Beyond Smart Buildings: เมื่อ IT/OT Convergence กำลังเปลี่ยนกติกาการออกแบบอาคารและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

14 December 2025

ในอดีต “Smart Building” มักถูกมองว่าเป็นชั้นเทคโนโลยีที่ถูกเพิ่มเข้ามาภายหลังออกแบบระบบ MEP ให้เสร็จ ติดตั้ง BMS/BAS แล้วจึงให้ฝ่าย IT เข้ามา “ต่อเข้าระบบเครือข่าย”

แนวคิดแบบนี้กำลังใช้ไม่ได้อีกต่อไป

อาคารยุคใหม่ไม่ได้ถูกนิยามจากระบบใดระบบหนึ่งแต่ถูกขับเคลื่อนด้วย โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลแบบบูรณาการ (Converged Digital Infrastructure) ระบบอาคารจำนวนมากทำงานในรูปแบบ IP-based systems เชื่อมต่อกับแพลตฟอร์มข้อมูล การวิเคราะห์ การดำเนินงานระยะไกล และระบบรายงาน ESG

ผลลัพธ์คือการตัดสินใจที่เคยถูกมองว่าเป็น “เรื่องของ IT” วันนี้ส่งผลโดยตรงต่อ สมรรถนะอาคาร ความปลอดภัย ความต่อเนื่องในการดำเนินงาน และมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว

นี่คือเหตุผลที่ IT/OT Convergence ไม่ใช่แค่เรื่องของ IT อีกต่อไปแต่ได้กลายเป็นโจทย์หลักของงาน MEP และกลยุทธ์สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์

IT/OT คืออะไร?

IT/OT หมายถึงการบรรจบกันของสองโลกที่เคยแยกจากกันอย่างชัดเจน

• IT (Information Technology)ระบบที่จัดการข้อมูล เครือข่าย แอปพลิเคชัน คลาวด์ และความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์มีเป้าหมายหลักคือ “การขับเคลื่อนธุรกิจ”

• OT (Operational Technology)ระบบที่ใช้ควบคุมและติดตามการทำงานของสินทรัพย์ทางกายภาพเช่น ระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า ระบบความปลอดภัย ลิฟต์ ระบบน้ำ และพลังงานมีเป้าหมายหลักคือ “การขับเคลื่อนอาคารให้ทำงานได้อย่างปลอดภัยและต่อเนื่อง”

เมื่ออาคารถูกพัฒนาให้ “ฉลาด” มากขึ้นระบบ OT เหล่านี้จะสื่อสารผ่าน เครือข่าย IPเชื่อมโยงข้อมูลกับแพลตฟอร์มองค์กร และพึ่งพา Edge หรือ Cloud Computing

ณ จุดนี้ เส้นแบ่งระหว่าง IT และ OT จะค่อย ๆ หายไป

นัยสำคัญเชิงกลยุทธ์คือ เมื่อระบบปฏิบัติการอาคารพึ่งพาโครงสร้างดิจิทัลการออกแบบเครือข่าย ความทนทาน (resilience) การแบ่งส่วนระบบ (segmentation) และความปลอดภัยไซเบอร์จะส่งผลโดยตรงต่อ ความต่อเนื่องในการใช้งาน ความเสี่ยง และมูลค่าทรัพย์สิน

พัฒนาการของอาคาร: จากระบบแยกส่วน สู่อาคารแบบ IP-native

ระยะที่ 1: ระบบควบคุมแบบ Stand Alone

ระบบอาคารในอดีตทำงานแยกจากกันใช้โปรโตคอลเฉพาะ ระบบไม่เชื่อมต่อกันมากนัก ปัญหาที่เกิดขึ้นมักจำกัดอยู่เฉพาะระบบนั้น ๆ

ระยะที่ 2: การบูรณาการเพื่อประสิทธิภาพ

เจ้าของอาคารเริ่มต้องการการมองเห็นภาพรวม การลดพลังงาน และประสบการณ์ผู้ใช้อาคารที่ดีขึ้นระบบ HVAC ไฟฟ้า แสงสว่าง การเข้าออก ที่จอดรถ และมิเตอร์เริ่มถูกเชื่อมโยงเข้าด้วยกัน

ระยะที่ 3: ปัจจุบัน — ระบบอาคารพึ่งพาโครงสร้างดิจิทัล

วันนี้ ระบบ OT จำนวนมากต้องพึ่งเครือข่ายส่วนกลาง ระบบยืนยันตัวตน แพลตฟอร์มข้อมูล และบางครั้งรวมถึงคลาวด์ ปัญหาด้านดิจิทัลจึงสามารถลุกลามเป็นปัญหาด้านการปฏิบัติการได้ทันที

