Digital Twin ปี 2026: จาก “โมเดลสวยงาม” สู่ “หัวใจของการบริหารอาคารและการสร้างมูลค่าอสังหาฯ”
- Chakrapan Pawangkarat
- Dec 14, 2025
- 2 min read
จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์
Head of Property Management, JLL Thailand
เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
14 December 2025
บทสรุปผู้บริหาร: ทำไมเรื่องนี้จึงสำคัญ “ตอนนี้”
ตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์พูดถึงคำว่า Digital Twin อย่างต่อเนื่องแต่ในความเป็นจริง สำหรับอาคารจำนวนมาก “Digital Twin” ยังเป็นเพียงโมเดล 3D หรือ BIM ที่ดูดี แต่ไม่เคยถูกใช้ในการตัดสินใจจริง
ยุคนั้นกำลังจะจบลง
ในปี 2026 นักลงทุนระดับสถาบัน ทีมพัฒนาโครงการ และบริษัทที่ปรึกษา MEP ชั้นนำทั่วโลก กำลังเห็นตรงกันว่า
Digital Twin ไม่ใช่โมเดล — แต่คือระบบปฏิบัติการของอาคาร (Building Operating System)
และการเปลี่ยนมุมมองนี้ กำลังเปลี่ยนวิธีคิดเรื่องการออกแบบ การส่งมอบ การบริหารอาคาร ไปจนถึง “มูลค่าทรัพย์สิน” อย่างสิ้นเชิง
1. จุดเริ่มต้น: Digital Twin ไม่ได้เกิดจากวงการอสังหาฯ
แนวคิด Digital Twin มีต้นกำเนิดจากอุตสาหกรรมที่ “ความผิดพลาดมีต้นทุนสูง” เช่น
อากาศยาน
อุตสาหกรรมการผลิต
ระบบพลังงาน
ในโลกเหล่านั้น Digital Twin หมายถึง
ตัวแทนดิจิทัลของระบบจริง
เชื่อมต่อกับข้อมูลการทำงานแบบ Real-time
ใช้เพื่อ “จำลองผลลัพธ์ก่อนตัดสินใจ”
แต่เมื่อแนวคิดนี้เข้ามาสู่วงการอาคาร มันถูกแปลผ่านวัฒนธรรม BIM ผลลัพธ์คือ Digital Twin รุ่นแรก ๆ กลายเป็นเพียง
โมเดล 3D
อัปเดตเฉพาะช่วงออกแบบและก่อสร้าง
ไม่เชื่อมกับการใช้งานจริงของอาคาร
มัน “ดูฉลาด” แต่ ไม่เคยคิดแทนอาคารได้จริง
2. ปัญหาในอดีต: ทำไม Digital Twin แบบเดิมไม่สร้างมูลค่า
จากมุมมองของนักลงทุนและเจ้าของโครงการ Digital Twin รุ่นแรกล้มเหลวด้วย 3 เหตุผลหลัก
1) จบที่วันส่งมอบ
หลังจบโครงการ โมเดลถูกเก็บไว้ในโฟลเดอร์ ไม่มีใครใช้ในงานบริหารจริง
2) ไม่มีข้อมูลจริง
ไม่มีข้อมูลจากระบบ HVAC ไฟฟ้า หรือระบบควบคุมมาใส่ในโมเดล
3) ไม่มี Logic การตัดสินใจ
ไม่สามารถตอบคำถามสำคัญ เช่น
จะลดพลังงานอย่างไร
จะวางแผนบำรุงรักษาอะไรก่อน
ถ้าโหลดเปลี่ยน อาคารจะตอบสนองอย่างไร
สรุปคือ มันเป็น ภาพแทน ไม่ใช่ เครื่องมือบริหาร
3. จุดเปลี่ยนปัจจุบัน: จาก “ตัวแทน” สู่ “เครื่องมือการตัดสินใจ”
วันนี้ อุตสาหกรรมกำลังเปลี่ยนทิศทางอย่างชัดเจน
บริษัทที่ปรึกษาระดับโลกกำลังใช้หลักคิดเดียวกันว่า
ถ้า Digital Twin ไม่ช่วยให้ตัดสินใจเชิงปฏิบัติได้ มันไม่ใช่ Digital Twin
Digital Twin ที่มีคุณค่าในปี 2026 ต้องมี 4 เลเยอร์
ระบบกายภาพ (Physical Systems) HVAC, ไฟฟ้า, น้ำ, ระบบความปลอดภัย, พลังงานหมุนเวียน
ข้อมูลจริงแบบ Live Sensor, Meter, BMS, IoT
การวิเคราะห์และความฉลาดของระบบ Baseline, Fault Detection, Optimization
Workflow การตัดสินใจ Dashboard, Alert, Scenario, Action
และจุดศูนย์กลางของทั้งหมดนี้คือ ระบบ MEP
4. ทำไม MEP กลายเป็น “แกนกลาง” ของ Digital Twin
