อสังหาริมทรัพย์ไทยในยุค Data Center: ยุทธศาสตร์โครงสร้างพื้นฐานสู่เศรษฐกิจดิจิทัล

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

25 January 2026

ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของโครงสร้างเศรษฐกิจดิจิทัล การหลั่งไหลเข้ามาของโครงการ Data Center จากผู้ให้บริการระดับโลกสะท้อนว่าประเทศกำลังถูกมองเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ปรากฏการณ์นี้มีนัยสำคัญยิ่งกว่าการเพิ่มมูลค่าการลงทุนโดยตรง เพราะมันเชื่อมโยงกับพลังงาน ความมั่นคงของระบบดิจิทัล ความสามารถในการแข่งขันของอุตสาหกรรมไทย และบทบาทของประเทศในห่วงโซ่เศรษฐกิจโลกในระยะยาว คำถามสำคัญจึงอยู่ที่ว่า ประเทศไทยจะออกแบบการรองรับคลื่น Data Center อย่างไรให้สร้างคุณค่าทางเศรษฐกิจสูงสุด พร้อมรักษาเสถียรภาพของระบบพลังงานและการพัฒนาอย่างยั่งยืน

Data Center ในฐานะโครงสร้างพื้นฐานเชิงยุทธศาสตร์

ในหลายประเทศ Data Center ถูกยกระดับให้เทียบเท่าโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติ เช่น ท่าเรือ สนามบิน หรือโครงข่ายโทรคมนาคม เพราะเป็นหัวใจของเศรษฐกิจดิจิทัล การค้าออนไลน์ ปัญญาประดิษฐ์ ระบบการเงิน และบริการภาครัฐดิจิทัล ประเทศที่สามารถสร้างระบบรองรับ Data Center ได้อย่างมีเสถียรภาพจะกลายเป็น Digital Gateway ของภูมิภาค ประเทศไทยมีจุดแข็งด้านทำเล โครงข่ายสื่อสาร ความพร้อมด้านอสังหาริมทรัพย์ และตลาดพลังงานที่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่คาร์บอนต่ำ หากวางยุทธศาสตร์อย่างเป็นระบบ การลงทุนกลุ่มนี้จะช่วยยกระดับภาพรวมเศรษฐกิจจากฐานการผลิตแบบดั้งเดิมสู่เศรษฐกิจดิจิทัลมูลค่าสูง

พลังงานและความเสี่ยงเชิงระบบ

Data Center เป็นผู้ใช้ไฟฟ้าขนาดใหญ่ที่ต้องการคุณภาพและความต่อเนื่องสูงมาก การขยายกำลังผลิตไฟฟ้าและโครงข่ายส่งไฟล่วงหน้าเพื่อรองรับการลงทุนจึงกลายเป็นโจทย์เชิงนโยบายระดับประเทศ ทั้งในมิติของต้นทุน การกระจายความเสี่ยง และความเป็นธรรมต่อผู้ใช้ไฟกลุ่มอื่น รัฐจำเป็นต้องคิดล่วงหน้าถึงการป้องกันการเกิดสินทรัพย์ที่ใช้งานไม่เต็มศักยภาพ การกำหนดว่าใครควรเป็นผู้ร่วมรับภาระค่าใช้จ่ายของสถานีไฟฟ้าและสายส่งใหม่ รวมถึงการบูรณาการเป้าหมาย Net Zero เข้ากับการเติบโตของโหลดไฟฟ้าขนาดใหญ่เหล่านี้ การมองโจทย์พลังงานในกรอบเชิงระบบจะทำให้การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานรองรับเศรษฐกิจดิจิทัลเกิดความสมดุลและยั่งยืน

