วิศวกรรมในทุกมิติ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 25 January 2026 ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของโครงสร้างเศรษฐกิจดิจิทัล การหลั่งไหลเข้ามาของโครงการ Data Center จากผู้ให้บริการระดับโลกสะท้อนว่าประเทศกำลังถูกมองเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ปรากฏการณ์นี้มีนัยสำคัญยิ่งกว่าการเพิ่มมูลค่าการลงทุนโดยตรง เพราะมันเชื่อมโยงกับพลังงาน ความมั่นคงของระบบดิจิทัล ความสามารถในการแข่งขันของอุตสาหก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 17 January 2026 บทสรุปผู้บริหาร อาคารสำนักงานจำนวนมากในปัจจุบันกำลังเผชิญแรงกดดันด้านความสามารถในการแข่งขันอย่างต่อเนื่อง สาเหตุสำคัญไม่ได้อยู่ที่อายุอาคารหรือสภาพโครงสร้าง หากแต่อยู่ที่ความสามารถของอาคารในการตอบโจทย์การใช้งาน เศรษฐศาสตร์ และความคาดหวังของโลกการทำงานยุคใหม่ ภาวะนี้เรียกว่า Functional Obsolescence  ซึ่งกำลังพัฒนาเป็นความเสี่ยงเชิงระบบที่ส่งผลโดยตรงต่อศัก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter 14 January 2026 วันที่ห้องผ่าตัดต้องหยุด ทั้งที่เครื่องจักรยังทำงาน ในเช้าวันหนึ่งของโรงพยาบาลขนาดใหญ่แห่งหนึ่ง ห้องผ่าตัดหลายห้องต้องหยุดทำงานกะทันหันโดยไม่มีใครคาดคิด คนไข้ถูกเลื่อนการผ่าตัดออกไป ญาติที่ลางานมาเฝ้าต้องนั่งรอด้วยความกังวล ทีมแพทย์ต้องปรับตารางกันใหม่ทั้งวัน...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 13 January 2026 ทุกวันนี้มูลค่าของอาคารไม่ได้ถูกตัดสินแค่จากทำเลหรือความสวยงามอีกต่อไป ความสามารถในการดูแลความปลอดภัย การจัดการความเสี่ยง และความต่อเนื่องของการใช้งานอาคาร กลายเป็นปัจจัยที่ผู้เช่า นักลงทุน และบริษัทประกันใช้พิจารณาคุณค่าของทรัพย์สินมากขึ้นเรื่อย ๆ ประตูหน้าอาคารจึงไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่รับรองแขก หากกำลังกลายเป็นจุดเริ่มต้นของระบบบริหารความเสี่ยงทั้งอาคา

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 January 2026 ในกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จุดที่ทุกโครงการให้ความสำคัญที่สุดมักอยู่ที่ “แบบ”เพราะแบบคือภาพแทนความตั้งใจ รูปลักษณ์ และฟังก์ชันการใช้งานของอาคาร อย่างไรก็ตาม ในโลกของทรัพย์สินเชิงสถาบันสิ่งที่กำหนดมูลค่าที่แท้จริงของอาคารตลอดอายุการถือครองอยู่ที่การวางกรอบการดำเนินงานระยะยาวตั้งแต่วันแรกและกรอบนั้นคือ ODR ODR คืออะไร ODR – Operational Design Record..

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 11 January 2026 บทนำ อาคารสมัยใหม่ถูกออกแบบภายใต้มาตรฐานที่สูงกว่าที่เคยมีมาในอดีตไม่ว่าจะเป็นด้านพลังงาน ความสบาย ความยืดหยุ่นเชิงโครงสร้าง หรือความสามารถในการรองรับอนาคตอย่างไรก็ตาม ปัญหาที่พบได้ทั่วไปในอาคารจำนวนมาก คือสมรรถนะที่ค่อย ๆ ลดลงในช่วงไม่กี่ปีหลังเปิดใช้งานทั้งที่ระบบทางวิศวกรรมยังอยู่ในสภาพดี ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงช่องว่างสำคัญระหว่าง “การออกแบบ” และ...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 9 January 2026 1. Climate Risk ได้กลายเป็นตัวแปรโครงสร้างของ Asset Value ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา Climate Risk ถูกนำเข้าสู่กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยสถาบันการเงิน บริษัทประกัน และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ “Financial Risk Multiplier” ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อ ค่าเบี้ยประกันภัย Financing Rate Capitalization Rate Exit Liquidity Tenant ESG Qualification โครงการสร้างใหม่จ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 2 January 2026 กระจก: วัสดุที่สวยงาม…และอันตรายกว่าที่คิด ในงานพัฒนาและบริหารอาคาร กระจกมักถูกมองในฐานะวัสดุตกแต่งที่ช่วยสร้างความโปร่ง โล่ง และภาพลักษณ์ของพื้นที่ แต่ในอีกมุมหนึ่ง กระจกคือหนึ่งในวัสดุที่ก่อให้เกิดอุบัติเหตุรุนแรงได้ง่ายที่สุดหากถูกวางไว้ผิดตำแหน่ง ความโปร่งใสที่ทำให้อาคารดูสวยงาม คือคุณสมบัติเดียวกันกับที่ทำให้มนุษย์ “ไม่รับรู้ว่ามีสิ่งกั้นอยู่ตรงหน้า”

