Reframing the Role of MEP Design Consultants: From Technical Specialists to Asset Value Strategists

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand

Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter

21 December 2025

วิวัฒนาการเชิงกลยุทธ์ของงานระบบอาคาร

การเปลี่ยนบทบาทที่ปรึกษา MEP จากผู้เชี่ยวชาญทางเทคนิค สู่ผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สิน (Asset Value Strategist)

บทคัดย่อ (Abstract)

โดยดั้งเดิม งานที่ปรึกษาด้านวิศวกรรมเครื่องกล ไฟฟ้า และสุขาภิบาล (Mechanical, Electrical, and Plumbing: MEP) ถูกจัดวางบทบาทในฐานะศาสตร์เชิงเทคนิคที่มุ่งเน้นประสิทธิภาพของระบบ การปฏิบัติตามกฎหมายและมาตรฐาน รวมถึงความสามารถในการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก—ซึ่งขับเคลื่อนโดยข้อกำหนดด้านการลดคาร์บอน การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และความคาดหวังที่เปลี่ยนไปของนักลงทุนสถาบัน—กำลังกำหนดกรอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่

บทความนี้เสนอให้เกิดการเปลี่ยนกรอบแนวคิด (paradigm shift) ของรูปแบบงานที่ปรึกษา MEP โดยชี้ให้เห็นว่า ที่ปรึกษาในยุคปัจจุบันจำเป็นต้องพัฒนาไปสู่บทบาทของ ผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สิน (Asset Value Strategist) ซึ่งการตัดสินใจด้านวิศวกรรมจะถูกมองว่าเป็นตัวกำหนดหลักของความยืดหยุ่นเชิงปฏิบัติการ (operational resilience) ผลการดำเนินงานทางการเงินในระยะยาว และความสามารถในการแข่งขันของสินทรัพย์ในระดับสถาบัน

1. บทนำ: การเปลี่ยนกรอบการประเมินผลการดำเนินงานของอาคาร

ในรูปแบบการส่งมอบโครงการแบบดั้งเดิม การประเมินผลการดำเนินงานของระบบ MEP มักเกิดขึ้น ณ จุดเวลาใดเวลาหนึ่ง คือช่วงแล้วเสร็จของงานก่อสร้าง (practical completion) ระบบจะถูกทดสอบ เดินเครื่อง และรับรองผลตามเกณฑ์การออกแบบที่กำหนดไว้ล่วงหน้า หลังจากนั้น ความรับผิดชอบทั้งในเชิงวิชาชีพและเชิงสัญญาของที่ปรึกษามักถือว่าสิ้นสุดลง

อย่างไรก็ตาม แนวปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ได้เปลี่ยนไปสู่การประเมินผลการดำเนินงานของอาคารในมุมมองระยะยาว (longitudinal evaluation) มูลค่าทรัพย์สินไม่ได้ยึดโยงกับคุณลักษณะ “as-built” เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับผลลัพธ์หลังการส่งมอบ เช่น ความผันผวนของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Operational Expenditure: OPEX) ดัชนีความเข้มการปล่อยคาร์บอน (Carbon Intensity Indicators: CII) และความสามารถในการปรับตัวของระบบ

ในบริบทนี้ ระบบ MEP ทำหน้าที่เป็น โครงสร้างพื้นฐานเชิงปฏิบัติการหลักของทรัพย์สิน การตัดสินใจด้านการออกแบบจึงไม่ใช่เพียงผลลัพธ์ทางเทคนิค หากแต่เป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่กำหนดทิศทางตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

2. ข้อจำกัดเชิงโครงสร้างของกรอบคิดแบบเทคนิคเป็นศูนย์กลาง

รูปแบบงานที่ปรึกษา MEP แบบดั้งเดิมเริ่มให้ผลตอบแทนลดลงเมื่อถูกประเมินเทียบกับความต้องการของทรัพย์สินในยุคปัจจุบัน โดยสามารถสรุปข้อจำกัดหลักออกเป็น “ความไม่ต่อเนื่อง” (discontinuities) สามประการ ได้แก่

• ช่องว่างด้านสมรรถนะ (Performance Gap) แนวคิดการออกแบบมักอาศัยแบบจำลองในสภาวะอุดมคติ โดยขาดกลไกที่เข้มแข็งในการยืนยันหรือรักษาระดับสมรรถนะภายใต้เงื่อนไขการใช้งานจริงที่แปรผัน