การออกแบบสนามแข่งขันล่วงหน้า

ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูด Data Center ระดับโลกให้ความสำคัญกับความชัดเจนของนโยบาย โครงสร้างสัญญา และกระบวนการอนุญาต ประเทศไทยสามารถยกระดับจากการตอบสนองต่อความต้องการของนักลงทุนรายโครงการ ไปสู่การออกแบบสนามแข่งขันในระดับโครงสร้าง ผ่านกลไกการจองกำลังไฟล่วงหน้า การผูกการขยายโครงข่ายกับหลักหมุดความคืบหน้าโครงการ และการสร้างพื้นที่ยุทธศาสตร์เฉพาะสำหรับ Data Center การลงทุนโครงข่ายในลักษณะเป็นเฟสตามความต้องการใช้จริงช่วยลดความเสี่ยงเชิงงบประมาณและทำให้ระบบไฟฟ้าขยายตัวอย่างมีเหตุผล

การสร้าง Data Center Energy Zone

การกำหนดพื้นที่รองรับ Data Center อย่างเป็นระบบเปิดโอกาสให้รัฐสามารถวางแผนสายส่งหลัก สถานีไฟฟ้า ระบบสำรอง แหล่งน้ำ และโครงข่ายสื่อสารในลักษณะบูรณาการ พื้นที่เหล่านี้สามารถพัฒนาเป็น Digital Industrial Estate ที่ดึงดูดผู้ให้บริการรายใหญ่และอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงเข้ามารวมกลุ่ม การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในโซนดังกล่าวควรเดินหน้าแบบ Stage-Gate โดยขยายกำลังตามระดับการใช้จริงในแต่ละช่วง เพื่อรักษาความยืดหยุ่นของระบบและควบคุมต้นทุนในระยะยาว

Data Center กับบทบาทการเร่งพลังงานสะอาด

ผู้ลงทุน Data Center ระดับโลกให้ความสำคัญกับพลังงานหมุนเวียนและการลดการปล่อยคาร์บอนสูงมาก นี่คือโอกาสสำคัญของประเทศไทยในการพัฒนาตลาด Corporate PPA ระบบ Green Tariff แบตเตอรี่กักเก็บพลังงาน ระบบ District Cooling และเทคโนโลยีการใช้ความร้อนทิ้งกลับคืนสู่เมือง การผสานคลื่น Data Center เข้ากับการเปลี่ยนผ่านพลังงานจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ใหม่ให้ประเทศในฐานะ Green Digital Platform ของภูมิภาค

สิทธิประโยชน์ที่เชื่อมโยงกับคุณค่าทางเศรษฐกิจ

นโยบายส่งเสริมการลงทุนควรถูกออกแบบให้เชื่อมโยงกับผลลัพธ์ที่ประเทศได้รับในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาทักษะแรงงาน การตั้งศูนย์วิจัยและพัฒนา การใช้ซัพพลายเออร์ในประเทศ การสร้างศูนย์ปฏิบัติการไซเบอร์ หรือการมีส่วนร่วมในระบบพลังงานสะอาด เงื่อนไขเหล่านี้ช่วยเปลี่ยน Data Center จากผู้ใช้ทรัพยากรหลักไปสู่ผู้ร่วมสร้างระบบนิเวศดิจิทัลของประเทศ

การบูรณาการกับการพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์

การเติบโตของ Data Center กำลังเปลี่ยนภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย เกิดการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Campus ขนาดใหญ่ กองทุนโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และการปรับใช้อาคารอุตสาหกรรมเดิมให้เหมาะกับภารกิจด้านดิจิทัล ผังเมืองและการวางระบบสาธารณูปโภคจำเป็นต้องปรับตัวให้สอดรับกับสินทรัพย์ประเภทนี้ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการใช้พื้นที่ พลังงาน และคุณภาพชีวิตของชุมชนรอบข้าง

