Quantum Real Estate: เมื่ออสังหาริมทรัพย์ก้าวเข้าสู่ยุคควอนตัม

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

17 October 2025

บทนำ: โลกหลังยุค AI — จุดเริ่มต้นของคลื่นเทคโนโลยีใหม่

ไม่กี่ปีที่ผ่านมา “AI” คือคลื่นเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของทุกอุตสาหกรรม ตั้งแต่การเงิน โลจิสติกส์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะที่หลายองค์กรเพิ่งเริ่มตั้งหลักรับมือกับคลื่น AI โลกกำลังเคลื่อนไปสู่ “คลื่นลูกใหม่” ที่ทรงพลังยิ่งกว่า — Quantum Computing

เทคโนโลยีนี้อาจจะยังอยู่ในห้องแล็บของมหาวิทยาลัยหรือศูนย์วิจัยระดับโลก แต่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า มันจะเริ่มหลอมรวมเข้ากับเศรษฐกิจดิจิทัล และหนึ่งในภาคส่วนที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อเทคโนโลยี” — Quantum Real Estate

Quantum Computing คืออะไร และทำไมถึงสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์

ในโลกของคอมพิวเตอร์ทั่วไป (Classical Computing) เราทำงานด้วย “บิต” ที่มีค่าได้แค่ 0 หรือ 1แต่ในโลกของ Quantum Computing เราใช้ “คิวบิต” (qubit) ที่สามารถอยู่ในสถานะ 0 และ 1 พร้อมกันได้ (เรียกว่า superposition) และเมื่อคิวบิตหลายตัวเชื่อมโยงกัน (เกิด entanglement) การประมวลผลจะเกิดขึ้นพร้อมกันในหลายมิติ — เป็นการคำนวณแบบ “ขนาน” ที่ทรงพลังมหาศาล

ปัญหาที่เคยใช้เวลาหลายล้านปีในการคำนวณด้วยคอมพิวเตอร์ทั่วไป อาจถูกแก้ได้ในไม่กี่วินาทีด้วย Quantum Computer และเมื่อเทคโนโลยีนี้เข้าสู่ “ระดับใช้งานจริง” (Quantum Advantage) มันจะพลิกโฉมทั้งระบบเศรษฐกิจ การเงิน พลังงาน โลจิสติกส์ ไปจนถึง “โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล” ที่รองรับมัน — ซึ่งรวมถึง อสังหาริมทรัพย์

เมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียง “พื้นที่ใช้สอย” แต่คือ “โครงสร้างพื้นฐานเทคโนโลยี”

ในอดีต อาคารสำนักงานคือพื้นที่ทำงาน ต่อมา Data Center กลายเป็น “ศูนย์ประมวลผล” ของเศรษฐกิจยุคดิจิทัลและในอนาคต Quantum Facility จะเป็น “สมองแห่งยุคควอนตัม” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจแห่งอนาคต

สิ่งนี้หมายความว่า อสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนบทบาทจาก “สินทรัพย์กายภาพ” (Physical Asset) เป็น “สินทรัพย์เทคโนโลยี” (Tech-Enabled Asset) ที่ต้องรองรับระบบประมวลผล ความปลอดภัย และพลังงานระดับใหม่ทั้งหมด

ลักษณะของ Quantum Facility: สถาปัตยกรรมแห่งความแม่นยำ

Quantum Computing มีความต้องการทางกายภาพที่แตกต่างจาก Data Center ทั่วไปอย่างมากเพราะคอมพิวเตอร์ควอนตัมต้องทำงานในสภาวะที่ “ไม่มีสิ่งใดรบกวนได้เลย”ซึ่งนำไปสู่การออกแบบอาคารที่ละเอียดระดับ “อะตอม”:

1. อุณหภูมิต่ำกว่าศูนย์สัมบูรณ์ (Cryogenic Environment)– เครื่อง Quantum ต้องรักษาอุณหภูมิใกล้ -273°C เพื่อให้คิวบิตทำงานได้เสถียร– ระบบทำความเย็นจึงเป็น “หัวใจ” ของอาคาร ต้องมีเสถียรภาพสูงและแยกโซนชัดเจน

2. การป้องกันคลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า (Electromagnetic Shielding)– สัญญาณรบกวนเพียงเล็กน้อยอาจทำให้การคำนวณผิดพลาด– ต้องมีผนังที่ป้องกันสัญญาณ EMF และระบบไฟฟ้าที่ไม่สร้าง noise

3. ระบบพลังงานสำรองที่นิ่งสนิท (Ultra-Stable Power Supply)– Quantum Computer ไม่ทนต่อแรงดันไฟฟ้าที่ไม่นิ่ง– จำเป็นต้องมีระบบ UPS และ Microgrid ที่ออกแบบเฉพาะ

