BIM Model และ Digital Twin – จากโมเดลดิจิทัลสู่โมเดลที่มีชีวิต

Chakrapan Pawangkarat
Aug 22
2 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 August 2025

บทนำ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา วงการก่อสร้างและการบริหารอาคารเริ่มพูดถึง “Digital Twin” กันมากขึ้น หลายคนมองว่ามันคืออนาคตของงานด้านวิศวกรรมและการจัดการอาคาร แต่แท้จริงแล้ว Digital Twin ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ทันทีหากไม่มีรากฐานที่แข็งแรงอย่าง BIM Model บทความนี้จะอธิบายความสัมพันธ์ระหว่าง BIM และ Digital Twin ให้เข้าใจง่าย พร้อมชี้ให้เห็นข้อจำกัดและแนวทางที่ทำให้องค์กรสามารถก้าวสู่การใช้งานได้จริง

BIM Model คืออะไร?

BIM (Building Information Modeling) คือการสร้างแบบจำลองอาคารในรูปแบบดิจิทัลที่รวมข้อมูลสำคัญไว้ครบถ้วน เพื่อใช้เป็น Digital Record ของการก่อสร้าง โดย BIM ไม่ใช่เพียงแค่ภาพ 3 มิติที่เห็นสวยงาม แต่ยังประกอบด้วยข้อมูลหลัก 2 ส่วน

1. Geometry Data (ข้อมูลเชิงเรขาคณิต)

ขนาดกว้าง ยาว สูง ของอาคารและวัตถุ
พิกัดและตำแหน่งในพื้นที่จริง
สามารถนำไปสร้างเป็นโมเดล 3 มิติที่ระบุรายละเอียดได้อย่างชัดเจน

2. Property Data (ข้อมูลคุณสมบัติ)

ระบุวัสดุและสมบัติทางกายภาพ เช่น ค่าการนำความร้อน น้ำหนัก ความแข็งแรง
สำหรับระบบวิศวกรรม เช่น AHU, Chiller หรือ Pump จะระบุค่ากำลังการผลิต อัตราการใช้พลังงาน แรงดัน และคุณสมบัติอื่น ๆ
ข้อมูลนี้ทำให้โมเดลไม่ใช่เพียงภาพ แต่เป็นฐานข้อมูลทางวิศวกรรมที่สามารถนำไปคำนวณหรือวิเคราะห์ต่อได้

BIM สู่การจำลองสถานการณ์ (Simulation)

เมื่อ BIM Model มีทั้ง Geometry และ Property Data ที่ครบถ้วน จะสามารถนำไปสร้างการจำลองสถานการณ์เพื่อใช้วิเคราะห์และคาดการณ์ได้ เช่น

🔥 การจำลองเหตุฉุกเฉิน: เช่น การแพร่กระจายควันจากไฟไหม้ การวิเคราะห์เส้นทางอพยพและเวลาที่ผู้คนจะใช้ในการหนีออกจากอาคาร
🌞 การคาดการณ์พลังงาน: วิเคราะห์การใช้พลังงานของระบบปรับอากาศโดยอิงข้อมูลจริง เช่น การเคลื่อนที่ของดวงอาทิตย์ จำนวนผู้ใช้อาคาร และกิจกรรมที่เกิดขึ้น
☁️ การผสานข้อมูลเรียลไทม์: หากเชื่อมต่อกับข้อมูลพยากรณ์อากาศ หรือ IoT sensor ภายในอาคาร จะสามารถปรับการทำงานของระบบวิศวกรรมแบบอัตโนมัติ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน

Digital Twin คือ BIM Model ที่ “มีชีวิต”

Digital Twin เปรียบเสมือน BIM Model ที่มีการอัปเดตข้อมูลอย่างต่อเนื่องจากโลกจริง ผ่านการเชื่อมต่อกับเซ็นเซอร์ IoT และระบบ BMS ทำให้โมเดลไม่ใช่แค่ “ภาพนิ่ง” แต่เป็นตัวแทนดิจิทัลที่สะท้อนการทำงานจริงของอาคาร

ตัวอย่างเช่น:

