Service Continuity ไม่ได้เกิดขึ้นเอง: บทบาทวิศวกรอาคารในช่วงหยุดยาว

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

27 December 2025

ในสายตาคนทั่วไป ช่วงวันหยุดยาวคือช่วงที่อาคารใช้งานน้อยแต่ในสายตาของวิศวกรอาคารผู้มีประสบการณ์นี่คือช่วงเวลาที่ “ระบบอาคารอ่อนไหวที่สุดทั้งเชิงเทคนิคและเชิงความเชื่อมั่น”

ไม่ใช่เพราะเครื่องจักรทำงานหนักขึ้นแต่เพราะ “ระบบสนับสนุน” หายไปเกือบทั้งหมด

ผู้รับเหมาไม่ standby

supplier ไม่เปิด

ฝ่ายจัดซื้อไม่อยู่

decision maker ไม่อยู่

และทีม full staff อยู่ไม่ครบ

กล่าวอีกแบบคือ…อาคารอยู่ในสภาวะที่ต้อง “พึ่งความพร้อมของตัวเอง” มากที่สุดในรอบปี

และนี่คือเหตุผลที่ “การเตรียมการก่อนหยุดยาว” คือพื้นที่ของมืออาชีพตัวจริง

การเตรียมก่อนหยุดยาว ≠ งานเอกสาร

แต่มันคือการล็อกเสถียรภาพของ Service Continuity

เป้าหมายของวิศวกรผู้มีประสบการณ์ไม่ใช่แค่ทำให้ระบบ “ยังทำงาน”

แต่คือทำให้ระบบ คงเสถียรภาพของการให้บริการหลัก (Service Continuity Stability) ได้จริง แม้ในสภาวะที่ทรัพยากรสนับสนุนหายไป

1. อ่านค่า “แนวโน้ม” ไม่ใช่แค่ “ค่าปัจจุบัน”

ระบบส่วนใหญ่ไม่ล้มเหลวแบบฉับพลัน แต่จะค่อย ๆ หลุดจากสมดุลก่อนเกิด Service Continuity Failure

วิศวกรผู้มีประสบการณ์จะอ่านค่าแนวโน้ม (trend) ล่วงหน้า เช่น

• Supply / Return / DP ทุก loop

• Oil temperature, approach temperature, compressor loading ของ chiller

• Vibration & bearing sound ของเครื่องสูบน้ำสำคัญ

• UPS battery impedance

• Phase imbalance ของ MDB

• Alarm latency และ missing alarm

เพราะการอ่านแนวโน้ม คือการอ่าน “อนาคตของเครื่องจักร”

2. ทำแผนที่ Single Point of Failure ให้จบก่อนหยุด

ต้องรู้ชัดเจนว่า:

ระบบไหนขัดข้องแล้วเกิด Service Continuity Failure

ระบบไหนมี redundancy แค่บนแบบ

ระบบไหน auto failover ไม่ได้จริง

และต้องทดสอบ:

Manual bypass

Temporary feed

Black-start / Cold-start

Degraded operation mode

ผู้มีประสบการณ์ไม่เชื่อ redundancy บนกระดาษ

แต่เชื่อเฉพาะ redundancy ที่ผ่านการทดสอบจริง

3. กำหนด Authority & Escalation Chain ล่วงหน้า

ช่วงหยุดยาว = chain of command ไม่ครบ

ต้อง “กำหนดคำตอบ” ไว้ก่อนว่า:

ใครอนุมัติ shutdown

ใครอนุมัติ bypass

ใครเรียก vendor

ใครสั่งซื้ออะไหล่

ใครอนุมัติ temporary solution

เพราะถ้าต้องคิดเรื่องนี้ตอนตีสอง

ความเสถียรของอาคารเริ่มถูกทดสอบแล้ว

4. Critical Spare Readiness ต้อง “เปลี่ยนแล้วรอด”

ไม่ใช่แค่มีอะไหล่แต่ต้องรู้ว่าอะไหล่นั้น

อยู่ที่ไหน

ใช้กับรุ่นไหน

ใครเปลี่ยน

ต้อง calibrate ต่อไหม

ใช้เวลากู้คืนกี่นาที

เพราะอะไหล่ที่ “เปลี่ยนแล้ว run ได้ทันที”

มีค่ามากกว่าอะไหล่ที่ “ต้องรอความรู้”

5. มี Temporary Operation Playbook เสมอ

ผู้มีประสบการณ์จะมี playbook สำหรับกรณี:

Chiller lost 1 unit

Pump lost

Partial power outage

BMS failure

Sensor failure

AHU trip

พร้อมกำหนด:

โหมด degraded

แผน load shedding

ลำดับ zone priority

กติกาการ sacrifice comfort

เป้าหมาย time-to-restore

6. Silence Readiness Test

ก่อนหยุดยาวจริงวิศวกรที่มีประสบการณ์จะ “ซ้อมความเงียบ”

สมมติไม่มี vendor

ไม่มี admin

ไม่มีใครช่วย

แล้วถามตัวเองว่า:

ถ้าระบบนี้ขัดข้องตอนนี้เราสามารถพาอาคารกลับสู่ Service Continuity ได้ด้วยทีมที่มีหรือไม่

ถ้าตอบไม่ได้แปลว่ายังไม่พร้อม

บทสรุป

ช่วงวันหยุดยาวไม่ใช่วันที่งานน้อย

แต่มันคือวันที่ระบบอาคาร

“เปิดข้อสอบความเป็นมืออาชีพ” ให้กับวิศวกร

และการเตรียมก่อนหยุดยาวคือการทำให้อาคาร

ไม่ต้องพึ่งดวง — แต่พึ่งระบบที่ถูกเตรียมมาอย่างมืออาชีพ