Green Finance: เมื่ออาคารเขียวกลายเป็นภาษาทางการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

1 July 2026

บทนำ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากเดิมที่มูลค่าของอาคารถูกประเมินจากทำเล คุณภาพการก่อสร้าง ค่าเช่า อัตราการเช่า และศักยภาพของผู้เช่า วันนี้อาคารเริ่มถูกมองผ่านอีกมิติหนึ่ง คือความสามารถในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ Green Finance จึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของธนาคารหรือฝ่ายการเงิน แต่กำลังกลายเป็นภาษากลางใหม่ของเจ้าของอาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน ผู้ให้เช่า ผู้เช่า และผู้บริหารอาคาร

ในอดีต คำว่าอาคารเขียวมักถูกเชื่อมโยงกับใบรับรอง เช่น LEED, TREES, EDGE หรือมาตรฐานด้านพลังงานต่าง ๆ แต่ในมุมของ Green Finance คำถามเริ่มเปลี่ยนจาก “อาคารนี้เขียวหรือไม่” เป็น “อาคารนี้ลดคาร์บอนได้จริงหรือไม่ วัดผลได้หรือไม่ และเข้าเกณฑ์ทางการเงินสีเขียวหรือไม่” ความแตกต่างนี้สำคัญมาก เพราะ Green Finance ไม่ได้ให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์เพียงอย่างเดียว แต่ต้องการข้อมูลที่ตรวจสอบได้ เช่น การใช้พลังงานต่อพื้นที่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจกต่อพื้นที่ การลดการใช้พลังงานเมื่อเทียบกับฐานเดิม และแผนการปรับปรุงอาคารที่มีตัวชี้วัดชัดเจน

Green Finance คืออะไรในบริบทอสังหาริมทรัพย์

Green Finance คือการจัดสรรเงินทุนไปยังโครงการหรือกิจกรรมที่สร้างผลลัพธ์ด้านสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ การใช้พลังงานหมุนเวียน การลดการใช้น้ำ การจัดการของเสีย หรือการเพิ่มความสามารถในการรับมือกับความเสี่ยงจากสภาพภูมิอากาศ

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Green Finance สามารถเกิดขึ้นได้หลายรูปแบบ เช่น Green Loan สำหรับโครงการอาคารเขียวหรือการปรับปรุงอาคารเดิม Sustainability-Linked Loan ที่ผูกเงื่อนไขทางการเงินกับ KPI ด้านสิ่งแวดล้อม Green Bond หรือ Sustainability Bond สำหรับระดมทุนโครงการขนาดใหญ่ และ Green Home Loan สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระบบประหยัดพลังงานหรือพลังงานหมุนเวียน

ความสำคัญของ Green Finance คือมันทำให้อาคารเขียวไม่ใช่เพียงต้นทุนเพิ่ม แต่กลายเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ทางการเงิน หากโครงการสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีประสิทธิภาพด้านพลังงานและคาร์บอนที่ดีกว่า โอกาสในการเข้าถึงเงินทุน การได้รับเงื่อนไขทางการเงินที่เหมาะสม หรือการสร้างความเชื่อมั่นกับนักลงทุนก็จะสูงขึ้น ในทางกลับกัน อาคารที่ไม่มีข้อมูล ไม่มีแผนลดคาร์บอน หรือไม่สามารถอธิบายสถานะด้านสิ่งแวดล้อมของตนเองได้ อาจถูกมองว่ามี transition risk มากขึ้นในอนาคต

Thailand Taxonomy คือจุดเปลี่ยนสำคัญ

Thailand Taxonomy คือกรอบอ้างอิงกลางของประเทศไทยในการจำแนกกิจกรรมทางเศรษฐกิจว่าเป็นกิจกรรมที่สอดคล้องกับเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่ โดยใช้แนวคิดแบบ traffic light แบ่งกิจกรรมเป็น Green, Amber และ Red พร้อมหลักการ Do No Significant Harm และ Minimum Social Safeguards และปัจจุบันยังเป็นเครื่องมืออ้างอิงแบบสมัครใจ ไม่ใช่กฎหมายบังคับโดยตรง

