บริหารอย่างมีกลยุทธ์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 December 2025 อ้างอิงจากบทความ Global Real Estate Market Outlook 2026  จาก JLL สามารถอ่านต้นฉบับได้ที่: https://www.jll.com/en-uk/insights/market-outlook/global-real-estate รายงานฉบับนี้สะท้อนภาพสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกที่กำลังก้าวเข้าสู่ “ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่” หลังจากปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว—อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 December 2025 เป็นเวลาหลายทศวรรษที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ถูกวัดด้วยปัจจัยที่เป็นรูปธรรมและจับต้องได้ เช่น ทำเลที่ตั้ง, ขนาดพื้นที่, รายได้ค่าเช่า และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ อาคารโดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียง "กล่อง" ที่รองรับผู้คน ถึงแม้จะถูกบริหารจัดการอย่างดีและมีประสิทธิภาพ แต่ก็ยังคงเป็นเพียง"กล่อง"เท่านั้น กระบวนทัศน์ดังกล่าวได้ล้าสมัยไปแล้ว ในปี 2026...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 10 December 2025 อ้างอิงจากบทความ Global Trends Shaping Property Management in 2026: The New Operating System for Real Estate: https://www.jack-journal.com/post/global-trends-shaping-property-management-in-2026-the-new-operating-system-for-real-estate อุตสาหกรรมบริหารอาคารทั่วโลกกำลังเข้าสู่ยุคที่ “เปลี่ยนโครงสร้างทั้งหมด” ไม่ใช่แค่เปลี่ยนคู่มือหรือเพิ่มเทคโนโลยี...

Chakrapan Pawangkarat Head of Property Management, JLL Thailand Secretary-General, Property Management Association of Thailand 10 December 2025 The property management industry has evolved from a business of rent rolls and repairs to one of complex data analytics and hospitality. The changes on the horizon for 2026, however, are not merely an evolution; they represent a fundamental paradigm shift. The industry is moving beyond managing buildings as static assets to orchestrat

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 7 December 2025 รายงาน “Lifestyle Office Markets 2025”  จากเว็ปไซต์ JLL [ https://www.jll.com/en-us/insights/lifestyle-office-markets-2025 ] ซึ่งวิเคราะห์ตลาดสำนักงานระดับโลกอย่างละเอียด ได้ชี้ให้เห็นว่ากำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในนิยามของ “สำนักงานที่มีคุณภาพ” ทั่วโลก สิ่งที่รายงานพบ ไม่ได้เป็นเพียงการปรับปรุงอาคาร แต่เป็น การเปลี่ยนโฉมรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทำงา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 December 2025 โครงการ Mixed-Use กลายเป็นหนึ่งในโมเดลพัฒนาเมืองที่เติบโตเร็วที่สุดในเมืองใหญ่ทั่วโลกและสำหรับกรุงเทพฯ—ที่ดินแพง การเดินทางซับซ้อน ไลฟ์สไตล์หลากหลาย—รูปแบบนี้เหมือนจะตอบโจทย์ครบทุกด้าน แต่ความจริงคือ… Mixed-Use ไม่ได้สำเร็จเพราะ “รวมหลายฟังก์ชันไว้ด้วยกัน” แต่สำเร็จเพราะ “บริหารทุกฟังก์ชันให้ลงตัวได้พร้อมกัน” ความท้าทายจึงไม่ได้เริ่มวันเปิดโครงการ...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 6 December 2025 เมื่อโลกไม่เคยพัก… และ Gen Z กำลังนิยามกติกาใหม่ของการทำงาน ถ้าเรามองย้อนกลับไปเมื่อสิบปีก่อน การทำงานคือเรื่องง่ายกว่านี้มากมีเวลาเริ่มงาน มีเวลาเลิกงาน มีสถานที่ชัดเจน และมีขอบเขตที่ทุกคนเข้าใจตรงกัน แต่ปัจจุบัน เราอยู่ในยุคที่ขอบเขตทั้งหมด — เวลา สถานที่ และบทบาท — กลายเป็น “ของเหลว” ไหลไปมาได้ตามงานและเทคโนโลยี จนการ “ปิดเครื่อง” กลายเป็นเรื่องหรูหรา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 5 December 2025 มุมมองอสังหาริมทรัพย์โลกปี 2025 จากรายงาน Global Real Estate Perspective ของ JLL อ้างอิงแหล่งข้อมูล: JLL, Global Real Estate Perspective – November 2025: https://www.jll.com/en-sea/insights/market-perspectives/global ปี 2025 คือปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเริ่ม “ตื่นขึ้นจากการหลับยาวหลายปี” หลังต้องเผชิญความผันผวนต่อเนื่อง ทั้งจากเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยสูง.

