Ecosystem Over Geography:เมื่ออุตสาหกรรม Life Sciences ในเอเชียแปซิฟิกไม่ได้เลือกทำเลจากแผนที่อีกต่อไป

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

2 June 2026

บทนำ: ยุคที่การเลือกประเทศไม่เพียงพออีกแล้ว

บทความนี้เรียบเรียงและวิเคราะห์จากรายงาน "Ecosystem Over Geography: Life Sciences Location Strategy in APAC" ซึ่งเผยแพร่โดย JLL เมื่อเดือนมิถุนายน 2026 โดยรายงานฉบับเต็มสามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ https://www.jll.com/en-sea/insights/ecosystem-over-geography-life-sciences-location-strategy-in-apac

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา การตัดสินใจเลือกทำเลลงทุนของบริษัทข้ามชาติมักเริ่มต้นจากคำถามที่ค่อนข้างตรงไปตรงมา ประเทศใดมีตลาดใหญ่ที่สุด ประเทศใดมีต้นทุนแรงงานต่ำที่สุด ประเทศใดมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีมากที่สุด หรือประเทศใดมีที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับการลงทุนมากที่สุด แนวคิดดังกล่าวเป็นตรรกะหลักของโลกอุตสาหกรรมในยุคที่ความได้เปรียบทางการแข่งขันเกิดจากประสิทธิภาพการผลิต การบริหารต้นทุน และการเข้าถึงตลาดผู้บริโภคเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตาม เมื่อเศรษฐกิจโลกขับเคลื่อนด้วยองค์ความรู้ เทคโนโลยี และนวัตกรรมมากขึ้น ปัจจัยในการเลือกทำเลก็เริ่มเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย โดยเฉพาะในอุตสาหกรรม Life Sciences ซึ่งครอบคลุมธุรกิจยา เทคโนโลยีชีวภาพ เครื่องมือแพทย์ การวิจัยทางคลินิก และการผลิตทางการแพทย์สมัยใหม่ อุตสาหกรรมเหล่านี้มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากภาคการผลิตทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ เพราะมูลค่าของธุรกิจไม่ได้อยู่ที่กำลังการผลิตเพียงอย่างเดียว หากอยู่ที่ความสามารถในการสร้างนวัตกรรม ความเร็วในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ความน่าเชื่อถือของกระบวนการวิจัย และความสามารถในการผ่านข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่ซับซ้อน

รายงานดังกล่าวเสนอแนวคิดที่น่าสนใจว่า การแข่งขันของอุตสาหกรรม Life Sciences ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกกำลังเปลี่ยนจากการเลือกทำเลตาม "ภูมิศาสตร์" (Geography) ไปสู่การเลือกทำเลตาม "ระบบนิเวศ" (Ecosystem) กล่าวคือ บริษัทไม่ได้มองหาประเทศที่มีต้นทุนต่ำที่สุดอีกต่อไป หากกำลังมองหาสถานที่ที่สามารถเชื่อมโยงบุคลากร ความรู้ เงินทุน สถาบันวิจัย โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย หน่วยงานกำกับดูแล และโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะทางเข้าด้วยกันได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด

ด้วยเหตุนี้ สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นจึงไม่ใช่เพียงการเปลี่ยนแปลงของ Location Strategy หากเป็นการเปลี่ยนแปลงวิธีคิดเกี่ยวกับความสามารถในการแข่งขันของประเทศ เมือง และอสังหาริมทรัพย์ในยุคเศรษฐกิจฐานนวัตกรรมอย่างมีนัยสำคัญ และอาจเป็นหนึ่งในบทเรียนสำคัญที่ประเทศไทยควรศึกษา หากต้องการก้าวจากการเป็นศูนย์กลางบริการสุขภาพและ Medical Tourism ไปสู่การเป็นศูนย์กลาง Life Sciences ของภูมิภาคในอนาคต

จากการเลือก “ประเทศ” สู่การเลือก “ระบบนิเวศ”

แนวคิด Ecosystem Over Geography สะท้อนความเปลี่ยนแปลงสำคัญของโลกธุรกิจในศตวรรษที่ 21 ในอดีต บริษัทอาจตัดสินใจลงทุนในประเทศหนึ่งเพราะมีตลาดขนาดใหญ่หรือมีต้นทุนต่ำ แต่ปัจจุบันการตัดสินใจดังกล่าวต้องพิจารณาปัจจัยที่ซับซ้อนกว่านั้นมาก

