🍱 The Lunch Factor: เมื่ออาหารกลางวันกลายเป็น Employee Benefit ทางอ้อมของอาคารสำนักงาน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

19 October 2025

บทนำ: มื้อกลางวันที่มากกว่าแค่พักครึ่งวัน

ในเมืองที่ค่าครองชีพพุ่งไม่หยุด การหาข้าวกลางวันที่ “อร่อยและราคาเข้าถึงได้” กลายเป็นภารกิจประจำวันที่สะท้อนความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจอย่างเงียบ ๆ โดยเฉพาะในย่านสำนักงานอย่างอโศก สีลม สาทร หรือพระรามสี่ ที่ราคาข้าวราดแกงจานละ 80–100 บาท กลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว

สำหรับพนักงานรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน เงินเดือนเริ่มต้นราว 20,000–25,000 บาท อาหารกลางวันหนึ่งมื้อคิดเป็นมากกว่า 10% ของรายได้ต่อวัน — และเมื่อรวมเดือนละ 20 มื้อ ค่าใช้จ่ายนี้สามารถกลายเป็นภาระที่มีนัยสำคัญต่อคุณภาพชีวิต

ในมุมของ “บริษัทผู้เช่าอาคารสำนักงาน” เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องเล็กอีกต่อไป เพราะมื้อกลางวันกำลังกลายเป็น Employee Benefit ทางอ้อม ที่มีอิทธิพลต่อความพึงพอใจของพนักงาน และส่งผลโดยตรงต่อ “คุณค่าของอาคาร” ที่บริษัทเลือกเช่าอยู่

1. เมื่อมื้อกลางวันกลายเป็นตัววัดคุณภาพชีวิตในที่ทำงาน

ในอดีต อาคารสำนักงานเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกด้านเทคโนโลยี — ความเร็วของลิฟต์ ระบบปรับอากาศ หรือมาตรฐานความปลอดภัย แต่ในยุคของพนักงานเจเนอเรชันใหม่ “คุณภาพชีวิต” คือปัจจัยสำคัญที่มาก่อนทุกสิ่ง

อาหารกลางวันจึงไม่ใช่แค่เรื่องกิน แต่คือ ดัชนีของความใส่ใจในชีวิตคนทำงาน

หลายองค์กรพบว่าพนักงานรุ่นใหม่เลือกออฟฟิศจากสิ่งรอบตัว เช่น ร้านอาหารดี ๆ คาเฟ่ใกล้ ๆ หรือพื้นที่พักผ่อนที่เข้าถึงได้ง่าย และเมื่ออาคารสำนักงานเริ่มแข่งขันกันเรื่อง “Tenant Experience” มากกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตร การจัดให้มีอาหารราคาจับต้องได้จึงกลายเป็น “กลยุทธ์เชิงมนุษย์” ที่ทรงพลัง

2. Affordable Lunch = Employee Benefit ทางอ้อม

บริษัทผู้เช่าจำนวนมากเริ่มมองว่า “อาหารราคาย่อมเยา” คือสิทธิประโยชน์ทางอ้อมที่ช่วยพยุงคุณภาพชีวิตพนักงานโดยไม่ต้องเพิ่มเงินเดือน

ตัวอย่างจากอาคารแห่งหนึ่ง พบว่า หลังจากเปิด canteen ที่ขายอาหารในราคาเฉลี่ยไม่เกิน 60 บาท ผลสำรวจความพึงพอใจของผู้เช่าพุ่งขึ้นกว่า 20% ภายในครึ่งปีเดียว โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางที่มีพนักงานมากกว่า 200 คน — การมีอาหารราคาย่อมเยาในอาคารทำให้พนักงานไม่ต้องเดินไกล ไม่ต้องรอคิวยาว และไม่ต้องกังวลค่าใช้จ่ายรายวัน

