสรายได้และควบคุมต้นทุนได้ดีกว่า ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน

สำหรับ Asset Manager DfM คือเครื่องมือสำคัญในการลด Life Cycle Cost และเพิ่ม Asset Resilience

สำหรับ Property Manager DfM คือปัจจัยที่กำหนดประสิทธิภาพการดำเนินงาน ความปลอดภัย และคุณภาพการบริการตลอดอายุอาคาร

สำหรับประเทศไทย แนวคิดนี้ควรได้รับการบูรณาการเข้าสู่กระบวนการ Design Review ตั้งแต่ช่วงวางแผนโครงการ เพื่อยกระดับคุณภาพอาคารและลดต้นทุนแฝงที่เกิดขึ้นตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

สรุป

อาคารจำนวนมากไม่ได้มีปัญหาเพราะผู้บริหารอาคารขาดความสามารถ หรือเพราะทีมวิศวกรรมทำงานไม่มีประสิทธิภาพ

ปัญหาจำนวนมากถูกกำหนดไว้แล้วตั้งแต่วันที่แบบก่อสร้างได้รับการอนุมัติ

• ช่องเปิดที่ไม่มี

• ห้องเครื่องที่คับแคบ

• พื้นที่ซ่อมบำรุงที่ไม่เพียงพอ

• ระบบที่เข้าถึงไม่ได้

• เส้นทางเปลี่ยนเครื่องจักรที่ไม่เคยถูกวางแผน

ทั้งหมดคือการตัดสินใจที่เกิดขึ้นก่อนวันเปิดใช้งานหลายปี

Design for Maintainability จึงไม่ใช่เรื่องของการซ่อมบำรุง หากเป็นศาสตร์ของการออกแบบอาคารโดยมองผ่านสายตาของคนที่จะต้องอยู่กับอาคารหลังนั้นไปอีกหลายสิบปี

เพราะในท้ายที่สุด คุณค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกตัดสินในวันส่งมอบ

แต่ถูกตัดสินจากความสามารถของอาคารในการทำงานได้ดีอย่างต่อเนื่องตลอดอายุการใช้งานของมัน