Bangkok Office Market 2026เมื่อ “อาคารใหม่” อาจไม่ใช่คำตอบเดียวของตลาดสำนักงานอีกต่อไป

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 May 2026

รายงาน Asia Pacific Office Market Dynamics Q1 2026 ของ JLL สะท้อนภาพที่น่าสนใจมากเกี่ยวกับตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญแรงกดดันจาก supply ใหม่จำนวนมาก ขณะเดียวกันพฤติกรรมของผู้เช่าก็กำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน รายงานฉบับนี้ชี้ว่า Prime Office Vacancy ของกรุงเทพฯ ขยับขึ้นไปถึง 31.8% ซึ่งถือเป็นระดับสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2000 ภาพดังกล่าวทำให้ตลาดเริ่มเข้าสู่ยุคใหม่ ที่การแข่งขันไม่ได้อยู่เพียงเรื่อง “มีพื้นที่ให้เช่า” อีกต่อไป หากกำลังเป็นการแข่งขันเรื่อง “คุณภาพของอาคาร” และ “คุณภาพของประสบการณ์” ที่ผู้เช่าได้รับ

สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ vacancy จะสูงขึ้นอย่างมาก ตลาดกลับไม่ได้อยู่ในภาวะที่ demand หายไปทั้งหมด เพราะในความเป็นจริง บริษัทจำนวนมากยังต้องการสำนักงาน เพียงแต่ “พฤติกรรมของผู้เช่า” เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ผู้เช่าเริ่มเลือกมากขึ้น มองคุณภาพมากขึ้น และพร้อมย้ายอาคารเพื่อให้ได้ workplace experience ที่ดีกว่าเดิม รายงานของ JLL ระบุชัดว่า ตลาดกรุงเทพฯ ยังถูกขับเคลื่อนด้วยแนวโน้ม Flight-to-Quality อย่างต่อเนื่อง กล่าวคือ ผู้เช่าจำนวนมากเลือกย้ายจากอาคารเก่า ไปสู่อาคารใหม่หรืออาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า แม้ยังอยู่ใน submarket เดิมก็ตาม

ใน Q1 2026 พื้นที่สำนักงานใหม่ขนาดใหญ่ยังคงเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะ One Bangkok Tower 5 ที่เพิ่ม supply เข้าตลาดถึง 99,000 ตารางเมตร และยังมี One Bangkok Tower 2 ที่จะตามเข้ามาอีกประมาณ 73,000 ตารางเมตรในช่วง Q3 2026 ซึ่งหมายความว่าแรงกดดันด้านการแข่งขันจะยังอยู่กับตลาดอีกระยะหนึ่ง โดยเฉพาะสำหรับอาคารรุ่นเก่าที่อาจเริ่มเสียเปรียบทั้งในด้าน image, building systems, sustainability capability และ employee experience

สิ่งที่เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ วันนี้ จึงไม่ได้เป็นเพียงการแข่งขันเรื่อง “ราคา” อีกต่อไป หากกำลังกลายเป็นการแข่งขันเรื่อง “คุณภาพของประสบการณ์” มากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทขนาดใหญ่ โดยเฉพาะ MNC และองค์กรที่แข่งขันเรื่อง talent เริ่มมองสำนักงานเป็น strategic tool มากกว่าพื้นที่ทำงานธรรมดา อาคารสำนักงานจึงถูกใช้เพื่อช่วยดึงดูดบุคลากร สร้าง employer branding และสนับสนุน productivity ของพนักงานไปพร้อมกัน อาคารที่สามารถสร้าง experience ที่ดี จึงยังสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ แม้ตลาดโดยรวมจะมี vacancy สูง