ในสายตาของบริษัทเช่า สิ่งนี้คือ “Indirect Welfare” ที่ช่วยสร้างความสุขในที่ทำงานและในสายตาของเจ้าของอาคาร นี่คือ “Soft Amenity” ที่ทรงพลังยิ่งกว่าการตกแต่ง Lobby ใหม่เสียอีก

3. แต่ทุกเหรียญมีสองด้าน: ผลกระทบต่อผู้เช่า F&B

การมี Food Court ราคาประหยัด แม้จะช่วยพนักงาน แต่กลับสร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับร้านอาหารในส่วนรีเทลของอาคาร

ร้านอาหาร full-service และ café ที่เคยมีลูกค้าช่วงเที่ยงแน่นขนัด อาจเจอ traffic ลดลง 30–40% หลังจากที่อาคารเปิดโซนอาหารราคาย่อมเยา เพราะกลุ่มลูกค้าหลัก — พนักงานออฟฟิศ — หันไปเลือกมื้อที่ราคาย่อมเยากว่า

นี่คือ “ความขัดแย้งเชิงระบบ” ระหว่าง

• การสร้าง Well-being ให้ผู้เช่าออฟฟิศ กับ

• การรักษารายได้ของผู้เช่ารีเทล (F&B tenants)

และในความเป็นจริงนั้น แทบทุก F&B tenant ในอาคารสำนักงานต่างพึ่งพาช่วงเวลาพักเที่ยงเป็นหลักเพราะในช่วงเวลาอื่น—เช้า สาย หรือเย็นหลังเลิกงาน—ยอดขายต่ำกว่ามาก บางร้านแทบไม่ครอบคลุมต้นทุนแรงงานและค่าเช่าดังนั้น การเปิด canteen ราคาประหยัดในช่วงเที่ยง แม้มีเจตนาสนับสนุนพนักงาน แต่ก็อาจกลายเป็นการ “แย่งฐานลูกค้าเดียวกัน” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

4. การออกแบบ “ระบบนิเวศอาหาร” ในอาคารสมัยใหม่

อาคารยุคใหม่จึงเริ่มมอง “มื้อกลางวัน” ในมิติของ Food Ecosystem Designไม่ใช่แค่การมีร้านอาหารหลายประเภท แต่คือการ “ออกแบบให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอยู่ร่วมกันได้อย่างยั่งยืน”

เพื่อให้ทุกฝ่ายอยู่รอดไปพร้อมกัน อาคารจึงต้องออกแบบระบบอย่างรอบคอบ เช่น

• Multi-tier Pricing Zone: แบ่งระดับราคาและพื้นที่ชัดเจน เช่น Canteen สำหรับอาหาร 40–60 บาท, Casual Dining สำหรับ 80–120 บาท และ Specialty Café สำหรับสายพรีเมียม เพื่อให้แต่ละกลุ่มตลาดมีที่ยืนของตั วเอง

• Time-based Programming: จัดกิจกรรมหรือเปิด Food Truck เฉพาะบางวัน เพื่อเพิ่มความหลากหลายโดยไม่กระทบยอดขายประจำของร้าน F&B หลักในอาคาร

• Flexible Rent Model: ใช้โครงสร้างค่าเช่าแบบยืดหยุ่น (Cross-subsidy) โดยสนับสนุนร้านอาหารราคาย่อมเยาด้วยค่าเช่าต่ำ ขณะเดียวกันรักษาระดับรายได้รวมของอาคารผ่านร้านพรีเมียมที่มีกำไรสูงกว่า

• Data-driven Management: ใช้ข้อมูลจากระบบเข้า–ออกอาคาร หรือ mobile app วิเคราะห์ traffic และพฤติกรรมการบริโภค เพื่อจัด zoning และเวลาทำการให้สมดุล