หากระบบปรับอากาศใช้พลังงานสูงกว่าคาดการณ์ Digital Twin จะสามารถแสดงสาเหตุ เช่น มีจำนวนคนใช้งานมากขึ้น หรืออุณหภูมิภายนอกสูงผิดปกติ
สามารถทำนายการชำรุดเสียหายของอุปกรณ์ (Predictive Maintenance) ได้ล่วงหน้า ลดค่าใช้จ่ายซ่อมฉุกเฉิน

ข้อจำกัดและอุปสรรคที่พบบ่อย

แม้ Digital Twin จะมีศักยภาพสูง แต่การนำไปใช้งานจริงมักติดปัญหาหลัก ๆ ดังนี้

BIM Model ไม่สมบูรณ์ – ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาจะส่งมอบเพียง Geometry Data แต่ขาด Property Data ที่จำเป็นต่อการวิเคราะห์
ค่าใช้จ่ายสูง – ทั้งค่าไลเซนส์ซอฟต์แวร์ BIM และค่าใช้จ่ายในการทำ Data Cleansing เพื่อแก้ไขข้อมูลที่ไม่ครบหรือไม่ถูกต้อง
ความซับซ้อนในการใช้งาน – ต้องการผู้ใช้งานที่มีทักษะสูงและทีมงานที่เข้าใจทั้งมิติวิศวกรรมและดิจิทัล
การเชื่อมต่อกับระบบจริง – หากไม่มีการติดตั้ง IoT sensor และระบบ BMS ที่พร้อม ข้อมูลก็จะไม่สามารถอัปเดตแบบเรียลไทม์ได้

แนวทางการพัฒนา BIM และ Digital Twin ให้สำเร็จ

เพื่อให้โครงการได้ประโยชน์สูงสุดจาก BIM และต่อยอดไปสู่ Digital Twin อย่างแท้จริง องค์กรควรดำเนินการดังนี้

✅ กำหนดมาตรฐานข้อมูลตั้งแต่ต้นโครงการ: ระบุให้ BIM ต้องมี Property Data ครบถ้วน โดยใช้มาตรฐานสากล เช่น ISO 19650
✅ ตรวจสอบคุณภาพของข้อมูล (Data Validation): ก่อนส่งมอบต้องมีการ Audit ข้อมูล BIM ให้ครบถ้วน ถูกต้อง และตรงตามการใช้งานจริง
✅ เตรียมการเชื่อมต่อกับ IoT: ออกแบบระบบ BMS และ Sensor ตั้งแต่แรก เพื่อให้สามารถอัปเดตข้อมูลเข้า Digital Twin ได้แบบเรียลไทม์
✅ ลงทุนในทีมบุคลากร: จัดอบรมและพัฒนาทักษะทีม Facility Management ให้สามารถใช้ BIM และ Digital Twin ได้จริงในงานประจำวัน
✅ วางแผนค่าใช้จ่ายระยะยาว: คำนึงถึงต้นทุนซอฟต์แวร์ การบำรุงรักษา และค่า Data Management เพื่อให้โครงการเดินหน้าได้ต่อเนื่อง

บทสรุป

Digital Twin ไม่ใช่เพียง “เทคโนโลยีล้ำ ๆ” แต่คือก้าวต่อไปของการบริหารอาคารที่เน้น ประสิทธิภาพ ความปลอดภัย และการลดต้นทุน อย่างยั่งยืน อย่างไรก็ตาม การสร้าง Digital Twin ที่ใช้งานได้จริงต้องอาศัย BIM Model ที่สมบูรณ์ตั้งแต่ต้น หาก BIM เป็นเพียงโมเดล 3 มิติที่ไม่มีข้อมูลเชิงคุณสมบัติ ก็จะไม่ต่างจาก “ภาพสวยแต่ไร้ชีวิต”

ดังนั้น เจ้าของโครงการ วิศวกร และทีมบริหารอาคารควรให้ความสำคัญกับการจัดทำ BIM ที่มี Property Data ครบถ้วน ถูกต้อง และเชื่อมโยงได้จริง เพื่อปูทางสู่การสร้าง Digital Twin ที่สามารถใช้งานได้ตลอดอายุการใช้งานของอาคาร