Life Sciences Real Estate: เมื่ออุตสาหกรรมวิทยาศาสตร์กำลังสร้าง “ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์” แบบใหม่ของโลก

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

12 March 2026

บทความนี้เรียบเรียงและวิเคราะห์จากรายงานของ JLL เรื่อง “U.S. Life Sciences Property Report” (https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/us-life-sciences) ซึ่งสะท้อนการเปลี่ยนแปลงสำคัญของอุตสาหกรรม Life Sciences ทั้งในด้านเทคโนโลยี การลงทุน และอสังหาริมทรัพย์ที่รองรับการวิจัยและพัฒนา แม้ว่ารายงานจะเน้นตลาดสหรัฐอเมริกาเป็นหลัก แต่แนวโน้มเดียวกันกำลังเกิดขึ้นทั่วโลก รวมถึงเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และประเทศไทย ซึ่งกำลังเริ่มเข้าสู่เศรษฐกิจฐานชีววิทยา (Bio-economy) ที่มีศักยภาพสูงในทศวรรษหน้า

1. Life Sciences: เครื่องยนต์เศรษฐกิจของโลกยุคใหม่

ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา อุตสาหกรรม Life Sciences ได้กลายเป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่เติบโตเร็วที่สุดของโลก ครอบคลุมตั้งแต่อุตสาหกรรมยา เทคโนโลยีชีวภาพ เทคโนโลยีทางการแพทย์ ไปจนถึงการผลิตชีววัตถุ เทคโนโลยีใหม่ เช่น gene editing การแพทย์แม่นยำ (precision medicine) และ AI-driven drug discovery กำลังเปลี่ยนวิธีการค้นพบยาและการรักษาโรคอย่างสิ้นเชิง

ความก้าวหน้าทางวิทยาศาสตร์เหล่านี้ส่งผลให้การลงทุนด้าน biotechnology เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิทธิบัตรด้านชีววิทยาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และตลาดยาทั่วโลกมีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงทศวรรษนี้ โดยเฉพาะยากลุ่ม biologics ซึ่งกำลังกลายเป็นหนึ่งในตลาดที่ใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรมยาโลก

เมื่ออุตสาหกรรม Life Sciences เติบโต สิ่งที่เติบโตตามมาคือ โครงสร้างพื้นฐานด้านการวิจัย ไม่ว่าจะเป็น laboratory อาคารวิจัย หรือ R&D campus ซึ่งกำลังกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ที่มีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจความรู้ของโลก

2. จากช่วง Boom ของโควิด สู่การปรับสมดุลของตลาด

ในช่วงการระบาดของ COVID-19 ความต้องการพื้นที่ห้องทดลองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการแข่งขันพัฒนาวัคซีนและการลงทุนใน biotech startup ทั่วโลก เงินทุน Venture Capital ไหลเข้าสู่บริษัท biotech จำนวนมาก ส่งผลให้เกิดการพัฒนาอาคาร laboratory ขนาดใหญ่ในเมืองสำคัญ เช่น Boston, San Francisco และ San Diego

อย่างไรก็ตาม หลังปี 2022 ตลาดเริ่มเข้าสู่ช่วง recalibration หรือการปรับสมดุล เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เงินทุน VC ชะลอตัว และพื้นที่ lab ที่ถูกพัฒนาในช่วงก่อนหน้ามีจำนวนมาก ส่งผลให้บางเมืองเกิดภาวะ supply ล้นตลาดชั่วคราว

แม้จะเกิดการปรับตัวในระยะสั้น แต่นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ยังคงมองว่า Life Sciences เป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพระยะยาว เพราะความต้องการด้านสุขภาพของมนุษย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

3. AI กำลังเปลี่ยนรูปแบบของห้องทดลอง

หนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญที่กำลังเปลี่ยนแปลงอุตสาหกรรม Life Sciences คือ Artificial Intelligence

AI ถูกนำมาใช้ในหลายขั้นตอนของการค้นพบยา เช่น การวิเคราะห์โครงสร้างโปรตีน การค้นหาสารเคมีใหม่ การออกแบบโมเลกุลยา และการวิเคราะห์ข้อมูลจากการทดลองทางคลินิก เทคโนโลยีเหล่านี้ทำให้กระบวนการค้นพบยาเร็วขึ้นอย่างมาก

ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์คือ รูปแบบของ laboratory กำลังเปลี่ยนไป ในอดีต ห้องทดลองแบบ wet lab ซึ่งใช้เครื่องมือเคมีและชีววิทยาเป็นศูนย์กลาง แต่ในอนาคต ห้องทดลองจะต้องมี computational infrastructure เพิ่มขึ้น เช่น data center สำหรับงานวิจัย หรือพื้นที่สำหรับ AI computing

ดังนั้นอาคาร Life Sciences รุ่นใหม่จึงต้องออกแบบให้รองรับทั้ง wet lab, dry lab และ AI infrastructure ในอาคารเดียวกัน

4. Talent Ecosystem คือหัวใจของ Life Sciences Cluster

ปัจจัยที่ทำให้เมืองหนึ่งกลายเป็นศูนย์กลางของ Life Sciences ไม่ใช่เพียงแค่ห้องทดลอง แต่คือ ecosystem ของความรู้และบุคลากร