• ความไม่ต่อเนื่องด้านการปฏิบัติการ (Operational Discontinuity) เอกสารทางเทคนิคจำนวนมากถูกจัดทำโดยแยกขาดจากบริบทการใช้งานจริง ไม่สอดคล้องกับความต้องการด้านการวิเคราะห์ การวินิจฉัย และกระบวนการทำงานเชิงข้อมูลของทีมบริหารอาคาร (Facilities Management: FM)

• การเพิ่มประสิทธิภาพแบบคงที่ (Static Optimization) ระบบที่ถูกออกแบบให้เหมาะสมกับภาระสูงสุดหรือรูปแบบการใช้งานที่กำหนดไว้ล่วงหน้า มักขาดความยืดหยุ่นในการรองรับการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบผู้ใช้อาคารหรือปัจจัยภายนอกด้านสิ่งแวดล้อม

ข้อจำกัดเหล่านี้ไม่ได้แสดงออกในรูปของความล้มเหลวฉับพลัน แต่ก่อให้เกิดการ กัดกร่อนคุณค่าทรัพย์สินอย่างเงียบงัน ผ่านความไม่มีประสิทธิภาพและความล้าสมัย

3. กรอบแนวคิด: ที่ปรึกษา MEP ในฐานะผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สิน

การเปลี่ยนผ่านสู่บทบาท Asset Value Strategist ถูกกำหนดโดยการปรับเปลี่ยนเจตนารมณ์ของงาน จากการ “ส่งมอบระบบ” ไปสู่การ “เอื้อให้เกิดผลลัพธ์” กรอบแนวคิดนี้มองระบบ MEP เป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่เพียงระบบย่อยทางเทคนิคที่แยกส่วน

เสาหลักของแนวทางเชิงกลยุทธ์ประกอบด้วย

• การเชื่อมโยงคุณค่า (Value Alignment) การแปลงวัตถุประสงค์ระดับสถาบัน เช่น พันธสัญญาด้าน ESG หรือเป้าหมายอัตราผลตอบแทนการลงทุน (IRR) ให้เป็นโครงสร้างการออกแบบทางวิศวกรรมที่ชัดเจน

• การมองตลอดวงจรชีวิต (Lifecycle Orientation) ให้ความสำคัญกับต้นทุนรวมในการเป็นเจ้าของ (Total Cost of Ownership: TCO) และความทนทานของระบบ มากกว่าการลดต้นทุนลงทุนเริ่มต้น (CAPEX) เพียงอย่างเดียว

• ความโปร่งใสเชิงระบบ (Systemic Transparency) การออกแบบให้สามารถวัดผลได้ โดยพลังงานทุกกิโลวัตต์และน้ำทุกลิตรกลายเป็นข้อมูลที่นำไปใช้ในการปรับปรุงประสิทธิภาพได้

4. มิติคุณค่าเชิงกลยุทธ์ที่ได้รับอิทธิพลจากการออกแบบ MEP

การออกแบบ MEP มีอิทธิพลสูงต่อสามมิติหลักของคุณค่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

4.1 ความยืดหยุ่นเชิงปฏิบัติการและการบริหารความเสี่ยง

การออกแบบเชิงกลยุทธ์เน้นแนวคิดการเสื่อมสมรรถนะอย่างค่อยเป็นค่อยไป (graceful degradation) และความทนทานต่อความขัดข้อง (fault tolerance) ในยุคที่สภาพภูมิอากาศผันผวนและโครงข่ายพลังงานไม่เสถียร มูลค่าของทรัพย์สินผูกพันโดยตรงกับความสามารถในการรักษาความต่อเนื่องของการให้บริการภายใต้เงื่อนไขที่ไม่สมบูรณ์ ผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สินจะออกแบบเพื่อให้ “ตรวจวินิจฉัยได้” โดยมุ่งป้องกันปัญหาก่อนเกิด มากกว่าการแก้ไขหลังจากเกิดแล้ว

4.2 ความสามารถในการคาดการณ์ทางการเงินและสภาพคล่องของตลาด

จากมุมมองตลาดทุน ทรัพย์สินที่มีข้อมูลสมรรถนะโปร่งใสและมีเส้นทางสู่ Net Zero ที่ชัดเจนย่อมมีระดับความเสี่ยงต่ำกว่า การผสานระบบวัดผลที่มีความละเอียดสูงและความยืดหยุ่นด้านพลังงานเข้าไว้ในการออกแบบ ช่วยเพิ่มความน่าสนใจของทรัพย์สินต่อผู้ลงทุนสถาบันและยกระดับสภาพคล่องในตลาด

