🌿 Why Green Buildings Fail to Be Green

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

รองประธาน สถาบันอาคารเขียวไทย

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

31 October 2025

🌱 1. “Green by Design” แต่ไม่ “Green by Operation”

อาคารจำนวนมากได้รับการออกแบบให้ได้ มาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED หรือ TREES — มีการเลือกวัสดุประหยัดพลังงาน, ระบบปรับอากาศประสิทธิภาพสูง, และระบบจัดการน้ำเสียรีไซเคิลครบถ้วนแต่เมื่อเปิดใช้งานจริง ค่าพลังงานกลับสูงกว่าค่ามาตรฐาน และระบบหลายอย่างถูกปิดหรือถูกดัดแปลงเพราะ “ใช้งานไม่สะดวก”

สาเหตุหลักคือการขาด “Operational Continuity” — ความต่อเนื่องจากทีมออกแบบสู่ทีมบริหารอาคาร ข้อมูลการออกแบบ (Design Intent) และ Commissioning Report มักไม่ได้ถูกส่งต่อครบถ้วน ทำให้ทีม Operation ไม่เข้าใจ “เหตุผลเบื้องหลัง” ของระบบอัจฉริยะที่ติดตั้งไว้ เช่น DOAS, VAV, หรือ Heat Recovery Wheel จึงมักถูก “Bypass” เพื่อให้ระบบเดินได้ง่ายขึ้น แต่สิ้นเปลืองพลังงานมหาศาล

⚙️ 2. ผู้บริหารอาคารถูกมองเป็น “ผู้ใช้” แทนที่จะเป็น “ผู้ร่วมออกแบบ”

ในหลายโครงการ ทีม Property Management ถูกเรียกเข้ามา “หลังจากสร้างเสร็จแล้ว” ทั้งที่จริง ๆ แล้วผู้บริหารอาคารคือคนที่ต้องดูแลระบบไปตลอดอายุอาคาร การไม่มีส่วนร่วมตั้งแต่ต้นทำให้เกิดช่องว่าง เช่น

• ระบบ BMS หรือ Dashboard ที่ไม่สอดคล้องกับ Workflow จริง

• การวางจุด Access สำหรับ Maintenance ที่ไม่สะดวก

• ระบบ Monitoring ที่เก็บข้อมูลได้แต่ไม่สามารถนำมาใช้ตัดสินใจจริง

ผลลัพธ์คือ อาคารที่ “ออกแบบมาให้ฉลาด” กลับกลายเป็น “อาคารที่ซับซ้อนและเทอะทะ” สำหรับทีมดูแล

🔋 3. Energy Data มี แต่ไม่มีคนอ่าน

อาคารยุคใหม่ติดตั้งระบบเก็บข้อมูลพลังงานอย่างละเอียด — Sub-meter, Trend Log, หรือ Energy Dashboard — แต่ความจริงคือ ข้อมูลเหล่านี้ไม่ถูกนำมาใช้จริงในการบริหาร

สาเหตุคือ

• ไม่มีคนที่เข้าใจ Data Analytics ด้านพลังงาน

• ไม่มีเวลาในการแปลข้อมูลเป็นการตัดสินใจ

• หรือในหลายกรณี ระบบ Dashboard ถูกทำเพื่อ “ผ่านการตรวจรับอาคาร” เท่านั้น

Data ที่ไม่ถูกแปลเป็น Action = ไม่เกิดผลลัพธ์ด้านสิ่งแวดล้อมเลย Green Building จึงกลายเป็นเพียง “Digital Display” ไม่ใช่ “Decision Support System”

🧰 4. Maintenance Strategy ที่ขาดมิติของประสิทธิภาพ

งานซ่อมบำรุงจำนวนมากยังคงใช้แนวทาง Reactive Maintenance (ซ่อมเมื่อเสีย) แม้จะมี CMMS (Computerized Maintenance Management System) แต่ก็ถูกใช้เพียงบันทึกใบงาน ไม่ได้ใช้วิเคราะห์แนวโน้มความเสื่อมของอุปกรณ์

การไม่มี Predictive Maintenance ทำให้ระบบหลัก เช่น Chiller, Pump, AHU ทำงานเกินโหลดหรือเสียสมดุลทางพลังงาน (Energy Balance) แม้เครื่องจะยัง “เดินได้” แต่กินพลังงานเกินเกณฑ์ที่ออกแบบไว้

👥 5. “ผู้เช่า” และ “ผู้ใช้อาคาร” คือจุดหลุดใหญ่ของระบบเขียว

หลายอาคารได้รับการออกแบบให้ “ประหยัดพลังงาน” แต่ผู้ใช้งานกลับไม่รู้วิธีใช้อย่างถูกต้องเช่น การเปิดปิดม่านกันแดด, ตั้งอุณหภูมิแอร์ที่ต่ำเกินไป, หรือใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าเสริมโดยไม่จำเป็น