ความสำคัญของ Thailand Taxonomy อยู่ที่การทำให้คำว่า “เขียว” มีเกณฑ์กลางมากขึ้น ก่อนหน้านี้ตลาดอาจใช้คำว่า green, sustainable, low carbon หรือ ESG แตกต่างกันไปตามแต่ละองค์กร แต่เมื่อมี Taxonomy ภาคการเงินสามารถใช้เป็นกรอบในการประเมินได้ว่าเงินกู้ พันธบัตร หรือการลงทุนที่อ้างว่าเป็นสีเขียว มีเหตุผลรองรับเพียงพอหรือไม่

Thailand Taxonomy Phase 1 ครอบคลุมภาคพลังงานและขนส่ง ส่วน Phase 2 ซึ่งเผยแพร่ในเดือนพฤษภาคม 2025 ได้ขยายครอบคลุม 4 ภาคส่วนเพิ่มเติม ได้แก่ เกษตร ก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ อุตสาหกรรมการผลิต และการจัดการของเสีย ซึ่งล้วนเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูงหรือมีความเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ นี่คือจุดเปลี่ยนที่สำคัญ เพราะการก่อสร้าง การถือครอง การซื้อขาย การปรับปรุง และการบริหารอาคาร เริ่มถูกเชื่อมโยงเข้ากับเกณฑ์ทางการเงินสีเขียวอย่างเป็นระบบ ไม่ใช่เพียงการรับรองอาคารตามความสมัครใจเท่านั้น

Thailand Taxonomy มองอาคารอย่างไร

Thailand Taxonomy สำหรับภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มองเฉพาะตัวอาคารใหม่ แต่ครอบคลุมวงจรชีวิตของกิจกรรมหลายประเภท ได้แก่ การก่อสร้างอาคารใหม่ การปรับปรุงอาคารเดิม การซื้อหรือถือครองอาคาร การติดตั้ง บำรุงรักษา และซ่อมแซมอุปกรณ์เฉพาะของอาคาร รวมถึงการรื้อถอนและเตรียมพื้นที่ โดยค่าใช้จ่ายหรือกระแสเงินที่เกี่ยวข้อง เช่น CapEx, OpEx, building value, refinancing of loans or mortgages และ building assets สามารถถูกพิจารณาได้ หากกิจกรรมนั้นเข้าเกณฑ์ Taxonomy

แนวคิดสำคัญที่สุดคือ Thailand Taxonomy ไม่ได้ใช้เพียงตัวชี้วัดการใช้พลังงานแบบเดิม แต่ใช้ emission per square metre หรือ carbon intensity เป็นตัวชี้วัดหลักในการประเมินสมรรถนะของอาคาร เพราะการใช้พลังงานอย่างเดียวอาจยังไม่สะท้อนผลกระทบด้านคาร์บอนทั้งหมด เช่น อาคารที่ใช้ไฟฟ้าจากระบบที่ปล่อยคาร์บอนต่ำอาจมีผลลัพธ์ด้าน climate impact แตกต่างจากอาคารที่ใช้พลังงานจากเชื้อเพลิงฟอสซิลโดยตรง

ขอบเขตการคำนวณของอาคารภายใต้ Taxonomy ให้ความสำคัญกับการปล่อยคาร์บอนที่เกี่ยวข้องกับพลังงานของอาคาร โดยรวม Scope 1 จากการเผาไหม้เชื้อเพลิงในอาคาร Scope 2 จากการใช้ไฟฟ้าหรือ district heating/cooling และ Scope 3 บางส่วนที่เกี่ยวข้องกับการจัดหา ส่งผ่าน และกระจายพลังงานเข้าสู่อาคาร แต่ยังไม่รวม Scope 3 อื่น ๆ เช่น transport, waste และ water ในเวอร์ชันปัจจุบัน

อีกประเด็นที่สำคัญมากคือ Taxonomy เน้น emissions ที่อยู่ภายใต้การควบคุมของเจ้าของอาคารหรือผู้จัดการอาคาร เช่น base building หรือ core and shell ไม่ใช่โหลดการใช้พลังงานทั้งหมดของผู้เช่า เหตุผลคือการใช้ไฟฟ้าในพื้นที่เช่าอาจอยู่นอกเหนือการควบคุมของเจ้าของอาคาร และผู้เช่าอาจเปลี่ยนแปลงระหว่างอายุของเงินกู้หรือพันธบัตร ทำให้การประเมินความสอดคล้องของอาคารคลาดเคลื่อนได้

อาคารใหม่: ต้องเขียวจริง ไม่มี Amber

สำหรับอาคารใหม่ Thailand Taxonomy กำหนดไว้ค่อนข้างชัดว่า หากจะเข้าเกณฑ์ climate change mitigation ต้องเข้าเกณฑ์ Green เท่านั้น โดยไม่มีสถานะ Amber สำหรับอาคารใหม่ หมายความว่าอาคารใหม่ไม่สามารถอ้างว่าเป็นเพียงอาคาร “กำลังเปลี่ยนผ่าน” ได้ หากต้องการใช้กรอบ Taxonomy เพื่อสนับสนุน Green Finance อาคารนั้นต้องแสดงให้เห็นว่าเข้าเกณฑ์สีเขียวตั้งแต่ต้น

อาคารใหม่สามารถเข้าเกณฑ์ได้ 2 แนวทาง แนวทางแรกคือการทำให้ carbon intensity ของอาคารสอดคล้องกับ Thailand buildings national decarbonisation pathway ซึ่งกำหนดค่า kgCO₂/m²/year แยกตามประเภทอาคาร เช่น office, hotel, retail/wholesale, department store, hospital, condominium, education และ other โดยเส้นทางนี้ลดลงตามปีจนมุ่งสู่ศูนย์ในปี 2050

แนวทางที่สองคือการใช้ green building certification เป็น proxy แต่ไม่ได้หมายความว่าใบรับรองใด ๆ จะเพียงพอโดยอัตโนมัติ เอกสาร Taxonomy ระบุ proxy certification labels และเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น TREES, LEED, EDGE และ Building No.5 โดยบางกรณีต้องอยู่ในระดับ Gold หรือ Platinum หรือมีเงื่อนไขด้านประสิทธิภาพพลังงานเพิ่มเติมเหนือ ASHRAE 90.1 หรือ ASHRAE 90.2 รวมถึงข้อกำหนดเรื่องอายุของใบรับรองสำหรับตราสารหนี้

นี่คือสาระสำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องเข้าใจ อาคารใหม่ที่อยากเข้าถึง Green Finance ในอนาคตควรออกแบบตั้งแต่ต้นให้ตอบโจทย์ทั้ง certification และ performance เพราะการได้ใบรับรองอาคารเขียวอาจช่วยเป็นหลักฐานสำคัญ แต่ธนาคารและนักลงทุนจะให้ความสำคัญกับความสามารถในการวัดผลและรายงานข้อมูลประกอบด้วย

อาคารเดิม: โอกาสใหญ่ของ Green Finance

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาคารเดิมมีจำนวนมากกว่าอาคารใหม่ และอาคารจำนวนไม่น้อยถูกสร้างขึ้นในยุคที่ต้นทุนพลังงานและคาร์บอนยังไม่ใช่ประเด็นหลัก ดังนั้น Green Finance จึงมีบทบาทสำคัญมากกับการปรับปรุงอาคารเดิม หรือ green retrofit

Thailand Taxonomy เปิดช่องให้การปรับปรุงอาคารเดิมเข้าเกณฑ์ Green ได้ หาก renovation ทำให้อาคารสอดคล้องกับเกณฑ์ Green ของอาคารใหม่ แต่สำหรับสถานะ Amber หรือ transition การปรับปรุงอาคารเดิมต้องทำให้ greenhouse gas emissions intensity หรือ energy use ลดลงอย่างน้อย 30% สำหรับอาคารที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตร และลดลงอย่างน้อย 20% สำหรับอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป เมื่อเทียบกับ baseline ณ จุดเริ่มต้นของโครงการ โดย option นี้ใช้ได้ถึงช่วงสิ้นสุด transition period ในปี 2040

นี่คือประเด็นที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เพราะอาคารเดิมไม่จำเป็นต้องรอให้เป็นอาคารเขียวสมบูรณ์ทันทีจึงจะเข้าสู่โลกของ Green Finance ได้ หากมีแผนปรับปรุงที่วัดผลได้ มี baseline ที่ชัดเจน และมีผลลัพธ์ด้านพลังงานหรือคาร์บอนที่พิสูจน์ได้ ก็อาจเข้าข่าย transition finance ได้

ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้จะผลักดันให้อาคารเดิมต้องมีข้อมูลมากขึ้น เช่น energy audit, commissioning, measurement and verification, metering, sub-metering, chiller plant performance, lighting retrofit, control optimization, renewable energy feasibility และแผนปรับปรุงระบบประกอบอาคารที่เชื่อมกับ KPI ทางการเงิน ไม่ใช่เพียงการทำโครงการประหยัดพลังงานแบบแยกส่วน

การซื้อขายและถือครองอาคารก็เกี่ยวข้อง

Thailand Taxonomy ยังครอบคลุมกิจกรรมการซื้อหรือถือครองอาคารด้วย หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกซื้อ ขาย ถือครอง หรือ refinance อาจถูกประเมินผ่านกรอบ Taxonomy ได้เช่นกัน หากอาคารนั้นเข้าเกณฑ์ Green ของกิจกรรมก่อสร้างอาคารใหม่ หรือในกรณี Amber สำหรับการซื้อหรือถือครองอาคาร ต้องแสดงการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน 30% เหนือ Thailand Building Energy Code เวอร์ชันล่าสุด โดยตัวเลือกนี้มี sunset date ถึงปี 2040

ประเด็นนี้ทำให้ Green Finance ไม่ได้เกี่ยวข้องเฉพาะ developer ที่สร้างโครงการใหม่ แต่เกี่ยวข้องกับเจ้าของอาคาร กองทุนอสังหาริมทรัพย์ REIT นักลงทุนสถาบัน และผู้ซื้อทรัพย์สินรายใหญ่ด้วย เพราะในอนาคต due diligence ของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้ดูเฉพาะกฎหมายผังเมือง สัญญาเช่า ค่าเช่า และ condition survey แต่จะดูข้อมูลคาร์บอนและความพร้อมในการเข้าเกณฑ์ green หรือ transition ด้วย

ธนาคารไทยเริ่มทำอะไรบ้าง

ธนาคารแห่งประเทศไทยร่วมกับ 8 ธนาคารพาณิชย์ ได้แก่ Bangkok Bank, Krungthai Bank, Krungsri, KBank, Kiatnakin Phatra Bank, ttb, SCB และ UOB เปิดตัวโครงการ Financing the Transition ในปี 2024 เพื่อสนับสนุนเงินทุนให้ภาคธุรกิจไทยเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืนตามบริบทของประเทศ โดยเน้นว่าไทยยังมีธุรกิจ brown sectors และ SMEs จำนวนมาก จึงต้องมีเงินทุนที่ช่วยให้ธุรกิจเปลี่ยนจาก brown ไปสู่ less brown และต่อยอดไปสู่ green ได้อย่างเป็นขั้นตอน (Bot)

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ One Bangkok ได้รับ green loan ระยะยาว 50,000 ล้านบาทจาก 5 สถาบันการเงิน ได้แก่ Bangkok Bank, Krungsri, KBank, Krungthai Bank และ SCB โดยโครงการระบุว่าเงินกู้สนับสนุนการพัฒนาและการดำเนินงานของโครงการที่เน้นการใช้ทรัพยากรและพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ลดผลกระทบสิ่งแวดล้อม และสร้างคุณค่าทางสังคม (One Bangkok)

Bangkok Bank มีผลิตภัณฑ์ด้าน green finance หลายกลุ่ม เช่น Bualuang Green Financing for Transition to Environmental Sustainability สำหรับการลงทุนเพื่อลดก๊าซเรือนกระจก การปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศ และการลดมลพิษ รวมถึง Bualuang Green Home Loan สำหรับบ้านใหม่ที่ติดตั้ง solar rooftop ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ร่วมกับธนาคาร (Bangkok Bank)

KBank จัดทำ Green Finance Framework เพื่อครอบคลุม green finance assets, liabilities และ products เช่น loans, bonds และ deposits โดยออกแบบให้สอดคล้องกับ ICMA Green Bond Principles และ LMA Green Loan Principles และมีขั้นตอนเรื่อง use of proceeds, evaluation and selection, management of proceeds และ reporting (Kasikorn Bank)

SCB ระบุว่ามี Green Loan สำหรับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น renewable energy, electric vehicles, rail transport และ energy-efficient buildings รวมถึง Sustainability-Linked Loan ที่ผูกกับ sustainability performance targets เช่น energy efficiency, GHG emissions reduction และ water conservation (SCBX)