4. Hybrid Architecture– อาคารจะมีส่วนที่รองรับ Quantum Hardware และส่วนที่เป็น Classical Computing ทำงานร่วมกัน– เรียกว่า “Hybrid Quantum-Classical Data Center”

สิ่งเหล่านี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้เป็นมากกว่าการก่อสร้าง — มันคือ “การออกแบบโครงสร้างของอนาคต”

โมเดลธุรกิจใหม่: Quantum-as-a-Service (QaaS)

คล้ายกับยุคที่ Cloud Computing เปลี่ยนรูปแบบธุรกิจขององค์กร Quantum ก็จะเริ่มจากการให้บริการในรูปแบบ QaaS — ผู้ใช้ไม่ต้องมีเครื่องควอนตัมเอง แต่สามารถเข้าถึงผ่านคลาวด์ได้

โมเดลนี้จะสร้าง “ความต้องการพื้นที่” ในศูนย์ข้อมูลที่รองรับ Quantum มากขึ้นและเปิดโอกาสให้นักลงทุนอสังหาฯ เข้าสู่ตลาด “Quantum Data Infrastructure” ได้ตั้งแต่ระยะเริ่มต้นเช่นเดียวกับที่บริษัทเทคโนโลยีอย่าง AWS หรือ Google สร้างอาณาจักรคลาวด์ได้จากการเป็น “ผู้ให้บริการพื้นที่สมองของโลก”

เมืองควอนตัม: Quantum Hub Ecosystem

การเกิดขึ้นของ Quantum Economy จะไม่ได้กระจายทั่วโลกในทันทีแต่มันจะเกิดขึ้นใน “ฮับ” ที่มีองค์ประกอบพร้อม ได้แก่

• มหาวิทยาลัยและสถาบันวิจัยด้านควอนตัม

• ภาครัฐที่สนับสนุนการวิจัยและนวัตกรรม

• ภาคเอกชนที่มีเงินทุนและตลาด

• ระบบไฟฟ้าและดิจิทัลที่มีเสถียรภาพสูง

เมืองอย่าง Boston, Toronto, Zurich, Singapore และ Tokyo ถูกคาดหมายว่าจะเป็นฮับแรก ๆ ของ Quantumเพราะมีทั้ง Talent, Research Base และ Tech Infrastructure พร้อม

ในบริบทของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เมืองอย่าง สิงค์โปร์ และ กรุงเทพ มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็น “Quantum Gateway” ได้หากสามารถเชื่อมต่อระหว่างสถาบันวิจัย มหาวิทยาลัย และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเป็นระบบ

โอกาสของนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

1. ลงทุนในที่ดินสำหรับ Quantum-Ready Infrastructure พื้นที่ใกล้สถาบันวิจัย เทคพาร์ค หรือศูนย์นวัตกรรมจะกลายเป็น “ทำเลทอง” สำหรับ Quantum Facility นักลงทุนที่วางแผนล่วงหน้า 5–10 ปี จะสามารถครองพื้นที่หายากได้ก่อนที่ราคาจะพุ่ง

2. ออกแบบอาคารแบบ Modular และ Hybrid อาคารที่สามารถแยกโซน Quantum / Classical ได้ จะตอบโจทย์ในอนาคตเช่น Data Center ที่มีส่วนหนึ่งรองรับ Quantum Cooling System

3. สร้างพันธมิตรกับภาคเทคโนโลยีและมหาวิทยาลัย ความร่วมมือข้ามอุตสาหกรรม (Real Estate + Quantum Tech + Energy + Education) จะเป็นหัวใจของการพัฒนา “Quantum Hub” ที่ยั่งยืน

4. พัฒนาโครงสร้างพลังงานสะอาดและเสถียร Quantum Facility ต้องใช้พลังงานมหาศาลและนิ่งมาก การลงทุนในระบบพลังงานหมุนเวียน + Battery Storage + Microgrid จะเป็นจุดได้เปรียบสำคัญ

Quantum Era กับความยั่งยืน: โอกาสในการลดคาร์บอนเชิงระบบ

แม้ Quantum Facility จะใช้พลังงานสูง แต่ในภาพรวม มันอาจเป็น “เครื่องมือช่วยลดคาร์บอน” ในระบบเศรษฐกิจโลกเพราะ Quantum Computing จะช่วยให้สามารถคำนวณและจำลองกระบวนการทางวิทยาศาสตร์ที่ซับซ้อนได้เร็วขึ้น เช่น

