ODR: สมองของอาคารยุคดิจิทัล

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 January 2026

ในกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จุดที่ทุกโครงการให้ความสำคัญที่สุดมักอยู่ที่ “แบบ”เพราะแบบคือภาพแทนความตั้งใจ รูปลักษณ์ และฟังก์ชันการใช้งานของอาคาร

อย่างไรก็ตาม ในโลกของทรัพย์สินเชิงสถาบันสิ่งที่กำหนดมูลค่าที่แท้จริงของอาคารตลอดอายุการถือครองอยู่ที่การวางกรอบการดำเนินงานระยะยาวตั้งแต่วันแรกและกรอบนั้นคือ ODR

ODR คืออะไร

ODR – Operational Design Record คือเอกสารที่เจ้าของทรัพย์สินกำหนดทิศทางการดำเนินงานของอาคารตลอดวงจรชีวิตเพื่อให้ทุกการออกแบบ การติดตั้ง และการตัดสินใจด้านระบบเดินไปในทิศทางเดียวกัน

ODR ทำหน้าที่คล้ายรัฐธรรมนูญของทรัพย์สินกำหนดกติกา พฤติกรรม และขอบเขตที่ระบบทุกระบบต้องปฏิบัติตามตั้งแต่การออกแบบ จนถึงการดำเนินงานจริง

ภาพสะท้อนจากอาคารที่เริ่มต้นโดยไม่มี ODR

อาคารจำนวนมากเผชิญรูปแบบเดียวกัน

• ค่าใช้พลังงานสูงกว่าที่คาด

• ระบบต้องได้รับการปรับแต่งซ้ำหลังเปิดใช้งาน

• ทีมปฏิบัติการทำงานเชิงแก้ไขรายวัน

• ข้อมูลจาก BMS นำไปใช้เชิงกลยุทธ์ได้จำกัด

ต้นตอของภาพเหล่านี้มักอยู่ที่การไม่มีกรอบการดำเนินงานที่ชัดเจนตั้งแต่วันแรก

ODR เปลี่ยนวิธีทำงานของทีมออกแบบอย่างไร

เมื่อ ODR ถูกกำหนดก่อนเริ่มออกแบบบทสนทนาของทีมโครงการเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

จากการเลือกอุปกรณ์ → สู่การพิสูจน์สมรรถนะ

จากการคุมงบประมาณ → สู่การคุมผลลัพธ์ระยะยาว

จากการส่งแบบ → สู่การรับผิดชอบต่อพฤติกรรมของอาคาร

ทีมออกแบบทำงานภายใต้กรอบเป้าหมายเดียวกันและสามารถเชื่อมโยงผลงานออกแบบกับผลการใช้งานจริงได้อย่างเป็นรูปธรรม

ตัวอย่าง ODR ที่ใช้งานจริง

หมวด	ODR Target
Energy	EUI ≤ 95 kWh/m²/yr
Carbon	≤ 40 kgCO₂e/m²/yr
Comfort	23–25°C / RH 45–55%
Reliability	System Availability ≥ 99.95%
Chiller MTTR	≤ 2 hrs
Complaint Response	≤ 15 min
Data Ownership	Owner owns all BMS & Meter Data
Load Growth	รองรับ +30% โดยไม่ต้องเปลี่ยนโครงสร้างระบบ

ODR นี้ถูกใช้เป็นเกณฑ์ตรวจรับงาน Commissioning และเป็นฐานข้อมูลสำหรับ ESG และ Energy Audit ในระยะยาว

ODR กับโครงสร้าง Sensor / Meter ที่ทำให้ AI ใช้งานอาคารได้จริง

อาคารจำนวนมากเริ่มพูดถึง AI มีเพียงส่วนน้อยที่มีข้อมูลในระดับที่สามารถวิเคราะห์เชิงพฤติกรรมของระบบได้จริง สาเหตุอยู่ที่โครงสร้าง Sensor และ Meter ที่ไม่ได้ถูกกำหนดเพื่อการวิเคราะห์ตั้งแต่ต้น

ODR คือเอกสารที่ระบุว่าอาคารต้อง “อ่านตัวเองได้ลึกแค่ไหน” ก่อนที่ตำแหน่ง Sensor ตัวแรกจะถูกติดตั้ง

Sensor สำหรับ AI ต้องรองรับการวิเคราะห์เชิงเหตุผล

Sensor สำหรับ AI มีบทบาทในการบอก “พฤติกรรมของระบบ” ตัวอย่างเช่น Chiller Plant ที่มีเฉพาะ kW Meter หลักสามารถทราบเพียงการใช้พลังงานรวมขณะที่โครงสร้างข้อมูลตาม ODR จะมี:

• kW / kWh แยกตาม Chiller, Pump, Cooling Tower

• Supply / Return Temperature

• Differential Pressure

• Flow

• Valve Position

• Status & Alarm State

โครงสร้างข้อมูลระดับนี้ทำให้การวิเคราะห์ประสิทธิภาพความผิดปกติ และแนวโน้มการทำงานของระบบเกิดขึ้นได้อย่างเป็นรูปธรรม

ตัวอย่าง ODR ด้าน Data & Sensor Readiness

หมวด	ODR Requirement
Metering	Sub-meter ทุก Major Equipment
IAQ	CO₂ / PM2.5 ทุก Occupied Zone
Thermal	Temp / RH ทุก Zone
Hydraulic	Flow + DP ทุก Loop
Electrical	kW / kWh แยกตาม End Use
Data Rate	≥ 1-min Interval
Data Retention	≥ 36 เดือน
Tagging	Haystack / Brick Standard

เมื่อ ODR ระบุสิ่งเหล่านี้ทีมออกแบบจะต้องพิสูจน์ว่าโครงสร้างข้อมูลรองรับการวิเคราะห์ด้วย AI ได้จริง

คุณค่าที่เจ้าของอาคารได้รับ

• ต้นทุนพลังงานและการบำรุงรักษามีทิศทางควบคุมได้

• ผลลัพธ์การดำเนินงานสามารถวัดได้จาก KPI ที่ตั้งไว้ตั้งแต่วันแรก

• การตัดสินใจด้าน Retrofit และ Upgrade มีฐานข้อมูลรองรับ

• สินทรัพย์มีความพร้อมต่อมาตรฐาน ESG และการประเมินจากนักลงทุน

บทสรุป

แบบก่อสร้างให้รูปร่างของอาคารODR กำหนดพฤติกรรมและทิศทางของทรัพย์สิน

การเริ่มต้นด้วย ODRทำให้อาคารถูกพัฒนาในฐานะสินทรัพย์ที่ควบคุมได้และเป็นฐานให้ทีมออกแบบ ทีมบริหาร และเจ้าของอาคารทำงานบนเป้าหมายเดียวกันตั้งแต่วันแรกจนถึงระยะยาว