4.3 ประสบการณ์ผู้เช่าและผลการดำเนินงานด้านรายได้

คุณภาพสิ่งแวดล้อมภายในอาคาร (Indoor Environmental Quality: IEQ) และความสามารถในการตอบสนองต่อความต้องการของผู้เช่า เป็นปัจจัยสำคัญต่อความเร็วในการปล่อยเช่าและการรักษาผู้เช่าไว้ ระบบ MEP สมัยใหม่เอื้อให้เกิดการปรับปรุงพื้นที่เช่าอย่างรวดเร็ว ต้นทุนต่ำ และการควบคุมสภาพอากาศแบบเฉพาะบุคคล เชื่อมโยงงานวิศวกรรมเข้ากับรายได้ระดับบนของทรัพย์สินโดยตรง

5. วิวัฒนาการด้านระเบียบวิธีของงานที่ปรึกษา MEP

การเปลี่ยนผ่านนี้จำเป็นต้องอาศัยการพัฒนาระเบียบวิธีในสามมิติหลัก ได้แก่

• จากการกำหนดสเปกสู่การกำหนดเจตนารมณ์ด้านสมรรถนะ ก้าวข้ามการเลือกอุปกรณ์รายชิ้น ไปสู่การกำหนด Performance Intent ที่สนับสนุนด้วยตัวชี้วัดสมรรถนะหลัก (KPIs) ที่สามารถวัดได้

• จากการส่งมอบสู่ความต่อเนื่องของสมรรถนะ ขยายบทบาทเชิงแนวคิดของที่ปรึกษาให้ครอบคลุมการทำ Continuous Commissioning และการใช้ Digital Twin เพื่อสร้างวงจรป้อนกลับด้านการปฏิบัติการ

• จากระบบแยกส่วนสู่สถาปัตยกรรมแบบแพลตฟอร์ม มองอาคารเป็นแพลตฟอร์มข้อมูลแบบบูรณาการ ที่ระบบ HVAC ระบบความปลอดภัยในชีวิต และระบบไฟฟ้าใช้โครงสร้างดิจิทัลร่วมกัน

6. สมรรถนะที่จำเป็นสำหรับผู้ปฏิบัติงานในอนาคต

การพัฒนาบทบาทดังกล่าวจำเป็นต้องใช้ทักษะข้ามสาขาที่กว้างขึ้น ได้แก่

• ความรู้ด้านเศรษฐศาสตร์การลงทุน ความสามารถในการวิเคราะห์ความคุ้มค่า CAPEX/OPEX และความเข้าใจแบบจำลองทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์

• การคิดเชิงระบบ (Systems Thinking) ความเข้าใจความสัมพันธ์เชิงพึ่งพาระหว่างโครงสร้างพื้นฐานทางกายภาพและระบบบริหารจัดการดิจิทัล

• การสื่อสารเชิงกลยุทธ์ ความสามารถในการอธิบายความเสี่ยงและโอกาสทางวิศวกรรมในภาษาที่ผู้บริหารระดับสูงสามารถนำไปใช้ตัดสินใจได้

7. บทสรุป

เมื่อสภาพแวดล้อมที่สร้างขึ้นกำลังเปลี่ยนจากกลุ่มของผลิตภัณฑ์คงที่ ไปสู่เครือข่ายของสินทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยข้อมูล บทบาทดั้งเดิมของที่ปรึกษา MEP กำลังสูญเสียความเพียงพอ ความเชี่ยวชาญทางเทคนิคซึ่งเคยเป็นขีดสุดของความเป็นมืออาชีพ ได้กลายเป็นเพียง ระดับพื้นฐาน

ความเกี่ยวข้องในวิชาชีพในทศวรรษข้างหน้าจะถูกกำหนดโดย ผลกระทบเชิงกลยุทธ์ ที่ปรึกษา MEP ที่ยอมรับบทบาทของผู้วางกลยุทธ์คุณค่าทรัพย์สิน จะสามารถขยับขึ้นไปมีบทบาทในกระบวนการตัดสินใจตั้งแต่ต้นทาง ทำให้งานวิศวกรรมกลายเป็นกลไกหลักในการสร้างคุณค่าในระยะยาวและการดูแลสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน