Retail Intelligence กำลังเปลี่ยนกติกาของ Mixed-Use Development

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

16 May 2026

ในอดีต การพัฒนาโครงการ Mixed-Use มักเริ่มต้นจากคำถามพื้นฐานว่า “จะใส่อะไรเข้าไปในโครงการบ้าง”

สำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือ Retail แบบไหนที่จะช่วยสร้าง traffic ให้กันและกัน

ขณะเดียวกัน วันนี้คำถามของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเริ่มเปลี่ยนไปแล้ว

คำถามสำคัญอาจไม่ใช่ “มีอะไรอยู่ในโครงการ”

แต่อาจกลายเป็น

“เราเข้าใจพฤติกรรมของคนที่ใช้โครงการนี้ลึกแค่ไหน”

เพราะในโลกของ Mixed-Use ยุคใหม่ ข้อมูล (Data) กำลังกลายเป็น infrastructure สำคัญพอๆ กับระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ หรือที่จอดรถ

บทความล่าสุดจาก GlobeSt สะท้อนชัดว่า Retail Analytics กำลังเปลี่ยนวิธีคิดของเจ้าของอาคาร นักลงทุน และผู้บริหารโครงการ Mixed-Use อย่างมีนัยสำคัญ

Mixed-Use กำลังเปลี่ยนจาก “Real Estate Project” ไปสู่ “Behavior Platform”

ในอดีต Retail Leasing ใช้ประสบการณ์และ intuition สูงมาก

เลือก tenant จากแบรนด์ดัง

จัด zoning จาก category

ดู traffic จากจำนวนคนเดิน

ขณะเดียวกัน ปัจจุบัน Data สามารถบอกได้ละเอียดกว่านั้นมาก เช่น

• คนกลุ่มไหนเดินเข้าพื้นที่ช่วงเวลาใด

• dwell time อยู่ตรงไหนนานที่สุด

• ลูกค้ากลุ่ม office worker ใช้ร้านแบบใดในวันธรรมดา

• weekend crowd มี behavior ต่างจาก weekday อย่างไร

• ร้านประเภทใดช่วยเพิ่มยอดขายให้ tenant ข้างเคียง

• event แบบใดช่วยเพิ่ม conversion จริง

• traffic flow แบบใดทำให้พื้นที่บาง zone “ตาย”

สิ่งเหล่านี้ทำให้ Mixed-Use สมัยใหม่เริ่มถูกบริหารเหมือน “ecosystem”

ไม่ใช่แค่การปล่อยเช่าพื้นที่อีกต่อไป

Tenant Mix กำลังกลายเป็น Data Science

หนึ่งในประเด็นสำคัญของบทความ คือแนวคิดที่ว่าRetail mix ที่ดี สามารถยกระดับ performance ของ asset ทั้งโครงการได้

หรือที่เรียกว่า

“Rising tide lifts all ships”

นี่คือเหตุผลที่เจ้าของโครงการระดับโลกเริ่มลงทุนกับ Retail Intelligence Platform อย่างจริงจัง

เพราะร้านหนึ่งร้าน อาจส่งผลต่อ

• office occupancy

• residential attractiveness

• hotel activation

• evening economy

• community engagement

• brand perception ของทั้งโครงการ

ในอดีต การเลือก tenant อาจดูจากค่าเช่าเป็นหลัก

ขณะเดียวกัน ปัจจุบัน ผู้พัฒนาโครงการเริ่มดูว่า

“tenant นี้สร้าง ecosystem value อะไร”

บางร้านอาจไม่ได้จ่ายค่าเช่าสูงสุด ขณะเดียวกันกลับดึง footfall คุณภาพสูงเข้ามาในโครงการได้มหาศาล

เช่น

• specialty coffee

• wellness concept

• experiential retail

• premium fitness

• pet-friendly concept

• creator economy brands

• social-media-driven F&B

Retail จึงเริ่มเป็นเรื่องของ “behavior engineering”

มากกว่า “leasing management”

AI + Retail Analytics กำลังเปลี่ยนการบริหารอาคาร

สิ่งที่น่าสนใจมาก คือบทบาทของ AI และ analytics ใน retail operations

ปัจจุบันหลายโครงการเริ่มใช้

• computer vision

• footfall analytics

• heat mapping

• behavioral clustering

• predictive analytics

• real-time occupancy tracking

เพื่อบริหารพื้นที่แบบ dynamic มากขึ้น

เช่น ระบบสามารถวิเคราะห์ได้ว่า

• คนหยุดตรง digital signage นานกี่วินาที

• queue เริ่มยาวผิดปกติหรือยัง

• event ใดสร้าง conversion จริง

• ร้านใดสร้าง cross-traffic สูง

• พื้นที่ใดมี dead zone

• ช่วงเวลาใดควรเพิ่ม cleaning manpower

• AHU zone ใดควร optimize load ตาม occupancy จริง

นี่คือจุดที่ Retail Intelligence เริ่มเชื่อมต่อกับ Building Management โดยตรง

และทำให้งาน Property Management เปลี่ยนไปอย่างมาก

งานบริหารอาคารยุคใหม่ ต้องเข้าใจ “Customer Journey”

ที่ผ่านมา งานบริหารอาคารมัก focus ที่ operation efficiency

เช่น

• cleanliness

• engineering uptime

• security

• SLA

• complaint handling

ขณะเดียวกัน ใน Mixed-Use ยุคใหม่ ผู้บริหารอาคารต้องเข้าใจ “customer journey” ด้วย

เพราะประสบการณ์ของผู้ใช้อาคาร เริ่มตั้งแต่ก่อนเดินเข้ามาในโครงการแล้ว

เริ่มจาก

• social media

• digital engagement

• navigation

• parking experience

• arrival sequence

• environmental comfort

• queue management

• event activation

• tenant interaction

ไปจนถึงหลังกลับออกไป

โลกของอสังหาริมทรัพย์กำลังเชื่อม physical space เข้ากับ digital behavior มากขึ้นเรื่อยๆ

และคนที่บริหาร asset ได้ดีในอนาคต อาจไม่ใช่คนที่ “ดูแลอาคารเก่ง” เพียงอย่างเดียว

แต่อาจเป็นคนที่ “อ่านพฤติกรรมของผู้ใช้อาคารออก”

Prime Mixed-Use จะยิ่งแข็งแรงขึ้น

อีกประเด็นสำคัญที่เริ่มเห็นชัดทั่วโลก คือ

Data ทำให้ gap ระหว่าง “asset ที่ดีมาก” กับ “asset ทั่วไป” กว้างขึ้นเรื่อยๆ

เพราะ premium mixed-use projects สามารถ

• เก็บ data ได้มากกว่า

• วิเคราะห์ behavior ได้ดีกว่า

• curate tenant mix ได้แม่นกว่า

• optimize experience ได้เร็วกว่า

• monetize traffic ได้หลากหลายกว่า

JLL เองก็สะท้อน trend นี้ว่า retail demand ยังแข็งแรงใน prime location และ destination assets โดยเฉพาะพื้นที่ที่มี ecosystem แข็งแรง

นี่ทำให้การแข่งขันในอนาคต อาจไม่ใช่แค่เรื่อง location

แต่อาจเป็นการแข่งขันด้าน “intelligence capability” ของ asset ด้วย

อนาคตของ Mixed-Use อาจถูกวัดจาก “คุณภาพของข้อมูล”

ในอดีต มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ถูกวัดจาก

• location

• rental income

• occupancy

• traffic

• asset quality

ขณะเดียวกัน ในอนาคต

สินทรัพย์ที่แข็งแกร่งที่สุด อาจเป็นโครงการที่ “เข้าใจผู้ใช้งานตัวเองดีที่สุด”

เพราะ data กำลังเปลี่ยน real estate จาก static asset ไปสู่ living ecosystem

และ Mixed-Use ที่ประสบความสำเร็จ อาจไม่ใช่โครงการที่มีองค์ประกอบเยอะที่สุด

แต่อาจเป็นโครงการที่ “เชื่อมทุกองค์ประกอบเข้าด้วยกันได้ดีที่สุด”

ผ่านข้อมูล พฤติกรรม และประสบการณ์ของคนใช้งานจริง