Visitor Management Systems: จากพื้นที่ต้อนรับสู่ระบบจัดการความเสี่ยงของอาคารยุคใหม่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

13 January 2026

ทุกวันนี้มูลค่าของอาคารไม่ได้ถูกตัดสินแค่จากทำเลหรือความสวยงามอีกต่อไป ความสามารถในการดูแลความปลอดภัย การจัดการความเสี่ยง และความต่อเนื่องของการใช้งานอาคาร กลายเป็นปัจจัยที่ผู้เช่า นักลงทุน และบริษัทประกันใช้พิจารณาคุณค่าของทรัพย์สินมากขึ้นเรื่อย ๆ ประตูหน้าอาคารจึงไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่รับรองแขก หากกำลังกลายเป็นจุดเริ่มต้นของระบบบริหารความเสี่ยงทั้งอาคาร

Visitor Management System หรือ VMS คือระบบที่ทำให้อาคารรู้จักคนที่เข้ามาใช้งานพื้นที่ของตนเองอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่พนักงาน ผู้มาติดต่อ ผู้รับเหมา ไปจนถึงแขกภายนอก ข้อมูลการเข้า–ออกเหล่านี้เชื่อมโยงกับระบบรักษาความปลอดภัย การควบคุมพื้นที่ และการจัดการเหตุฉุกเฉิน จนกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างพื้นฐานด้านความปลอดภัยของอาคารยุคใหม่

อาคารที่มองเห็นคนในอาคาร ย่อมดูแลความเสี่ยงได้ดีกว่า

ในวันที่เกิดเหตุ คำถามที่ทีมบริหารอาคารต้องตอบให้ได้อย่างรวดเร็วคือ “ตอนนี้มีใครอยู่ในอาคารบ้าง”คำถามนี้มีผลต่อการตัดสินใจ การสื่อสาร และการจัดการพื้นที่ในสถานการณ์จริง

VMS ทำให้อาคารสามารถเห็นภาพการใช้งานพื้นที่แบบเรียลไทม์ สามารถแยกกลุ่มผู้ใช้งานออกจากกันได้อย่างชัดเจน และรู้ว่าแต่ละกลุ่มอยู่ในพื้นที่ส่วนใด ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้ทีมบริหารอาคารกำหนดระดับการรักษาความปลอดภัย การควบคุมความหนาแน่นของคน และการสื่อสารในช่วงฉุกเฉินได้ตรงจุดมากขึ้น

อาคารจึงขยับจากการพึ่งประสบการณ์และความคุ้นเคย ไปสู่การตัดสินใจจากข้อมูลจริงที่มองเห็นได้

บทบาทของ VMS ต่อการลดความเสี่ยงด้านความรุนแรง

พื้นที่สาธารณะ โรงพยาบาล โรงเรียน และอาคารสำนักงานเริ่มเผชิญเหตุรุนแรงมากขึ้น การบริหารอาคารจึงต้องมีเครื่องมือที่ช่วยมองเห็นความเสี่ยงก่อนที่จะเกิดเหตุ

VMS รุ่นใหม่สามารถเชื่อมต่อกับฐานข้อมูลบุคคลที่ต้องเฝ้าระวัง ระบบแจ้งเตือน และระบบควบคุมการเข้า–ออก ทำให้การคัดกรองผู้เข้าอาคารมีความเป็นระบบมากขึ้น การเชื่อมโยงกับกล้องวงจรปิดและระบบแจ้งเตือนช่วยให้ทีมรักษาความปลอดภัยติดตามสถานการณ์ได้ต่อเนื่อง และลดโอกาสที่บุคคลซึ่งมีประวัติเสี่ยงจะเข้ามาในพื้นที่โดยไม่มีการตรวจสอบ

VMS จึงเริ่มทำหน้าที่คล้ายระบบป้องกันในโลกดิจิทัล เพียงแต่ทำงานกับพื้นที่จริงและผู้คนที่ใช้อาคาร

จากเคาน์เตอร์ต้อนรับสู่ Smart Gatekeeper

บทบาทของจุดต้อนรับกำลังเปลี่ยนจากการรับรองแขก ไปสู่การควบคุมการเข้า–ออกอย่างเป็นระบบ การลงทะเบียนล่วงหน้า การออกบัตรอัตโนมัติ และการกำหนดสิทธิ์เข้าถึงพื้นที่ ทำให้อาคารสามารถควบคุมการใช้งานพื้นที่ได้ละเอียดขึ้น

ระบบเหล่านี้ช่วยลดความผิดพลาดจากมนุษย์ และสร้างข้อมูลที่สามารถตรวจสอบย้อนหลังได้ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับการทำ Compliance การตรวจสอบภายใน และการจัดการเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

การออกแบบ VMS ให้เหมาะกับภารกิจของแต่ละอาคาร

VMS ที่ใช้งานได้ดีไม่ได้เหมือนกันทุกอาคาร โรงเรียนต้องให้ความสำคัญกับการปกป้องเด็กและการจำกัดผู้เข้าถึงพื้นที่เรียนรู้ โรงพยาบาลต้องเชื่อมโยงสิทธิ์ผู้เข้าเยี่ยมกับผู้ป่วยและระดับการรักษา อาคารราชการต้องจัดเก็บข้อมูลเพื่อรองรับการตรวจสอบเชิงกฎหมาย ส่วนโครงการ Mixed-use ต้องบริหารผู้ใช้งานหลายกลุ่มในพื้นที่เดียวกันอย่างเป็นระบบ

การเลือกและออกแบบ VMS จึงเป็นการออกแบบโครงสร้างควบคุมความเสี่ยงเฉพาะของแต่ละทรัพย์สิน

ทิศทางเทคโนโลยีที่กำลังหลอมรวม VMS กับ Smart Building

VMS กำลังเคลื่อนไปสู่ระบบที่ใช้งานผ่านมือถือ รองรับการใช้งานแบบไม่ต้องสัมผัส และเริ่มมี AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูล QR Code, Bluetooth Credential, Facial Recognition และ Self Check-in ช่วยให้การเข้าอาคารสะดวกขึ้น ขณะเดียวกันก็เพิ่มคุณภาพของข้อมูลที่อาคารได้รับ

เมื่อเชื่อมต่อกับระบบวิเคราะห์อาคาร อาคารจะเริ่มมองเห็นรูปแบบการใช้งานพื้นที่ในมุมใหม่ และสามารถสังเกตพฤติกรรมที่อาจนำไปสู่ความเสี่ยงได้เร็วขึ้น

VMS ในฐานะระบบดูแลมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

เมื่อความเชื่อมั่นของผู้เช่า เงื่อนไขประกัน และภาพลักษณ์ด้าน ESG ผูกกับความสามารถในการจัดการความเสี่ยง VMS จึงกลายเป็นหนึ่งในระบบที่ช่วยดูแลมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว อาคารที่ลงทุนกับ VMS อย่างมีแนวคิดกำลังลงทุนกับความปลอดภัย ความโปร่งใส และความพร้อมในการรับมือเหตุการณ์ในอนาคต

ประตูหน้าอาคารจึงไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ต้อนรับแต่กำลังกลายเป็นจุดเริ่มต้นของระบบดูแลความเสี่ยงของอาคารทั้งระบบ