เมืองที่ประสบความสำเร็จในอุตสาหกรรมนี้มักมีองค์ประกอบร่วมกัน ได้แก่ มหาวิทยาลัยระดับโลก โรงพยาบาลวิจัย Venture Capital และบริษัท biotech จำนวนมากที่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ตัวอย่างเช่น Boston-Cambridge ซึ่งถือเป็นหนึ่งในศูนย์กลาง biotech ที่สำคัญที่สุดของโลก

การรวมตัวขององค์กรเหล่านี้ทำให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า innovation density ซึ่งหมายถึงความหนาแน่นขององค์ความรู้ การวิจัย และเงินทุนที่ทำให้เกิดนวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง

5. การเติบโตของ Life Sciences ในเอเชียแปซิฟิก

แม้สหรัฐอเมริกาจะเป็นตลาด Life Sciences ที่ใหญ่ที่สุดของโลก แต่ภูมิภาค Asia-Pacific กำลังกลายเป็นพื้นที่เติบโตใหม่ของอุตสาหกรรมนี้

ประเทศอย่าง Singapore, China และ Japan ได้ลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านวิทยาศาสตร์ ทั้ง research institutes, biotech parks และ biomanufacturing facilities เพื่อดึงดูดบริษัท biotech ระดับโลก

การเติบโตของตลาด Life Sciences ในเอเชียยังได้รับแรงสนับสนุนจากปัจจัยสำคัญ เช่น การเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลาง ความต้องการด้าน healthcare ที่เพิ่มขึ้น และการสนับสนุนจากภาครัฐในการพัฒนาเศรษฐกิจฐานชีววิทยา

6. Southeast Asia: ตลาดใหม่ของอุตสาหกรรมชีววิทยา

เอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังกลายเป็นตลาดใหม่ของ Life Sciences ด้วยประชากรกว่า 680 ล้านคน และกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ความต้องการด้านยา เทคโนโลยีการแพทย์ และระบบสาธารณสุขจึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้บริษัท pharma และ biotech ระดับโลกกำลังมองหา ฐานการผลิตใหม่ในภูมิภาค เพื่อกระจายความเสี่ยงของห่วงโซ่อุปทาน เช่นเดียวกับแนวโน้มที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรม semiconductor และ electronics

ประเทศใน ASEAN เช่น Singapore, Malaysia, Thailand และ Vietnam จึงเริ่มแข่งขันกันเพื่อดึงดูดการลงทุนด้าน biomanufacturing และ medical technology

7. บทบาทของประเทศไทยใน Life Sciences

ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะกลายเป็นหนึ่งใน Life Sciences Hub ของภูมิภาค ด้วยจุดแข็งหลายประการ

ประเทศไทยมีอุตสาหกรรม medical tourism ที่แข็งแกร่ง โรงพยาบาลเอกชนที่มีมาตรฐานระดับโลก และบุคลากรทางการแพทย์ที่มีความสามารถสูง นอกจากนี้รัฐบาลยังมีนโยบายผลักดันประเทศไทยเป็น Medical Hub ของเอเชีย โดยมุ่งเน้นทั้งบริการทางการแพทย์ การวิจัย และการผลิตผลิตภัณฑ์ทางการแพทย์

ตลาดยาของประเทศไทยมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องจากการเข้าสู่สังคมสูงวัยและการเพิ่มขึ้นของโรคไม่ติดต่อ (NCDs) ซึ่งทำให้ความต้องการด้านยาและเทคโนโลยีการแพทย์เพิ่มขึ้น

ในด้านโครงสร้างพื้นฐาน ประเทศไทยมี Thailand Science Park ซึ่งเป็นศูนย์วิจัยด้านวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีที่สำคัญของประเทศ และเป็นที่ตั้งขององค์กรวิจัยระดับชาติหลายแห่ง

8. Life Sciences กับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์

การเติบโตของอุตสาหกรรม Life Sciences กำลังสร้างอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ เช่น laboratory buildings, biotech campuses และ research parks

อาคารเหล่านี้มีความซับซ้อนทางวิศวกรรมสูงกว่าสำนักงานทั่วไป เพราะต้องรองรับระบบเฉพาะทาง เช่น HVAC สำหรับ cleanroom ระบบไฟฟ้าสำรอง ระบบควบคุมการสั่นสะเทือน และระบบบำบัดน้ำเสียจากกระบวนการวิจัย

กล่าวได้ว่า Life Sciences Real Estate เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างโลกของวิทยาศาสตร์และวิศวกรรมอาคาร

9. โอกาสในอนาคตของประเทศไทย

หากประเทศไทยสามารถพัฒนา ecosystem ด้าน Life Sciences ได้อย่างครบถ้วน อุตสาหกรรมนี้อาจกลายเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์เศรษฐกิจสำคัญของประเทศในอนาคต

องค์ประกอบสำคัญที่จะกำหนดความสำเร็จ ได้แก่ การลงทุนด้าน R&D การพัฒนาบุคลากรด้านวิทยาศาสตร์ การสนับสนุนจากภาครัฐ และการสร้าง cluster ของบริษัท biotech

ในระยะยาว เมืองที่สามารถสร้าง ecosystem ด้าน Life Sciences ได้สำเร็จ จะกลายเป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจชีววิทยาแห่งอนาคต และกรุงเทพฯ อาจมีศักยภาพที่จะเป็นหนึ่งในเมืองนั้น