แนวคิดแบบนี้ไม่ได้แก้ปัญหาเพียงการ “หาที่กินข้าว” แต่คือการจัดสรรพื้นที่ทางเศรษฐกิจให้ทุกฝ่ายอยู่ได้อาคารสำนักงานที่เข้าใจพลวัตนี้จึงสามารถสร้างสมดุลระหว่าง “Well-being ของพนักงาน” และ “Commercial Viability ของผู้เช่า F&B” ได้จริงในระยะยาว

5. นโยบายเมืองและ ESG: อาหารราคาย่อมเยาในฐานะสิทธิขั้นพื้นฐานของคนทำงาน

เมื่อมองในมิติเมือง “ราคาข้าวกลางวัน” คือภาพสะท้อนของโครงสร้างเศรษฐกิจเมืองและนโยบายผังเมืองโดยตรง

พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวในย่านที่ค่าเช่าที่ดินสูง ส่งผลให้ร้านอาหารขนาดเล็กถูกผลักออกไปจากระบบการมี “พื้นที่อาหารราคาย่อมเยาในอาคาร” จึงไม่ใช่แค่เรื่องธุรกิจ แต่คือการคืนสมดุลให้กับโครงสร้างเมือง

ในมิติ ESG นี่คือการสนับสนุน SDG 3 (Good Health and Well-being) และ SDG 8 (Decent Work and Economic Growth) เพราะอาหารที่ดีและเข้าถึงได้คือปัจจัยพื้นฐานของ “สุขภาพทางสังคม” ของคนทำงานในเมือง

อาคารที่ให้พื้นที่กับร้านอาหารท้องถิ่นเล็ก ๆ หรือเปิดตลาดนัดสัปดาห์ละครั้ง กำลังทำหน้าที่มากกว่าเป็น landlord — แต่เป็น “ผู้ดูแลระบบนิเวศของชีวิตคนเมือง”

6. อนาคตของอาคารสำนักงาน: จาก Workplace สู่ Well-being District

ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า การแข่งขันของอาคารสำนักงานจะไม่ได้อยู่ที่ใครมี lobby สวยกว่ากันแต่ที่ว่า “ใครเข้าใจชีวิตของคนทำงานได้ลึกกว่า”

อาคารที่ออกแบบระบบอาหารให้ครอบคลุมทุกระดับรายได้ที่พนักงานระดับเริ่มต้นกินอิ่มในราคาเข้าถึงได้ขณะที่ร้านกาแฟหรือร้านอาหารพรีเมียมยังอยู่ได้อย่างยั่งยืนคืออาคารที่สร้าง Shared Value ให้ทั้งเมือง

เพราะสุดท้ายแล้ว “มื้อกลางวัน” ไม่ได้เป็นเพียงกิจวัตรแต่มันคือช่วงเวลาที่เมืองได้บอกเราว่า— ชีวิตของคนทำงานในเมืองนี้ ถูกมองเห็นหรือไม่

บทสรุป: มื้อกลางวันคือบททดสอบเล็ก ๆ ของความเท่าเทียมในเมืองใหญ่

อาหารราคาย่อมเยาอาจไม่เพิ่มกำไรให้เจ้าของอาคารในทันทีแต่เพิ่มความภักดีของผู้เช่า ความสุขของพนักงานและความยั่งยืนของเมืองในระยะยาว

ในวันที่ Talent retention สำคัญกว่าการขึ้นค่าเช่าการลงทุนใน “มื้อกลางวันที่เข้าถึงได้” อาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยุคใหม่

🌿บทความนี้ชวนเรามอง “อาหารกลางวัน” ไม่ใช่เพียงเรื่องของรสชาติหรือราคาแต่คือเรื่องของ ศักดิ์ศรี ความเท่าเทียม และความยั่งยืนของชีวิตในเมืองและในฐานะผู้บริหารอาคาร — เราอาจต้องเริ่มถามตัวเองว่าเรากำลังสร้างอาคารเพื่อ “ทำงาน” หรือเพื่อ “ใช้ชีวิต” กันแน่