Krungsri มีตัวอย่างการสนับสนุน Central Pattana ผ่าน Sustainability-Linked Loan และ Sustainability-Linked Derivatives มูลค่า 2,850 ล้านบาท โดยเชื่อมโยงกับเป้าหมายการลด Scope 1 และ Scope 2 การใช้พลังงานหมุนเวียน และการพัฒนา green buildings ในพอร์ตของ Central Pattana (Krungsri)

สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า ธนาคารไทยไม่ได้มอง Green Finance เป็นเพียงผลิตภัณฑ์เฉพาะกลุ่มอีกต่อไป แต่กำลังนำเรื่องสิ่งแวดล้อมเข้าไปอยู่ใน credit process, project finance, risk management, bond structuring และ product design มากขึ้น

ความหมายต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Green Finance และ Thailand Taxonomy กำลังเปลี่ยนคำถามพื้นฐานของอาคาร จากเดิมที่ถามว่า “อาคารนี้ดีแค่ไหน” ไปสู่คำถามที่ลึกกว่าเดิมว่า “อาคารนี้พร้อมต่อเศรษฐกิจคาร์บอนต่ำแค่ไหน”

อาคารที่มีข้อมูลพลังงานและคาร์บอนครบ มีระบบวัดผลที่น่าเชื่อถือ มีแผน retrofit ที่ชัดเจน มี certification ที่สอดคล้องกับเกณฑ์ และสามารถรายงานผลลัพธ์ได้ จะมีความได้เปรียบในการเจรจากับธนาคาร นักลงทุน และผู้เช่าระดับองค์กร ในทางตรงกันข้าม อาคารที่ไม่มีข้อมูล ไม่มี baseline และไม่มีแผน transition อาจถูกมองว่ามีความเสี่ยงมากขึ้น แม้วันนี้ยังมีผู้เช่าและรายได้ดีอยู่ก็ตาม

สิ่งที่น่าสนใจคือ Green Finance ไม่ได้บังคับให้อาคารทุกแห่งต้องเป็นอาคารใหม่หรืออาคารระดับ premium เท่านั้น อาคารเดิมก็สามารถเข้าสู่เส้นทางนี้ได้ หากเจ้าของอาคารเริ่มจากการวัดผลจริง ทำ energy audit กำหนด baseline วางแผนปรับปรุงระบบหลัก และติดตามผลอย่างต่อเนื่อง จุดเริ่มต้นจึงไม่ใช่การประกาศว่าเราเป็นอาคารเขียว แต่คือการมีข้อมูลเพียงพอที่จะพิสูจน์ว่าอาคารกำลังดีขึ้นจริง

บทสรุป

Green Finance กำลังทำให้อาคารเขียวเปลี่ยนสถานะจากเรื่องของการออกแบบและภาพลักษณ์ ไปสู่เรื่องของการเงิน ความเสี่ยง และมูลค่าทรัพย์สิน Thailand Taxonomy ทำหน้าที่เป็นกรอบกลางที่ช่วยให้ตลาดคุยกันด้วยภาษาเดียวกันว่าอะไรคือ green อะไรคือ transition และกิจกรรมใดไม่สอดคล้องกับเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อม

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่การตามกระแส ESG แต่คือการเตรียมอาคารให้มีข้อมูล มีแผน มีตัวชี้วัด และมีหลักฐานรองรับ เพราะโลกของ Green Finance ไม่ได้ให้รางวัลกับอาคารที่บอกว่าตนเองเขียว แต่ให้คุณค่ากับอาคารที่พิสูจน์ได้ว่าลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้จริง

ในอนาคต อาคารที่ดีจึงอาจไม่ได้หมายถึงอาคารที่สวยที่สุด ใหม่ที่สุด หรืออยู่ในทำเลดีที่สุดเท่านั้น แต่อาจหมายถึงอาคารที่สามารถตอบคำถามทางการเงินและสิ่งแวดล้อมได้พร้อมกันว่า ใช้พลังงานอย่างไร ปล่อยคาร์บอนเท่าไร ลดลงได้แค่ไหน และพร้อมแค่ไหนต่อเศรษฐกิจคาร์บอนต่ำที่กำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์.