Building Resilience & Climate-Ready Assets: สิ่งที่ต้องคิดสำหรับโครงการสร้างใหม่ ในโลกที่สภาพอากาศไม่เคยเหมือนเดิมอีกต่อไป

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

9 January 2026

1. Climate Risk ได้กลายเป็นตัวแปรโครงสร้างของ Asset Value

ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา Climate Risk ถูกนำเข้าสู่กระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยสถาบันการเงิน บริษัทประกัน และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ “Financial Risk Multiplier” ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อ

• ค่าเบี้ยประกันภัย

• Financing Rate

• Capitalization Rate

• Exit Liquidity

• Tenant ESG Qualification

โครงการสร้างใหม่จึงไม่ได้ถูกพิจารณาเพียงเรื่อง Compliance หรือ Performance ทางวิศวกรรม แต่ถูกพิจารณาในฐานะ “ระบบโครงสร้างความเสี่ยง” ของเงินลงทุนระยะยาว

2. นิยามของ Climate-Ready Asset

Climate-Ready Asset หมายถึงทรัพย์สินที่มีความสามารถในการรักษาความต่อเนื่องของการดำเนินงาน ภายใต้ภาวะภูมิอากาศสุดขั้ว ความไม่แน่นอนของระบบสาธารณูปโภค และข้อกำหนด ESG ที่เข้มขึ้น โดยต้องมีคุณสมบัติหลัก 4 ด้าน

1. Physical Resilience

2. Energy & Water Independence

3. Digital Self-Monitoring

4. Regulatory Adaptability

3. Resilience ต้องฝังอยู่ใน Master Planning

การวางผังโครงการคือจุดที่กำหนดชะตากรรมของ Resilience มากกว่าการเลือกสเปกอุปกรณ์ MEP

ประเด็นหลักที่ต้องวิเคราะห์ตั้งแต่ Feasibility Phase ได้แก่

• Topography และเส้นทางการระบายน้ำภายใต้ Rainfall Design Storm ใหม่

• ระดับ Floodplain และแนวโน้ม Sea Level Rise

• ตำแหน่ง Critical Functions

• Redundancy ของ Circulation Network ภายในโครงการ

• Buffer Zone ด้าน Thermal และ Hydraulic

4. Resilience Architecture Framework

Layer	วัตถุประสงค์
Site Resilience	Flood / Heat / Wind
Structural Resilience	Progressive Collapse / Seismic / Wind Load
Utility Resilience	Power / Water / Data
Operational Resilience	Maintainability / Redundancy
Digital Resilience	Sensor / Analytics / AFDD
Financial Resilience	Insurance / ESG / Financing

5. Design Brief Checklist สำหรับ Climate-Ready Development

Parameter	ตัวชี้วัดเชิงออกแบบ
Power Autonomy	ชั่วโมงของการทำงานภายใต้ Island Mode
Water Security	Days of Operation without Utility
Heat Stress	Maximum Operable DB Temperature
Flood Tolerance	Critical Elevation Threshold
Carbon Trajectory	Emission Reduction Pathway
Digital Readiness	AFDD / BMS / Metering Depth

6. การคำนวณต้นทุนในเชิง Asset Strategy

การเพิ่มงบประมาณ Resilience ในช่วง Design Development Phase มีผลเชิงบวกต่อ

• IRR ระยะยาว

• Insurance Discount

• Lease Risk Premium

• Stranded Asset Avoidance

• Exit Cap Rate

โดยทั่วไปพบว่า Incremental CAPEX เพื่อ Resilience อยู่ในช่วง 2–6% ของงบโครงการ แต่ลด Long-Term Risk Cost ได้มากกว่าหลายเท่า

7. Climate-Ready Asset ในฐานะมาตรฐานใหม่ของ Grade-A

ตลาดเช่าระดับองค์กรเริ่มใช้ Climate Risk Profile เป็นเกณฑ์คัดกรองพื้นที่สำนักงาน โรงงาน และ Data-centric Building

โครงการที่ไม่มี Climate Readiness Framework จะถูกจัดอยู่ในกลุ่ม “Risk-Adjusted Asset” ซึ่งกระทบต่อ

• Valuation Multiple

• Tenant Retention

• Financing Access

• Exit Liquidity

บทสรุป

Climate Resilience ได้กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานใหม่ของคุณค่าทรัพย์สินโครงการสร้างใหม่จึงต้องถูกออกแบบในฐานะระบบการลงทุนระยะยาวที่สามารถรักษาเสถียรภาพการดำเนินงานได้ภายใต้สภาพแวดล้อมที่ผันผวน

Climate-Ready Asset = Long-Term Financial Stability Infrastructure