การสร้างงานทักษะสูงและเศรษฐกิจ AI จากฐาน Data Center ภายในประเทศ

หัวใจของมูลค่าเศรษฐกิจจาก Data Center ในระยะยาวไม่ได้อยู่เพียงในมูลค่าโครงการก่อสร้างหรือค่าเช่าที่ดิน หากอยู่ในความสามารถของประเทศในการใช้โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลเหล่านี้เป็นฐานพัฒนา งานทักษะสูง รายได้สูง และอุตสาหกรรม AI ภายในประเทศ เมื่อ compute power และระบบคลาวด์ระดับ hyperscale อยู่ในประเทศ บริษัทไทย สตาร์ตอัป หน่วยงานรัฐ และสถาบันวิจัยจะสามารถพัฒนาโมเดลปัญญาประดิษฐ์ วิเคราะห์ข้อมูลขนาดใหญ่ สร้าง digital twin ภาคอุตสาหกรรม และให้บริการแพลตฟอร์มดิจิทัลแก่ภูมิภาคได้โดยมีต้นทุนต่ำลงและความมั่นคงด้านข้อมูลสูงขึ้น

การมี Data Center ในประเทศเปิดพื้นที่ให้เกิดอาชีพใหม่จำนวนมาก ตั้งแต่วิศวกร AI infrastructure ผู้ดูแล GPU cluster ผู้เชี่ยวชาญด้าน high-performance computing นักพัฒนา machine learning engineer นักวิทยาศาสตร์ข้อมูล สถาปนิกระบบคลาวด์ ผู้เชี่ยวชาญด้าน cybersecurity เชิงอุตสาหกรรม ไปจนถึงผู้จัดการศูนย์ AI operations ที่ดูแลการใช้พลังงานและประสิทธิภาพการประมวลผลแบบเรียลไทม์ เส้นทางอาชีพเหล่านี้มีศักยภาพสร้างรายได้สูงและดึงดูดคนรุ่นใหม่เข้าสู่สายวิศวกรรมดิจิทัลขั้นสูง

ในเชิงนโยบาย ประเทศสามารถใช้คลื่น Data Center เป็นตัวเร่งการพัฒนาทักษะผ่านโครงการ reskill–upskill ระดับชาติ หลักสูตรร่วมระหว่างมหาวิทยาลัยกับ hyperscaler การตั้ง National AI & Data Center Academy และ sandbox สำหรับการทดลองใช้ compute ภาคอุตสาหกรรม การสนับสนุนการเข้าถึงพลังประมวลผลสำหรับสตาร์ตอัปและ SME ด้าน deep tech จะช่วยให้ระบบนิเวศ AI ไทยเติบโตบนฐานโครงสร้างพื้นฐานของตนเอง พร้อมต่อยอดไปสู่อุตสาหกรรมสุขภาพ การเงิน เกษตรแม่นยำ เมืองอัจฉริยะ โลจิสติกส์ และการผลิตขั้นสูง

หากเชื่อมโยงการให้สิทธิประโยชน์การลงทุนกับการตั้งศูนย์ AI R&D การสร้างทีมวิจัยในประเทศ และการถ่ายทอดเทคโนโลยีให้บุคลากรไทย Data Center จะกลายเป็นจุดกำเนิดของคลัสเตอร์เศรษฐกิจใหม่ที่รวมอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล พลังงานสะอาด และนวัตกรรม AI เข้าด้วยกัน เกิดการจ้างงานคุณภาพสูงในระยะยาว และยกระดับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยจากฐานแรงงานเข้มข้นไปสู่เศรษฐกิจฐานความรู้และเทคโนโลยีขั้นสูงอย่างแท้จริง

บทสรุป: บททดสอบความสามารถเชิงยุทธศาสตร์ของประเทศ

การรองรับการหลั่งไหลเข้ามาของ Data Center คือบททดสอบว่าประเทศไทยสามารถวางแผนโครงสร้างพื้นฐานเชิงรุก บริหารความเสี่ยงเชิงระบบ ดึงภาคเอกชนร่วมลงทุน ขับเคลื่อนการเปลี่ยนผ่านพลังงาน และยกระดับอุตสาหกรรมภายในประเทศไปพร้อมกันได้เพียงใด หากทำสำเร็จ Data Center จะกลายเป็น Digital Backbone ที่หนุนเศรษฐกิจไทยในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า และเป็นหนึ่งในเสาหลักของความสามารถในการแข่งขันระดับภูมิภาคอย่างแท้จริง