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 5 December 2025 เหตุการณ์ไฟไหม้ครั้งใหญ่ที่ Wang Fuk Court  ในฮ่องกงช่วงปลายปี 2025 กลายเป็นหนึ่งในอัคคีภัยร้ายแรงที่สุดในรอบหลายทศวรรษของเมืองนี้ ความรุนแรงไม่ได้เกิดจาก “ไฟ” เพียงอย่างเดียว แต่เกิดขึ้นจากการซ้อนทับของหลายปัจจัยเชิงโครงสร้าง การเลือกวัสดุ การกำกับดูแล และความพร้อมของระบบความปลอดภัยในอาคารที่อยู่ระหว่างการปรับปรุง กรณีนี้เป็น บทเรียนสำคัญสำหรับวงการบริห

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 December 2025 การบริหารอาคารในกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ ขณะที่เมืองชั้นนำทั่วโลกเปลี่ยนผ่านจากยุคประกาศเจตนารมณ์สู่ยุคการบังคับใช้มาตรการด้านสภาพภูมิอากาศอย่างเข้มงวด แม้กรุงเทพฯ จะยังไม่มีกฎควบคุมด้านประสิทธิภาพอาคารที่เข้มข้นแบบนิวยอร์ก ลอนดอน หรือปารีส แต่ทิศทางระดับสากลและแรงกดดันด้านสิ่งแวดล้อมกำลังบ่งบอกชัดเจนว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่กำ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 December 2025 บทเรียนจากเหตุน้ำท่วมหาดใหญ่ ที่สะท้อนความเสี่ยงในอาคารทุกแห่ง เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ที่หาดใหญ่ครั้งล่าสุด ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่าทำไมเมืองที่เคยได้รับรางวัลด้านความยืดหยุ่นถึงรับมือไม่ทัน ทำไมระบบที่คิดว่าดีแล้วถึงพังในเวลาเพียงไม่กี่ชั่วโมงและทำไมหลายครอบครัวถึงไม่มีเวลาแม้แต่จะเคลื่อนย้ายของออกจากบ้าน เมื่อมองลึกลงไป นักวิชาการด้านภัยพิบัติเห็นสิ่งหนึ่ง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 แกะโครงสร้างปัญหา และเสนอทางออกที่ใช้ได้จริงในงานบริหารทรัพย์สินยุคใหม่ ในระบบนิติบุคคลอาคารชุด “ประชุมใหญ่สามัญประจำปี” เป็นกลไกธรรมาภิบาลที่สำคัญที่สุด คล้าย AGM ของบริษัทมหาชน เป็นที่ที่เจ้าของร่วมตัดสินใจเรื่องใหญ่ของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณประจำปี แผนซ่อมใหญ่ การแต่งตั้งคณะกรรมการ การเปลี่ยนผู้จัดการอาคาร การอนุมัติรายจ่ายสำคัญ และการกำหนดทิศทางก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 Gen Z ไม่ได้ต้องการความหรูหราเท่า Gen X และไม่ยึดติดแบรนด์เท่า Millennials แต่ “ต้องการประสบการณ์ที่ดี ใช้งานง่าย และมีอิสระในการใช้ชีวิต” ✔ 1) Digital-first ก่อนทุกอย่าง Gen Z เกลียดงานเอกสารมากที่สุดและไม่อยากคุยกับคอลเซ็นเตอร์ที่ต้องรอสายนาน สิ่งที่คอนโดควรมี แอปคอนโดที่ใช้งานจริงได้ (แจ้งซ่อม–จองส่วนกลาง–เรียก รปภ.–ชำระค่าส่วนกลาง) การสื่อสารแบบ Rea