Green Building จะไม่สามารถ “เขียวจริง” ได้เลย หากพฤติกรรมผู้ใช้ไม่ถูกจัดการ การสื่อสารกับผู้เช่าผ่าน Green Tenant Engagement Program — เช่น การแจ้งผลใช้พลังงานรายเดือน, การตั้งเป้าร่วมลดพลังงาน, หรือรางวัลสำหรับสำนักงานที่ประหยัดพลังงานที่สุด — จึงเป็นหัวใจของ “Green Operation”

📉 6. เมื่อ KPI เน้น “ค่าใช้จ่าย” มากกว่า “ประสิทธิภาพ”

ในงานบริหารอาคาร เจ้าของหรือผู้เช่ามักใช้ตัวชี้วัดหลักคือ ค่าใช้จ่ายต่อเดือน (OPEX) ผลคือทีมบริหารถูกกดดันให้ “ลดค่าใช้จ่ายทันที” — เช่น ปิดระบบบางส่วน หรือลดสเปคการบำรุงรักษา — ซึ่งในระยะยาวกลับทำให้ ค่าใช้พลังงานสูงขึ้นและระบบเสื่อมเร็วขึ้น

การเปลี่ยน KPI จาก “ค่าใช้จ่าย” → “ค่าใช้พลังงานต่อพื้นที่ (kWh/m²)” และ “Carbon Intensity” จะทำให้ทีมบริหารสามารถบริหารอย่างยั่งยืน ไม่ใช่เพียงลดต้นทุนระยะสั้น

🌍 7. ไม่มี Continuous Commissioning & Post-Occupancy Evaluation

หลังการส่งมอบอาคาร ส่วนใหญ่จะไม่มีการทวนสอบอีกเลยว่าระบบยังคงทำงานตาม Design Intent หรือไม่ ในต่างประเทศมีแนวคิด Continuous Commissioning (CCx) และ Post-Occupancy Evaluation (POE) เพื่อทวนสอบการทำงานจริงเทียบกับการออกแบบในทุกปี

แต่ในอาคารส่วนใหญ่ของไทย การตรวจสอบนี้มักหยุดแค่ “ตอนรับมอบอาคารจากผู้รับเหมาก่อสร้าง” ทำให้อาคารที่เคยได้คะแนน LEED Gold หรือ TREES Silver เมื่อ 5 ปีก่อน อาจจะเหลือประสิทธิภาพเพียงครึ่งเดียวในปัจจุบัน

💡 8. Green Building ต้อง “มีชีวิต” เหมือนสิ่งแวดล้อมที่มันพยายามปกป้อง

อาคารเขียวไม่ควรเป็นเพียง “สิ่งปลูกสร้างที่ผ่านเกณฑ์” แต่ควรเป็น “ระบบนิเวศที่เรียนรู้ได้” — ที่ทีมบริหารอาคารสามารถ วัด ปรับ ปรับตัว และสื่อสารผลได้อย่างต่อเนื่อง

แนวทางที่ควรเกิดขึ้นคือ:

1. Integrate Design–Operation–Data Chain: ให้ทีมบริหารอาคารเข้าโครงการตั้งแต่ขั้น Design

2. Establish Digital Twin for Operation: เพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมระบบจริงแบบเรียลไทม์

3. Implement Green O&M Policy: ใช้มาตรฐานคุณภาพในการดูแลเชิงพลังงาน

4. Engage Occupants: สร้างวัฒนธรรมร่วมในการใช้พลังงานอย่างรับผิดชอบ

5. Measure What Matters: ติดตาม KPI ที่สะท้อนผลลัพธ์จริง เช่น Energy Use Intensity (EUI), CO₂ Reduction, Comfort Index

🏁 บทสรุป: “Green” ไม่ใช่แค่สีของอาคาร แต่คือ “วัฒนธรรมของการบริหาร”

สุดท้ายแล้ว อาคารจะ “เขียวจริง” หรือไม่ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเทคโนโลยีที่ติดตั้งไว้ แต่ขึ้นอยู่กับ วัฒนธรรมของทีมบริหารและผู้ใช้อาคาร ที่เรียนรู้ ปรับตัว และร่วมกันรักษาความตั้งใจของการออกแบบให้ยั่งยืน อาคารเขียวจึงไม่ใช่จุดสิ้นสุดของการออกแบบ แต่คือ จุดเริ่มต้นของการบริหารอย่างมีความหมาย