คำว่า Ecosystem ในบริบทของ Life Sciences หมายถึงเครือข่ายขององค์ประกอบต่าง ๆ ที่ทำงานเชื่อมโยงกัน ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัย โรงพยาบาลวิจัย ห้องปฏิบัติการ ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง นักลงทุน หน่วยงานกำกับดูแล ผู้ผลิตวัตถุดิบ ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางที่รองรับกิจกรรมด้านการวิจัยและการผลิต

ความได้เปรียบของเมืองหรือประเทศจึงไม่ได้เกิดจากขนาดของตลาดเพียงอย่างเดียว หากเกิดจากความสามารถในการเชื่อมโยงองค์ประกอบเหล่านี้เข้าด้วยกันอย่างมีประสิทธิภาพ เมืองที่สามารถลดอุปสรรคในการทำวิจัย ลดระยะเวลาในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงทรัพยากรสำคัญ จะมีความสามารถในการแข่งขันสูงกว่าเมืองที่มีต้นทุนต่ำแต่ขาดระบบสนับสนุน

ในหลายกรณี บริษัทอาจยินดีจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่า หรือยอมรับต้นทุนการดำเนินงานที่สูงกว่า หากสามารถเข้าถึงระบบนิเวศที่ช่วยลดระยะเวลาในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้ เพราะในอุตสาหกรรม Life Sciences เวลาอาจมีมูลค่ามากกว่าต้นทุนที่ประหยัดได้หลายเท่า

Life Sciences: อุตสาหกรรมที่ความเร็วสำคัญกว่าต้นทุน

อุตสาหกรรม Life Sciences แตกต่างจากอุตสาหกรรมการผลิตทั่วไปตรงที่วงจรการพัฒนาผลิตภัณฑ์มีความยาวนาน ใช้เงินลงทุนสูง และมีความเสี่ยงสูง ยาหรือเทคโนโลยีทางการแพทย์หนึ่งรายการอาจต้องใช้เวลา 10-15 ปี ตั้งแต่การวิจัยพื้นฐาน การทดลองในห้องปฏิบัติการ การทดลองทางคลินิก การขออนุมัติจากหน่วยงานกำกับดูแล ไปจนถึงการวางจำหน่ายเชิงพาณิชย์

ในกระบวนการดังกล่าว ความล่าช้าเพียงไม่กี่เดือนอาจส่งผลต่อรายได้ในอนาคตนับพันล้านดอลลาร์ บริษัทจึงให้ความสำคัญกับปัจจัยที่ช่วยเร่งความเร็วของกระบวนการทั้งหมดมากกว่าการลดต้นทุนเพียงเล็กน้อย

ธุรกิจในกลุ่มนี้ยังมีความหลากหลายสูง บริษัทด้านยาและเทคโนโลยีชีวภาพมักต้องการการเข้าถึงนักวิทยาศาสตร์และสถาบันวิจัยระดับโลก ขณะที่ผู้ผลิตเครื่องมือแพทย์ต้องการโรงงานที่ได้มาตรฐานสูงและห่วงโซ่อุปทานที่เชื่อถือได้ ส่วน CRO และ CDMO ต้องพึ่งพาเครือข่ายโรงพยาบาล แพทย์ และผู้เข้าร่วมการทดลองทางคลินิกจำนวนมาก

ความต้องการที่แตกต่างกันเหล่านี้ทำให้แนวคิดเรื่อง “ทำเลที่ดีที่สุด” ไม่มีคำตอบเดียวอีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับตำแหน่งขององค์กรในห่วงโซ่มูลค่าของอุตสาหกรรม

Demographic Shift: คลื่นผู้สูงอายุและโรคเรื้อรังที่กำลังเปลี่ยนภูมิภาค

หนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของ Life Sciences ในเอเชียแปซิฟิก คือการเปลี่ยนแปลงด้านประชากรและสุขภาพของประชาชน ภูมิภาคนี้กำลังเผชิญทั้งการเข้าสู่สังคมสูงวัยและการเพิ่มขึ้นของโรคไม่ติดต่อเรื้อรังในเวลาเดียวกัน

ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่เข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ โดยประชากรอายุเกิน 65 ปีมีสัดส่วนประมาณ 30% ของประชากรทั้งหมด ขณะที่เกาหลีใต้ ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน และออสเตรเลีย กำลังเคลื่อนเข้าสู่โครงสร้างประชากรในลักษณะเดียวกัน ส่งผลให้ความต้องการด้านการรักษาโรคหัวใจ โรคมะเร็ง โรคทางระบบประสาท และโรคที่เกี่ยวข้องกับวัยสูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน ประเทศกำลังพัฒนาในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเอเชียใต้กำลังเผชิญกับการเพิ่มขึ้นของโรคไม่ติดต่อเรื้อรังจากการขยายตัวของเมืองและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิต ประเทศไทย อินเดีย อินโดนีเซีย และเวียดนาม ล้วนมีภาระโรคที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่มีความต้องการสูงไม่ได้หมายความว่าจะเป็นฐานการผลิตหรือศูนย์วิจัยที่เหมาะสมที่สุดเสมอไป ความต้องการของตลาดเป็นเพียงส่วนหนึ่งของสมการ ขณะที่ความสามารถในการพัฒนานวัตกรรมและส่งมอบผลิตภัณฑ์สู่ตลาดยังขึ้นอยู่กับองค์ประกอบอื่น ๆ ของระบบนิเวศด้วย

Regulatory Advantage: เมื่อกฎระเบียบกลายเป็นอาวุธทางการแข่งขัน

ในอุตสาหกรรม Life Sciences กฎระเบียบไม่ได้เป็นเพียงข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตาม หากเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ

ประเทศที่มีกระบวนการอนุมัติที่โปร่งใส ชัดเจน และคาดการณ์ได้ สามารถดึงดูดการลงทุนด้านการวิจัยและพัฒนาได้มากกว่า เพราะช่วยลดความไม่แน่นอนในการดำเนินธุรกิจ ในทางกลับกัน ประเทศที่มีกระบวนการอนุมัติซับซ้อน ใช้เวลานาน หรือเปลี่ยนแปลงบ่อย จะเพิ่มความเสี่ยงให้กับนักลงทุน

ความสำคัญของกฎระเบียบยิ่งเพิ่มขึ้นเมื่อพิจารณาว่าในอุตสาหกรรมนี้ ความเร็วในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดของความสำเร็จทางธุรกิจ ประเทศที่สามารถลดระยะเวลาการอนุมัติผลิตภัณฑ์ได้ แม้เพียงไม่กี่เดือน ก็อาจสร้างความได้เปรียบทางเศรษฐกิจมหาศาล

ด้วยเหตุนี้ หลายประเทศในเอเชียจึงเริ่มแข่งขันกันด้วยการปฏิรูประบบกำกับดูแล เพื่อดึงดูดการลงทุนด้าน Life Sciences มากขึ้น โดยเฉพาะจีนและอินเดียที่พยายามยกระดับประสิทธิภาพของระบบอนุมัติและการกำกับดูแลอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

R&D Cluster: เหตุใดนวัตกรรมจึงกระจุกตัวอยู่เพียงไม่กี่เมือง

แม้เอเชียแปซิฟิกจะเป็นภูมิภาคที่มีขนาดใหญ่และมีประชากรจำนวนมาก แต่กิจกรรมด้านการวิจัยและพัฒนากลับกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่จำนวนจำกัด การลงทุนด้าน R&D ส่วนใหญ่กระจายอยู่ในจีน ญี่ปุ่น อินเดีย และออสเตรเลีย โดยเฉพาะในเมืองหลักอย่างเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ซูโจว โตเกียว โอซาก้า เกียวโต เมลเบิร์น ซิดนีย์ มุมไบ ไฮเดอราบัด และเบงกาลูรู

ปรากฏการณ์นี้สะท้อนแนวคิดที่นักเศรษฐศาสตร์เรียกว่า Agglomeration Effect หรือผลประโยชน์จากการรวมตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เมื่อนักวิจัย นักลงทุน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และบริษัทเอกชนอยู่ใกล้กัน การแลกเปลี่ยนความรู้และการสร้างนวัตกรรมจะเกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น