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 December 2025 “In the next decade, buildings will not be defined by their size or design —they will be defined by how intelligently they operate.” และคนที่ “กำหนดชะตากรรมของอาคาร” ไม่ใช่แค่เจ้าของ ไม่ใช่แค่ผู้ออกแบบ แต่คือ วิศวกรอาคาร ปี 2026 จะเป็นปีที่เส้นแบ่งระหว่าง“ ช่างที่ดูแลระบบ” กับ “วิศวกรที่ดูแลคุณค่าอาคาร” เริ่มเห็นชัดที่สุด 1. From Fixing Systems → Managi

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 27 December 2025 ในสายตาคนทั่วไป ช่วงวันหยุดยาวคือช่วงที่อาคารใช้งานน้อยแต่ในสายตาของวิศวกรอาคารผู้มีประสบการณ์นี่คือช่วงเวลาที่ “ระบบอาคารอ่อนไหวที่สุดทั้งเชิงเทคนิคและเชิงความเชื่อมั่น” ไม่ใช่เพราะเครื่องจักรทำงานหนักขึ้นแต่เพราะ “ระบบสนับสนุน” หายไปเกือบทั้งหมด ผู้รับเหมาไม่ standby supplier ไม่เปิด ฝ่ายจัดซื้อไม่อยู่ decision maker ไม่อยู่ และทีม full staff อยู่ไม่ค

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 23 December 2025 บทคัดย่อ การพัฒนาอย่างรวดเร็วของระบบ Automation และ Smart Building กำลังเปลี่ยนโครงสร้างงานด้านการปฏิบัติการและบำรุงรักษา (Operation & Maintenance: O&M) ของอาคารขนาดใหญ่ บทความนี้เสนอกรอบความคิดเชิงกึ่งวิชาการเพื่ออธิบายการเปลี่ยนบทบาทของ วิศวกรอาคาร (Building Services Engineer: BSE)  จากผู้ปฏิบัติงานเชิงรูทีน สู่ผู้กำกับดูแลและผู้ปรับสมรรถนะระบบ...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter 21 December 2025 วิวัฒนาการเชิงกลยุทธ์ของงานระบบอาคาร การเปลี่ยนบทบาทที่ปรึกษา MEP จากผู้เชี่ยวชาญทางเทคนิค สู่ผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สิน (Asset Value Strategist) บทคัดย่อ (Abstract) โดยดั้งเดิม งานที่ปรึกษาด้านวิศวกรรมเครื่องกล ไฟฟ้า และสุขาภิบาล (Mechanical, Electrical, and Plum

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter 21 December 2025 ในอาคารสมัยใหม่ ระบบ MEP ได้พัฒนาบทบาทจากโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม ไปสู่การเป็นแหล่งกำเนิดข้อมูลหลักของอาคาร การเพิ่มขึ้นของเซนเซอร์ ระบบควบคุมอาคาร และแพลตฟอร์มดิจิทัล ทำให้ระบบ MEP สามารถสร้างข้อมูลจำนวนมหาศาลตลอดอายุการใช้งานของอาคาร อย่างไรก็ตาม หลักฐานจากการพ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter 17 December 2025 ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา งานวิศวกรรมระบบประกอบอาคารตั้งอยู่บนสมมติฐานหนึ่งที่แทบไม่มีใครตั้งคำถาม นั่นคือ จะต้องมีคนประจำอยู่ที่อาคารเสมอ มี Operator คอยเฝ้าระบบ มีช่างคอยปรับตั้งค่า มีวิศวกรคอยตีความความผิดปกติ และตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรต่อไป แต่สมมติฐานนั้นกำลังพังล