Digital Twin จะฉลาดได้แค่ไหน ขึ้นอยู่กับ “ข้อมูล” ที่ได้รับและข้อมูลที่มีความหมายที่สุดของอาคาร มาจากระบบ MEP
สิ่งนี้ทำให้บทบาทของที่ปรึกษา MEP เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
ความคาดหวังใหม่ต่อ MEP ในยุค Digital Twin
กลยุทธ์การติดตั้ง Sensor และ Meter ไม่ใช่ติดให้ครบ แต่ติดให้ตอบคำถามทางธุรกิจ
Point Mapping และ Naming/Tagging ข้อมูลต้องเป็นระบบ และพร้อมให้ AI ใช้
คุณภาพข้อมูล (Data Quality) Sensor ที่อ่านค่าเพี้ยน = Twin ที่ตัดสินใจผิด
Commissioning เพื่อการใช้งานต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่ “เปิดติด” แต่ต้อง “ทำงานได้ดีในระยะยาว”
MEP จึงไม่ใช่แค่ผู้ออกแบบระบบแต่คือ ผู้ออกแบบระบบประสาทดิจิทัลของอาคาร
5. มุมมองนักลงทุน: Digital Twin คือเครื่องมือสร้างมูลค่า
สำหรับนักลงทุน Digital Twin ไม่ใช่ของเล่นเทคโนโลยีแต่คือเครื่องมือบริหารความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทน
คุณค่าที่วัดได้
ลด OpEx ผ่านการ Optimize ต่อเนื่อง
ลด CapEx ฉุกเฉินด้วย Predictive Maintenance
ยกระดับ ESG ด้วยข้อมูลจริง ไม่ใช่คำโฆษณา
เพิ่มความ Resilient ต่อเหตุขัดข้อง
เสริม Story ในการ Exit หรือ Refinance
ในตลาดที่ “ของธรรมดาขายยาก”อาคารที่บริหารด้วยข้อมูลจริงจะเป็นผู้ได้เปรียบ
6. มุมมอง Developer: ออกแบบครั้งเดียว แต่ต้องทำงานไปอีก 30 ปี
Digital Twin บังคับให้ Developer มองไกลกว่าวันเปิดอาคาร
โครงการที่ไม่คิดเรื่องนี้ตั้งแต่ต้น มักเจอปัญหา
Sensor มี แต่ใช้ข้อมูลไม่ได้
ระบบแยกส่วน เชื่อมกันไม่ได้
ต้องรื้อทำใหม่หลังเปิดใช้งานไม่นาน
ในขณะที่โครงการที่คิดเชิง Digital Twin ตั้งแต่ต้น จะ
ลดต้นทุนตลอดอายุอาคาร
สร้างความแตกต่างเหนือทำเล
พร้อมรับกฎเกณฑ์ด้านพลังงานและคาร์บอนในอนาคต
คำถามจึงไม่ใช่ “จะทำ Digital Twin ดีไหม” แต่คือ “อยากให้อาคารเรียนรู้ได้ หรืออยู่แบบไม่รู้ตัวเอง”
7. อนาคตถัดไป: Digital Twin กำลังจะไปทางไหน
หลังปี 2026 แนวโน้มที่ชัดเจนคือ
AI กลายเป็นส่วนหนึ่งของการควบคุมระบบ
Digital Twin ระดับ Portfolio ใช้เปรียบเทียบสินทรัพย์
อาคารเชื่อมกับ Grid และระบบพลังงานอย่างชาญฉลาด
นักลงทุนและสถาบันการเงินต้องการข้อมูลจริงมากขึ้น
อาคารที่ไม่มี Digital Twin เชิงปฏิบัติอาจอธิบาย “สมมติฐานการดำเนินงาน” ของตัวเองไม่ได้อีกต่อไป
8. Call to Action: ผู้นำควรเริ่มอย่างไร
สำหรับนักลงทุน
ถามให้ลึกกว่า “มีระบบอะไร”
ถามว่า อาคารรู้จักตัวเองแค่ไหน และปรับตัวได้อย่างไร
สำหรับ Developer
ใส่ Digital Twin ตั้งแต่ Concept Design
เชื่อม MEP, IT และ Operation ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่ปลายทาง
สำหรับที่ปรึกษา MEP
ขยายบทบาทจาก “ระบบ” สู่ “ข้อมูลและผลลัพธ์”
เป็นผู้นำบทสนทนาเรื่อง Performance ไม่ใช่แค่ Compliance
บทสรุป
Digital Twin ในวันนี้ ไม่ได้มีไว้ “ดู”
แต่มีไว้ เข้าใจ คาดการณ์ และพัฒนาอาคารอย่างต่อเนื่อง
ในปี 2026 อาคารที่ได้เปรียบไม่ใช่อาคารที่แพงที่สุดแต่คืออาคารที่ รู้จักตัวเองดีที่สุด
และองค์กรที่ทำให้อาคาร “รู้ตัว” ได้จะเป็นผู้กำหนดมาตรฐานใหม่ของวงการอสังหาฯ