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 30 November 2025 ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ได้เปลี่ยนเพราะอาคารใหม่สวยขึ้นแต่กำลังเปลี่ยนเพราะ คนรุ่นใหม่ที่อยู่อาศัยในเมือง เปลี่ยนพฤติกรรมแบบพลิกเกม และการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ส่งผลต่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและทีมบริหารอาคารโดยตรง คำถามสำคัญคือ คนรุ่นใหม่อยากอยู่คอนโดแบบไหน? และ อะไรคือมาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัยในเมือง? ลองมาดูทีละประเด็น 1) คนรุ่นใหม่เช่ามากกว่าซื้อ เพราะต้อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 อุตสาหกรรมอาคารสำนักงานกำลังเผชิญความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดในรอบสิบปี ปัจจัยสำคัญคือซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากกว่าเดิม เมื่ออุปทานมากกว่าอุปสงค์ สิ่งที่เกิดขึ้นตามมาคือ อาคารทุกแห่งกำลังต้องแย่ง “ความสนใจ” ของผู้เช่า และ งาน Property Management กำลังขยับจากงานหลังบ้าน ไปสู่ตัวกำหนดความสำเร็จของอาคารโดยตรง คำถามสำคัญคื

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 ตลาดอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงแข่งขันดุ — ไม่ใช่แค่เหนือกันด้วยโลเกชันหรืออาคารใหม่ แต่ด้วย “ประสบการณ์ใช้งานจริง” ที่ผู้เช่าและผู้ใช้อาคารได้รับในทุกวัน แม้หลายอาคารจะดูเหมือนมีมาตรฐานบริการคล้ายกัน เช่น รปภ. แม่บ้าน ระบบซ่อมบำรุงทั่วไป แต่ผลลัพธ์ที่แท้จริงที่ผู้เช่ารับรู้ กลับแตกต่างกันชัดเจน ด้านล่างคือ 8 ปัจจัยที่ทำให้บางอา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 28 November 2025 ในช่วงที่กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการเกรดเอและอาคาร mixed-use ขนาดใหญ่ คำถามที่ถูกหยิบยกขึ้นบ่อยคือ “อาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานจะยังแข่งขันได้หรือไม่?” จากมุมมองด้านการบริหารทรัพย์สิน (Property Management) และการปฏิบัติการอาคาร (Building Operations) อาคารที่มีอายุไม่ได้หมายถึงความล้าหลังเสมอไป ตรงกันข้าม—หากได้รับการดูแลที

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 November 2025 “เวลา” เคยเป็นเพียงหน่วยของนาฬิกาแต่ในยุคนี้ “เวลา” กลายเป็นสกุลเงินที่มีค่ามากที่สุดของชีวิตการทำงาน โดยเฉพาะสำหรับผู้บริหารและนักธุรกิจทุกนาทีที่เสียไปกับเรื่องเล็กน้อย — คือโอกาสที่สูญหายและไม่มีอาคารไหน “หรูจริง” ได้ หากทำให้ผู้ใช้อาคารต้องเสียเวลาโดยไม่จำเป็น เวลาคือความมั่งคั่ง ในโลกที่ทุกอย่างเคลื่อนไหวรวดเร็ว การจัดการเวลาไม่ใช่แค่เรื่องประสิทธิ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 November 2025 จากน้ำที่ไหลผ่าน…สู่เมืองที่เข้มแข็งกว่าเดิม น้ำท่วมใหญ่ไม่เพียงทิ้งร่องรอยความเสียหายไว้ตามบ้านเรือนและถนน แต่ยังทิ้งคำถามสำคัญว่า “เราจะลุกขึ้นอย่างไรให้เร็วและมั่นคงกว่าเดิม”การฟื้นฟูหลังน้ำลดไม่ใช่เพียงเรื่องของการทำความสะอาด แต่คือการซ่อมแซมทั้งร่างกาย จิตใจ และชุมชนให้กลับมายืนได้อีกครั้ง บทความนี้เรียบเรียงจากแนวทางของ Los Angeles Fire Department

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 November 2025 1. ฝนตกหนัก น้ำระบายไม่ทัน และน้ำจากถนนภายนอก — ภัยใกล้ตัวของอาคารในกรุงเทพฯ ทุกปีในฤดูฝน เราเห็นภาพเดิมซ้ำ ๆ —ฝนตกเพียงไม่กี่ชั่วโมง แต่ถนนหลายสายกลับกลายเป็นคลอง รถติดยาวไม่สิ้นสุด น้ำที่ควรไหลลงท่อกลับเอ่อสูงขึ้นเรื่อย ๆ จนไหลเข้าลานจอดและทางเข้าอาคารโดยไม่ทันตั้งตัว กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่อยู่บนพื้นที่ลุ่มต่ำ การทรุดตัวของดินและฝนที่ตกหนักขึ้นจากสภาพภ