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 บทสรุปผู้บริหาร ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา พันธกิจของวิศวกรรมระบบประกอบอาคารชัดเจนมาโดยตลอด: ใช้พลังงานให้น้อยลง และมีประสิทธิภาพมากขึ้น ชิลเลอร์ประสิทธิภาพสูง เปลือกอาคารที่ดีขึ้น ระบบแสงสว่าง LED และระบบควบคุมที่ปรับแต่งอย่างเหมาะสม ได้สร้างผลลัพธ์ที่วัดได้จริง—และ สิ่งเหล่านี้ยังคงมีความสำคัญ แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2026 กรอบความคิดดังกล่าว ไม่เพียงพออีกต่อไป

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ปัญญาประดิษฐ์ (AI) ในอาคารมักปรากฏในรูปแบบของ โครงการนำร่อง (Pilot), Proof of Concept และงานสาธิตด้านนวัตกรรม มีการโชว์ Dashboardมีการทดสอบอัลกอริทึมมีการคาดหวังการประหยัดพลังงาน แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2026 ช่วงเวลานั้นกำลังสิ้นสุดลง AI ไม่ได้เป็นระบบเสริมอีกต่อไปแต่กำลังกลายเป็น กลไกการปรับประสิทธิภาพแบบฝังตัว (Embedded Optimization)...

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 ทำไมความเสี่ยงทางไซเบอร์จึงกลายเป็นประเด็นหลักในการปกป้องสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา เมื่อพูดถึง “ความปลอดภัยของอาคาร” ภาพที่คนส่วนใหญ่นึกถึงคือความเสี่ยงทางกายภาพที่จับต้องได้ เช่น อัคคีภัย ความมั่นคงของโครงสร้าง ไฟฟ้าดับ หรือระบบความปลอดภัยในชีวิต (Life Safety) ในขณะที่ “Cybersecurity” หากถูกพูดถึง ก็จะถูกจัดให้อยู่ในวงสน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 ตลอดกว่าสิบปีที่ผ่านมา คำว่า “Smart Building”  ถูกใช้กันอย่างแพร่หลาย—และในขณะเดียวกัน ก็ถูกเข้าใจผิดอย่างกว้างขวางเช่นกัน ในหลายโครงการ “ความฉลาด” ของอาคารหมายถึงการติดตั้งเทคโนโลยีเพิ่มเข้าไปในช่วงท้ายของการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นระบบ BMS, Dashboard, Sensor หรือ Mobile Appโซลูชันเหล่านี้อาจดูน่าประทับใจในวันส่งมอบงาน แต่ไม่นานนัก กลับกลายเป็นเพียงระบบที่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 ในอดีต “Smart Building” มักถูกมองว่าเป็นชั้นเทคโนโลยีที่ถูกเพิ่มเข้ามาภายหลังออกแบบระบบ MEP ให้เสร็จ ติดตั้ง BMS/BAS แล้วจึงให้ฝ่าย IT เข้ามา “ต่อเข้าระบบเครือข่าย” แนวคิดแบบนี้กำลังใช้ไม่ได้อีกต่อไป อาคารยุคใหม่ไม่ได้ถูกนิยามจากระบบใดระบบหนึ่งแต่ถูกขับเคลื่อนด้วย โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลแบบบูรณาการ (Converged Digital Infrastructure) ระบบอาคารจำนวนมากทำง

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ Head of Property Management, JLL Thailand เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 14 December 2025 บทสรุปผู้บริหาร: ทำไมเรื่องนี้จึงสำคัญ “ตอนนี้” ตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์พูดถึงคำว่า Digital Twin  อย่างต่อเนื่องแต่ในความเป็นจริง สำหรับอาคารจำนวนมาก “Digital Twin” ยังเป็นเพียง โมเดล 3D หรือ BIM ที่ดูดี แต่ไม่เคยถูกใช้ในการตัดสินใจจริง ยุคนั้นกำลังจะจบลง ในปี 2026 นักลงทุนระดับสถาบัน ทีมพัฒนาโครงการ และบริษัทที่ปรึกษา MEP ชั้นนำทั่ว