ระบบนิเวศดังกล่าวใช้เวลาหลายสิบปีในการก่อร่างสร้างตัว และยากที่จะสร้างขึ้นใหม่ในระยะเวลาอันสั้น ด้วยเหตุนี้ บริษัทจำนวนมากจึงเลือกตั้งฐานอยู่ในเมืองที่มี Cluster อยู่แล้ว มากกว่าพยายามสร้าง Cluster ใหม่จากศูนย์

Talent First Strategy: ทำเลที่ดีที่สุดคือที่ที่คนเก่งอยู่

ในโลกของ Life Sciences บุคลากรถือเป็นทรัพยากรที่มีค่าที่สุด นักวิทยาศาสตร์ นักวิจัย ผู้เชี่ยวชาญด้าน Clinical Trials ผู้เชี่ยวชาญด้าน Regulatory Affairs วิศวกรชีวการแพทย์ และผู้เชี่ยวชาญด้านคุณภาพ ล้วนเป็นบุคลากรที่ต้องใช้เวลาหลายปีในการพัฒนา

ด้วยเหตุนี้ บริษัทจำนวนมากจึงเริ่มวางกลยุทธ์แบบ Talent First กล่าวคือ เริ่มจากการพิจารณาว่าบุคลากรที่ต้องการอยู่ที่ไหน แล้วจึงตัดสินใจเลือกทำเลของสำนักงาน ห้องปฏิบัติการ หรือโรงงานตามไปภายหลัง

แนวคิดดังกล่าวแตกต่างจากอดีตที่มักเลือกทำเลจากต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ก่อน แล้วค่อยหาทางดึงดูดบุคลากรตามมา ประสบการณ์ของหลายองค์กรแสดงให้เห็นว่าการอยู่ห่างจาก Talent Cluster อาจช่วยลดต้นทุนระยะสั้น แต่สร้างต้นทุนแฝงด้านการสรรหา การรักษาพนักงาน และการสร้างนวัตกรรมในระยะยาว

Capital Follows Innovation: เงินทุนไหลไปสู่ระบบนิเวศที่แข็งแรง

เงินทุนเป็นอีกองค์ประกอบสำคัญของระบบนิเวศ Life Sciences โดยเฉพาะในธุรกิจ Biotech และ MedTech ที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากก่อนจะสร้างรายได้

นักลงทุน Venture Capital มักเลือกลงทุนในพื้นที่ที่มีมหาวิทยาลัยชั้นนำ มีสตาร์ทอัพคุณภาพสูง และมีโอกาสสร้างนวัตกรรมใหม่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เงินทุนกระจุกตัวอยู่ในเมืองที่มีระบบนิเวศเข้มแข็งอยู่แล้ว

เมื่อเงินทุนไหลเข้าสู่พื้นที่ใดมากขึ้น พื้นที่นั้นก็สามารถดึงดูดผู้ประกอบการและนักวิจัยได้มากขึ้น เกิดเป็นวงจรเสริมแรงที่ทำให้ระบบนิเวศแข็งแกร่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง

Life Sciences Real Estate: Asset Class ใหม่ของโลกอสังหาริมทรัพย์

ผลกระทบที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือการเกิดขึ้นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางสำหรับ Life Sciences ซึ่งแตกต่างจากอาคารสำนักงานหรือโรงงานทั่วไปอย่างชัดเจน

อาคารประเภทนี้ต้องรองรับห้องปฏิบัติการ Wet Lab และ Dry Lab ระบบ Cleanroom พื้นที่ผลิตตามมาตรฐาน GMP ระบบควบคุมอุณหภูมิและความชื้น ระบบจัดการสารเคมี ระบบสำรองไฟฟ้า และระบบรักษาความปลอดภัยที่มีความซับซ้อนสูง

การออกแบบอาคารสำหรับ Life Sciences จึงไม่ใช่เพียงเรื่องของพื้นที่ใช้สอย หากเป็นเรื่องของการสร้างสภาพแวดล้อมที่สามารถรองรับการวิจัย การทดลอง และการผลิตที่มีความละเอียดอ่อนสูงได้อย่างต่อเนื่อง

