You Don’t Manage Buildings—You Manage Energy Between People
- Chakrapan Pawangkarat
- Nov 11
- 1 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
11 November 2025
คุณไม่ได้บริหารอาคาร — คุณกำลังบริหาร “พลังงานระหว่างผู้คน”
ในตำราบริหารอาคาร เราถูกสอนให้จัดการกับระบบ
ระบบไฟฟ้า
ระบบน้ำ
ระบบปรับอากาศ
ระบบความปลอดภัย
ระบบงานซ่อมบำรุง
ดูเหมือนว่างานบริหารอาคาร คือการคุม “เครื่องจักร + พื้นที่ + กระบวนการ”
แต่เมื่อเข้าไปทำงานจริง เราจะพบความจริงข้อหนึ่งที่ไม่เคยถูกพูดในคู่มือเลย:
หัวใจของงานบริหารอาคารไม่ใช่อาคาร แต่คือ พลังงานระหว่างผู้คนที่อยู่ในนั้น
อาคารไม่เคยเป็นปัญหา
คน ต่างหากที่ซับซ้อนความสัมพันธ์ระหว่างคนต่างหากที่ขับเคลื่อนหรือทำให้ระบบสะดุด
อาคารจะ “ราบรื่น” หรือ “ปั่นป่วน”ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเครื่องจักรแต่ขึ้นอยู่กับ พลังงานที่วิ่งอยู่ระหว่างคน
1) อาคารจะทำงานได้ดี ถ้าคน “เชื่อใจ” กัน
เชื่อใจว่า:
ทีมช่างแก้ไขปัญหาจริง
บัญชีโปร่งใส
ผู้จัดการอาคารยุติธรรม
กฎถูกบังคับใช้กับทุกคนเหมือนกัน
ในอาคารที่เชื่อใจกัน:
ปัญหาเล็กไม่ลามจนใหญ่
การสื่อสารเร็วและเรียบง่าย
ทุกคนร่วมมือได้โดยไม่ต้องบังคับมาก
แต่ในอาคารที่ไม่มีความเชื่อใจ:
เรื่องเล็กจะกลายเป็นดราม่า
ทุกอย่างต้องมีหลักฐาน
ทุกคำตัดสินจะถูกตั้งคำถาม
ทุกการสื่อสารต้องอธิบายซ้ำแล้วซ้ำอีก
ความเชื่อใจ คือ “ตัวหล่อลื่นระบบ” ที่สำคัญที่สุดในอาคารและมันไม่มีขายในงบประมาณประจำปี
2) ปัญหาส่วนใหญ่ในอาคารไม่ได้เริ่มจากเครื่องจักร
แต่เริ่มจาก ความรู้สึกของคน
รู้สึกว่าไม่ถูกฟัง
รู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม
รู้สึกว่าไม่มีใครใส่ใจ
รู้สึกว่าตัวเองไม่สำคัญ
แล้วความรู้สึกจะถูกแปลงเป็นพฤติกรรม เช่น:
การร้องเรียนเสียงดัง
การต่อต้านหน่วยงานบริหารอาคาร
การปิดประตูต่อการร่วมมือใดๆ
การสร้างกลุ่มไลน์ที่คุยกันเอง
ปัญหาจึงมักไม่ใช่ “อะไรเกิดขึ้น” แต่เป็น “คนรู้สึกยังไงกับสิ่งที่เกิดขึ้น”
ถ้าผู้บริหารอาคารเข้าใจ “อารมณ์ของสถานการณ์” ครึ่งหนึ่งของปัญหาถูกแก้แล้ว ก่อนที่เครื่องมือช่างจะถูกหยิบออกมาด้วยซ้ำ
3) การสื่อสาร = การบริหารพลังงานโดยตรง
การสื่อสารในอาคาร ไม่ใช่แค่การประกาศข้อความ แต่คือการ กำหนดโทนของความสัมพันธ์
คำพูดที่ใช้น้ำเสียงที่ส่งเจตนา ที่แฝง“เวลา” ที่เลือกสื่อสาร
ทั้งหมดมีผลต่อพลังงานระหว่างคน
ประกาศที่ดีไม่ได้บอกแค่ว่า “ต้องทำอะไร”แต่บอกว่า
เราเข้าใจคุณ
เราเห็นสิ่งที่คุณเผชิญ
เราอยู่ทีมเดียวกัน
เมื่อสื่อสารแบบนี้ความตึงเครียดจะลดลง ความร่วมมือจะเพิ่มขึ้นอัตโนมัติ โดยไม่ต้องสั่งการซ้ำ
4) ทีมปฏิบัติการ คือ “หัวใจของบรรยากาศอาคาร”
ทีมคือคนที่:
รับหน้าเสียงบ่น
แก้ปัญหาหน้างาน
ปะทะกับความคาดหวังในทุกวัน
ถ้าทีมหมดไฟอาคารจะหมดพลัง ถ้าทีมมีศักดิ์ศรีและคุณค่าอาคารจะมีชีวิตชีวา
ผู้จัดการอาคารที่เก่งไม่ใช่คนที่ “สั่งงานได้ทุกเรื่อง” แต่คือคนที่ “ทำให้ทีมอยากทำงานด้วยใจ”
เพราะพลังใจที่ดีคือพลังงานที่แพร่กระจายเร็วที่สุดในอาคาร
5) อาคารดีไม่ใช่อาคารที่เงียบ
แต่อาคารที่ “อบอุ่น”
อาคารที่ดีมีเสียงของการเคลื่อนไหวการสื่อสารการช่วยเหลือกัน การยิ้มให้กันในลิฟต์การยอมกันในที่จอดรถ การทักทายแบบไม่ได้จำชื่อกันได้แต่จำความรู้สึกได้
อาคารที่ดีไม่ใช่แค่ “อยู่ได้”แต่คือ “อยู่แล้วรู้สึกดี”
และความรู้สึกนั้นไม่เกิดจากเครื่องจักร มันเกิดจาก พลังงานระหว่างผู้คน
สรุป
คุณไม่ได้บริหาร:
ผนัง
พื้นที่
เครื่องจักร
สัญญาบริการ
คุณกำลังบริหาร:
ความเชื่อใจ
ความสัมพันธ์
ความรู้สึกของความเป็นเจ้าของ
พลังงานที่เกิดขึ้นเมื่อผู้คนอยู่ร่วมกัน
อาคารคือเวทีคนคือเรื่องหลัก
ถ้าพลังงานระหว่างผู้คนถูกดูแลดีทุกระบบในอาคารจะทำงานง่ายขึ้นอย่างน่าเหลือเชื่อ
เพราะสุดท้ายงานบริหารอาคารไม่ใช่งาน “จัดการสิ่งปลูกสร้าง”แต่งาน “จัดการความเป็นมนุษย์”
และเมื่อเข้าใจสิ่งนี้เราจะไม่ได้แค่ดูแลอาคารแต่จะสร้าง สถานที่ที่ผู้คนอยากอยู่ต่อ
