Design Intent กับสมรรถนะอาคารในระยะยาว: ช่องว่างเชิงระบบระหว่างการออกแบบและการใช้งานจริง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 January 2026

บทนำ

อาคารสมัยใหม่ถูกออกแบบภายใต้มาตรฐานที่สูงกว่าที่เคยมีมาในอดีตไม่ว่าจะเป็นด้านพลังงาน ความสบาย ความยืดหยุ่นเชิงโครงสร้าง หรือความสามารถในการรองรับอนาคตอย่างไรก็ตาม ปัญหาที่พบได้ทั่วไปในอาคารจำนวนมาก คือสมรรถนะที่ค่อย ๆ ลดลงในช่วงไม่กี่ปีหลังเปิดใช้งานทั้งที่ระบบทางวิศวกรรมยังอยู่ในสภาพดี

ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงช่องว่างสำคัญระหว่าง “การออกแบบ” และ “การปฏิบัติการ”ซึ่งเป็นจุดที่ Design Intent มักจะหยุดทำงานโดยไม่มีใครสังเกตเห็น

Design Intent ในฐานะระบบปฏิบัติการของอาคาร

Design Intent คือชุดตรรกะที่กำหนดพฤติกรรมของอาคารครอบคลุมการตัดสินใจด้านความจุ ระบบสำรอง ขอบเขตความสบาย กลยุทธ์พลังงาน และการรับมือกับสภาวะแวดล้อมDesign Intent ทำหน้าที่เสมือนระบบปฏิบัติการของอาคาร ซึ่งควบคุมการตัดสินใจทั้งหมดที่เกิดขึ้นภายในระบบ

หากตรรกะนี้ไม่ถูกถ่ายทอดไปสู่ฝ่ายปฏิบัติการ อาคารจะค่อย ๆ สูญเสียความสามารถในการรักษาสมรรถนะตามที่ออกแบบไว้

ช่องว่างของการแปลความหมายเชิงปฏิบัติการ

ในกระบวนการพัฒนาอาคาร ข้อมูลส่วนใหญ่ถูกส่งต่อในรูปแบบเอกสารและแบบก่อสร้างในขณะที่ตรรกะการออกแบบซึ่งเป็นหัวใจของการควบคุมพฤติกรรมระบบกลับไม่ได้ถูกถ่ายทอดอย่างเป็นระบบฝ่ายปฏิบัติการจึงมักรับรู้ระบบผ่าน setpoint, alarm และตารางบำรุงรักษาโดยไม่เห็นความเชื่อมโยงกับสมมติฐานการออกแบบ

สิ่งนี้ก่อให้เกิดการใช้งานที่เบี่ยงเบนจาก Performance Envelope โดยไม่มีตัวชี้วัดที่ชัดเจน

Operational Design Record (ODR)

Operational Design Record คือกรอบความรู้เชิงระบบที่ทำหน้าที่เป็นคลังตรรกะของอาคารโดยต้องถูกจัดทำควบคู่กับเอกสาร O&M ตั้งแต่ช่วงส่งมอบโครงการ

ODR ควรระบุ

• วัตถุประสงค์เชิงระบบ

• ขอบเขตการทำงานที่ยอมรับได้

• พื้นที่ที่อนุญาตให้ปรับตัว

• รูปแบบการเสื่อมสมรรถนะตามการออกแบบ

• สภาวะผิดปกติที่ถือว่ายอมรับได้ในเชิงปฏิบัติการ

ODR คือแผนที่พฤติกรรมของอาคารในระยะยาว

การแปลงตรรกะการออกแบบสู่ Machine Rules

สมมติฐานด้านวิศวกรรมทุกข้อควรถูกแปลงเป็นกฎเชิงดิจิทัลที่ระบบสามารถรับรู้ได้กฎเหล่านี้ถูกนำไปใช้ใน BMS, AFDD, KPI Engine และ Carbon Accounting

ตัวอย่างเช่น

• ขอบเขต Delta-T กลายเป็น Fault Rule

• Diversity Factor กลายเป็น Load Pattern Alert

• Redundancy Strategy กลายเป็น Failover Priority

• Comfort Model กลายเป็น Control Band

• Energy Budget กลายเป็น Carbon KPI

การแปลงนี้ช่วยให้ตรรกะการออกแบบคงอยู่ในระบบควบคุมตลอดอายุอาคาร

Commissioning เชิงพฤติกรรมระบบ

Commissioning ควรครอบคลุมการทดสอบพฤติกรรมระบบภายใต้สภาวะนอกแบบเพื่อประเมินความสามารถในการรักษา Performance Envelope

การทดสอบควรครอบคลุม

• Envelope Violation Response

• Degradation Pattern

• Override Impact

• Cascade Failure

• Climate Stress

ผลการทดสอบเหล่านี้เป็นหลักฐานว่าระบบยังคงรักษา Design Intent ได้ในเชิงพฤติกรรม

การพัฒนาบุคลากรฝ่ายปฏิบัติการ

บุคลากรฝ่ายปฏิบัติการควรได้รับการพัฒนาให้เข้าใจโครงสร้างการตัดสินใจของระบบไม่ใช่เพียงลำดับขั้นตอนการปฏิบัติงาน ความเข้าใจเชิงระบบช่วยให้สามารถประเมินผลกระทบของการปรับตั้งค่าในระยะยาวและลดการเสื่อมสมรรถนะเชิงสะสม

การทำให้ Design Intent มองเห็นได้ใน BMS

BMS สามารถแสดงผล Design Envelope, Performance Drift และ Capacity Margin เพื่อให้ผู้ปฏิบัติงานรับรู้สถานะของอาคารในเชิงตรรกะเมื่อ Design Intent ถูกมองเห็น การตัดสินใจในภาคสนามจะสอดคล้องกับ Performance Envelope มากขึ้น

Design Authority Continuity

อาคารควรมีตำแหน่ง Design Authority Continuity ซึ่งทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลตรรกะการออกแบบกำกับการเปลี่ยนแปลงระบบ และรักษาขอบเขตสมรรถนะในระยะยาวตำแหน่งนี้ช่วยป้องกันการเสื่อมเชิงโครงสร้างของระบบในระดับ Asset

บทสรุป

อาคารสามารถรักษาสมรรถนะได้ตลอดอายุการใช้งานเมื่อ Design Intent ถูกฝังอยู่ในระบบควบคุม กระบวนการทดสอบ และโครงสร้างการตัดสินใจของฝ่ายปฏิบัติการ

การถ่ายทอดความรู้จากการออกแบบสู่การใช้งานจึงเป็นกลไกหลักของ High-Performance Asset ในระยะยาว