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือ Asset Class ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง แต่ก็ต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับความต้องการเฉพาะของผู้ใช้งาน

Implications for Property Management

สำหรับผู้บริหารอาคารและผู้ให้บริการ Property Management แนวโน้มดังกล่าวกำลังขยายขอบเขตความรับผิดชอบให้กว้างกว่าการบริหารอาคารทั่วไปอย่างมาก

ความต่อเนื่องของระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบน้ำบริสุทธิ์ ระบบควบคุมแรงดันอากาศ และระบบสำรองต่าง ๆ กลายเป็นปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพของงานวิจัยและการผลิต ความผิดพลาดเพียงเล็กน้อยอาจทำให้การทดลองที่ใช้เวลาหลายเดือนต้องเริ่มต้นใหม่ หรือส่งผลกระทบต่อผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูง

Property Management ในอาคารประเภทนี้จึงต้องเข้าใจทั้งเรื่องวิศวกรรม ความเสี่ยง การปฏิบัติตามข้อกำหนด และความต้องการเฉพาะของผู้ใช้งานในระดับที่ลึกกว่าการบริหารอาคารสำนักงานทั่วไป

Thailand's Opportunity: จาก Medical Tourism Hub สู่ Life Sciences Ecosystem Hub

ประเทศไทยมีจุดแข็งหลายประการที่ประเทศอื่นในภูมิภาคสร้างขึ้นได้ยาก ทั้งคุณภาพของโรงพยาบาลเอกชน ชื่อเสียงด้าน Medical Tourism ที่ได้รับการยอมรับในระดับโลก ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ซึ่งเป็นศูนย์กลางของอาเซียน และคุณภาพชีวิตที่สามารถดึงดูดบุคลากรจากต่างประเทศได้

อย่างไรก็ตาม หากประเทศไทยต้องการก้าวสู่การเป็นศูนย์กลาง Life Sciences อย่างแท้จริง การมีโรงพยาบาลที่ดีเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอ ประเทศจำเป็นต้องพัฒนาองค์ประกอบอื่นของระบบนิเวศควบคู่กันไป ไม่ว่าจะเป็นการวิจัยทางคลินิก การเชื่อมโยงระหว่างมหาวิทยาลัยกับภาคอุตสาหกรรม การสนับสนุนสตาร์ทอัพด้านสุขภาพ การดึงดูด Venture Capital และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทางที่รองรับการวิจัยและการผลิต

ความท้าทายสำคัญจึงไม่ใช่การดึงดูดบริษัทให้เข้ามาลงทุนเพียงครั้งเดียว แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่ทำให้บริษัทเหล่านั้นเลือกเติบโตและขยายการลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง

บทสรุป: ประเทศที่ชนะคือประเทศที่ลด Friction ได้มากที่สุด

หัวใจสำคัญของแนวคิด Ecosystem Over Geography คือการยอมรับว่าความสามารถในการแข่งขันของประเทศไม่ได้เกิดจากต้นทุนต่ำหรือขนาดตลาดเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป หากเกิดจากความสามารถในการลดอุปสรรคที่ขัดขวางการสร้างนวัตกรรมและการเติบโตของธุรกิจ

ประเทศที่สามารถเชื่อมโยงบุคลากร ความรู้ เงินทุน กฎระเบียบ และโครงสร้างพื้นฐานเข้าด้วยกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถดึงดูดการลงทุนคุณภาพสูงได้มากกว่า และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้มากกว่าในระยะยาว

ในอดีต ประเทศแข่งขันกันด้วยต้นทุนการผลิต ปัจจุบันแข่งขันกันด้วยคุณภาพของระบบนิเวศ และในอนาคต ประเทศที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดอาจไม่ใช่ประเทศที่มีทรัพยากรมากที่สุด หากเป็นประเทศที่สามารถทำให้ผู้ประกอบการ นักวิจัย นักลงทุน และผู้มีความสามารถ สามารถทำงานร่วมกันได้อย่างราบรื่นที่สุด เพราะในโลกของ Life Sciences ความได้เปรียบที่แท้จริงไม่ได้อยู่บนแผนที่ แต่อยู่ในระบบนิเวศที่ทำให้การค้นพบครั้งต่อไปเกิดขึ้นได้เร็วกว่าเดิม