Location เองก็เริ่มมีความหมายเปลี่ยนไป ในอดีตคำว่า prime location อาจหมายถึงเพียงอยู่ CBD หรืออยู่ใจกลางเมือง ปัจจุบันผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับ connectivity และ lifestyle ecosystem มากขึ้น อาคารที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้สะดวก เดินทางสนามบินง่าย มี retail และ F&B คุณภาพดี อยู่ใน mixed-use environment และตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ มักได้รับความสนใจมากกว่า โดยเฉพาะในกลุ่ม expat และ workforce ระดับ professional เพราะสำนักงานยุคใหม่ไม่ได้แข่งขันกันเฉพาะในมิติของพื้นที่เช่า หากกำลังแข่งขันเรื่อง “คุณภาพชีวิตของคนทำงาน” ด้วย

สิ่งที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้นในหลายตลาดทั่วเอเชีย คือ อาคารระดับ premium ที่มี sustainability credentials ชัดเจน มีระบบอาคารที่ทันสมัย และตอบโจทย์ ESG จะยังคงดึงดูดผู้เช่าได้ต่อเนื่อง แม้ตลาดรวมจะชะลอตัว ซึ่งแนวโน้มนี้ไม่ได้เกิดเฉพาะในกรุงเทพฯ หากเกิดขึ้นในหลายเมืองสำคัญทั่วภูมิภาค เช่น Singapore, Tokyo และ Seoul ที่ผู้เช่ากำลังแข่งขันกันเพื่อแย่งพื้นที่คุณภาพสูงในทำเลสำคัญ

ในอีกด้านหนึ่ง อาคารเก่าจำนวนมากกำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้องตัดสินใจครั้งสำคัญ เจ้าของอาคารเริ่มต้องตอบตัวเองว่า จะลงทุน reposition asset หรือไม่ จะ upgrade ระบบอาคารหรือไม่ จะปรับ positioning อย่างไรเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เพราะเมื่อผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น อาคารที่ไม่ปรับตัวอาจเริ่มสูญเสีย occupancy อย่างต่อเนื่อง และสุดท้ายอาจเผชิญแรงกดดันทั้งด้านค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

หลายอาคารเริ่มพบว่า การแข่งขันในวันนี้ไม่ได้อยู่ที่ façade หรือ lobby เพียงอย่างเดียวอีกแล้ว Operational quality กลายเป็นปัจจัยสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้เช่าจำนวนมากประเมินอาคารจาก daily experience ที่เกิดขึ้นจริง เช่น คุณภาพระบบปรับอากาศ ความเร็วลิฟต์ ความสะอาด ความปลอดภัย การตอบสนองของทีมบริหารอาคาร หรือแม้แต่ความสามารถในการแก้ปัญหาเล็กๆ ในชีวิตประจำวัน สิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อ perception ของ tenant อย่างมีนัยสำคัญ และสุดท้ายมีผลต่อการตัดสินใจต่อสัญญาเช่า

สิ่งที่น่าสนใจมากคือ แม้ vacancy จะสูง แต่ Prime Gross Rent ของกรุงเทพฯ ยังขยับขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ THB 1,023 ต่อตารางเมตรต่อเดือน สะท้อนว่า อาคารระดับ premium ที่ตอบโจทย์ตลาดยังคงสามารถรักษาค่าเช่าได้ ขณะที่อาคารรุ่นเก่าอาจต้องใช้ incentives และ concessions มากขึ้นเพื่อรักษาผู้เช่า

ในมุมของตลาดโดยรวม กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคที่ “ตลาดคัดคุณภาพ” อย่างจริงจัง อาคารที่พร้อมสำหรับอนาคต จะยังสามารถดึงดูดผู้เช่าและรักษามูลค่า asset ได้ต่อเนื่อง ขณะที่อาคารที่ปรับตัวช้า อาจเผชิญแรงกดดันมากขึ้นเรื่อยๆ ในอีกหลายปีข้างหน้า เพราะในยุคที่ supply สูง ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นเสมอ และเมื่อองค์กรเริ่มใช้สำนักงานเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ธุรกิจ อาคารที่ชนะ อาจไม่ใช่อาคารที่ใหม่ที่สุดเสมอไป หากคืออาคารที่เข้าใจว่า workplace ยุคใหม่ต้องสร้างคุณค่าให้ทั้งธุรกิจ คนทำงาน และเมือง ไปพร้อมกันได้จริง