IT/OT Convergence เปลี่ยนบทบาทงาน MEP อย่างไร

1) สถาปัตยกรรม BMS/BAS กลายเป็นหัวใจของการออกแบบ

MEP ไม่ได้ออกแบบแค่ระบบและลำดับการทำงานอีกต่อไปแต่ต้องกำหนด:

• โครงสร้างระบบควบคุมและความสามารถในการอยู่รอดของระบบ

• การตัดสินใจว่าอะไรต้องอยู่ที่ Edge และอะไรขึ้น Cloud

• เส้นทางข้อมูลและขอบเขตการเชื่อมต่อ

• โหมดการทำงานเมื่อระบบดิจิทัลขัดข้อง

2) ความทนทานของเครือข่าย = ความทนทานของอาคาร

เช่นเดียวกับการออกแบบ N+1 ในระบบเครื่องกลหรือไฟฟ้าโครงสร้างดิจิทัลต้องถูกออกแบบให้:

• ไม่มี Single Point of Failure

• เข้าใจ dependency ระหว่างระบบ

• มีแผนฟื้นฟูและโหมดการทำงานแบบ manual

อาคารที่ “ฉลาด” แต่ล้มเมื่อระบบดิจิทัลมีปัญหาไม่ใช่อาคารอัจฉริยะ แต่คืออาคารที่เปราะบาง

3) การแบ่งส่วนระบบ (Segmentation) คือโจทย์เชิงวิศวกรรม

ระบบสำคัญและระบบทั่วไปไม่ควรปะปนกัน MEP ต้องระบุ เจตนาทางวิศวกรรม ให้ชัดว่า:

• ระบบใดต้องถูกแยก

• ระบบใดสามารถสื่อสารกันได้

• ภายใต้เงื่อนไขใด

4) ระบบ “นอกตำราเดิม” กลายเป็นระบบหลัก

EV Charging, Battery Storage, IAQ Sensors, Occupancy Analytics ไม่ใช่ระบบเสริมอีกต่อไปแต่มีผลต่อโหลด พลังงาน ความสบาย และ ESG โดยตรง

5) ความสามารถในการเชื่อมต่อและใช้ข้อมูลร่วมกันคือมูลค่า

อาคารที่ออกแบบให้ข้อมูลใช้งานได้ข้ามแพลตฟอร์มลดต้นทุนในอนาคต ลดการผูกขาดผู้ขายและเพิ่มความเร็วในการยกระดับอาคารทั้งพอร์ต

ทำไมนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการต้องสนใจ

• มูลค่าสินทรัพย์และความสามารถในการแข่งขัน ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความเสถียร ประสบการณ์ และความโปร่งใส

• การบริหารความเสี่ยง ความเสี่ยงไซเบอร์กลายเป็นความเสี่ยงเชิงปฏิบัติการและชื่อเสียง

• ความแน่นอนของต้นทุนและการส่งมอบ การไม่วางแผน IT/OT ตั้งแต่ต้น มักนำไปสู่การแก้แบบปลายทางและค่าใช้จ่ายแฝง

แนวโน้มในอนาคต

• อาคารถูกมองเป็นแพลตฟอร์มดิจิทัลระยะยาว

• Edge-first สำหรับระบบที่ต้องไม่ล้ม

• มาตรฐานข้อมูลระดับพอร์ตโฟลิโอ

• การเชื่อมโยงพลังงานและระบบดิจิทัลเข้มข้นขึ้นตามการใช้ไฟฟ้า

Call to Action

สำหรับนักลงทุนและเจ้าของอาคาร

• มองโครงสร้างดิจิทัลเป็นส่วนหนึ่งของการทำ Due Diligence

• กำหนดมาตรฐานด้านความทนทาน ข้อมูล และการใช้งานระยะยาว

• ชัดเจนเรื่องความรับผิดชอบตลอดอายุอาคาร

สำหรับทีมพัฒนาโครงการ

• นำ IT/OT เข้าสู่ Concept Design

• ทำสัญญาเชิงผลลัพธ์ ไม่ใช่แค่ส่งมอบอุปกรณ์

• Commission ระบบดิจิทัลเหมือนระบบ MEP

สำหรับที่ปรึกษา MEP

• ขยายบทบาทสู่สถาปัตยกรรมระบบควบคุมและความทนทาน

• ทำงานร่วมกับ IT ตั้งแต่ต้น

• ออกแบบเพื่อการใช้งานและการเปลี่ยนผ่านในอนาคต

สรุปสุดท้าย IT/OT Convergence หมายความว่า การตัดสินใจด้านดิจิทัลได้กลายเป็นตัวกำหนดสมรรถนะทางกายภาพและมูลค่าสินทรัพย์

อาคารที่มองเรื่องนี้เป็นกลยุทธ์จะเป็นอาคารที่พร้อมแข่งขัน มีความยืดหยุ่น และยืนระยะได้ในระยะยาว