• การค้นหาวัสดุใหม่สำหรับแบตเตอรี่ที่ยั่งยืน

• การจำลองโมเลกุลเพื่อผลิตยารักษาโรคโดยไม่ต้องทดลองซ้ำมาก

• การเพิ่มประสิทธิภาพระบบพลังงานและโลจิสติกส์ทั้งประเทศ

ดังนั้น แม้อาคาร Quantum จะเป็น “ผู้ใช้พลังงาน”แต่ในภาพใหญ่ มันจะกลายเป็น “ผู้ช่วยลดคาร์บอนของโลก”

ความท้าทาย: จากเทคโนโลยีสู่ระบบนิเวศ

ในระยะสั้น Quantum Real Estate ยังต้องเผชิญความท้าทายหลายด้าน เช่น

• เทคโนโลยียังไม่เสถียร

• ต้นทุนสูงมาก

• ขาดบุคลากรเฉพาะทาง

• ยังไม่มีมาตรฐานอาคาร Quantum ที่ชัดเจน

แต่ถ้ามองย้อนกลับไปเมื่อ 15 ปีก่อน Cloud Data Center ก็เคยถูกมองว่า “ไกลตัวและแพงเกินไป” เช่นกันจนกระทั่งมันกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจดิจิทัลในปัจจุบัน

Quantum ก็จะเดินเส้นทางเดียวกัน — แค่ในสเกลที่ใหญ่กว่า ลึกกว่า และเร็วกว่า

กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

1. เริ่มจากการเรียนรู้และเชื่อมโยง เข้าร่วมเครือข่ายหรือสัมมนาเกี่ยวกับ Quantum Tech เพื่อเข้าใจแนวโน้มตั้งแต่ต้นน้ำเพราะในโลกของเทคโนโลยี “การรู้ก่อน” คือ “โอกาสก่อน”

2. พัฒนา Quantum-Ready Master Plan ออกแบบอาคารที่สามารถปรับโครงสร้างได้ในอนาคต เช่น

   • พื้นที่ที่รองรับระบบ Cryogenic

   • ช่องทางเดินสายพลังงานที่มีความนิ่งสูง

   • ระบบ BMS ที่สามารถอัปเกรดต่อยอดกับ Quantum System ได้

3. สร้างแบรนด์ในฐานะผู้บุกเบิกเทคโนโลยีอสังหาฯ อสังหาฯ ที่แสดงให้เห็นความพร้อมด้านเทคโนโลยีล้ำสมัย จะดึงดูดทั้งผู้เช่า นักลงทุน และภาครัฐการเป็น “Tech-Enabled Developer” จะสร้างคุณค่าเพิ่มมากกว่า “Traditional Developer” หลายเท่า

4. เตรียมความพร้อมด้านกฎระเบียบและความปลอดภัยข้อมูล Quantum จะมาพร้อมกับยุคใหม่ของ Cybersecurity (เช่น Quantum Encryption)อาคารที่ออกแบบให้สอดคล้องกับมาตรฐานข้อมูลขั้นสูงจะได้เปรียบเชิงนโยบาย

Quantum Real Estate ไม่ใช่เรื่องของอนาคตไกล แต่คืออนาคตอันใกล้

นักวิเคราะห์คาดว่า Quantum Computing ที่พร้อมใช้งานเชิงพาณิชย์อาจมาถึงภายใน 10 ปีและเมื่อถึงเวลานั้น ความต้องการพื้นที่ที่รองรับระบบควอนตัมจะระเบิดขึ้นอย่างรวดเร็วไม่ต่างจากช่วงที่โลกตื่นตัวกับ AI และ Cloud Data Center ในทศวรรษที่ผ่านมา

อสังหาริมทรัพย์ที่เริ่ม “วางฐานตั้งแต่วันนี้” —เช่น ออกแบบระบบไฟฟ้าที่รองรับ Microgrid,พัฒนา Cooling Infrastructure ที่ยืดหยุ่น,และสร้างเครือข่ายกับภาควิจัย —จะเป็นผู้ครองตลาดยุคควอนตัมในอนาคต

สรุป: จาก Real Estate สู่ Quantum Estate

Quantum Computing คือเทคโนโลยีที่ท้าทายทุกสมมติฐานของโลกดิจิทัลและ Quantum Real Estate จะเป็นเวทีใหม่ของการแข่งขัน —ไม่ใช่แค่ระหว่างนักพัฒนาอสังหาฯ แต่ระหว่างเมือง ประเทศ และระบบเศรษฐกิจทั้งโลก

ผู้ที่เริ่มเตรียมตัวก่อน จะไม่เพียงสร้างอาคาร แต่จะสร้าง “โครงสร้างพื้นฐานแห่งอนาคต” และเมื่อคลื่นควอนตัมมาถึงจริง ผู้ที่พร้อมที่สุด จะไม่ใช่คนที่ถามว่า “จะเริ่มเมื่อไหร่” แต่คือคนที่ตอบได้ว่า “เราเริ่มไปแล้ว”