กรุงเทพฯ บนคลื่นทุนโรงแรมโลก: เมื่อวัฏจักรการลงทุนใหม่เริ่มต้นขึ้น เอเชีย–แปซิฟิกจะพาเราไปทางไหน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

23 February 2026

บทความนี้อ้างอิงจากรายงาน “2026 Global Hotel Investment Outlook: Improving liquidity dynamics for hotel sector even as operating performance is more uneven” เผยแพร่โดย JLL Research (กุมภาพันธ์ 2026) URL: https://www.jll.com/en/insights/research/2026-global-hotel-investment-outlook

วัฏจักรการลงทุนโรงแรมทั่วโลกกำลังพลิกเข้าสู่ช่วงเร่งตัวอีกครั้ง หลังผ่านช่วงผันผวนจากโควิดและดอกเบี้ยขาขึ้น รายงานฉบับนี้สะท้อนชัดว่าปริมาณธุรกรรมโรงแรมทั่วโลกในปี 2025 ฟื้นตัวขึ้นจากจุดต่ำสุดในปี 2023 อย่างมีนัยสำคัญ พร้อมกับสภาพคล่องในตลาดหนี้ที่เริ่มกลับมาแข็งแรง โดยเฉพาะดีลขนาดใหญ่

คำถามสำคัญสำหรับกรุงเทพฯ ไม่ใช่เพียงว่าตลาดโลกกำลังดีขึ้นหรือไม่ แต่คือ เราจะยืนอยู่ตรงไหนในรอบทุนใหม่ของเอเชีย–แปซิฟิก และจะเชื่อมตัวเองเข้ากับคลื่นทุนโลกอย่างมีชั้นเชิงได้อย่างไร

บทความนี้จะวิเคราะห์เชิงลึกตั้งแต่ภาพทุนระดับโลก โครงสร้างดีมานด์ใน APAC ตำแหน่งของกรุงเทพฯ ในห่วงโซ่การลงทุน ไปจนถึงบทบาทใหม่ของผู้บริหารสินทรัพย์ในรอบวัฏจักรที่กำลังก่อตัว

1. วัฏจักรทุนกำลังเปลี่ยนทิศ และโรงแรมกลับมาอยู่ในเรดาร์โลก

รายงานชี้ว่าโรงแรมกลับมามีสัดส่วนการลงทุนประมาณ 8% ของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ใกล้ระดับค่าเฉลี่ยระยะยาว นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขเชิงสถิติ แต่สะท้อนการฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มองโรงแรมเป็นสินทรัพย์สร้างผลตอบแทนที่มีความยืดหยุ่นสูง

ตลาดหนี้ที่เริ่มเปิดกว้างขึ้น โดยเฉพาะในสหรัฐและยุโรป ทำให้ดีลขนาดใหญ่กลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้ง ธุรกรรมระดับ 250–500 ล้านดอลลาร์เริ่มเพิ่มสัดส่วน และดีลขนาดใหญ่กว่านั้นมีแนวโน้มขยายตัวในปี 2026 นี่คือสัญญาณของการเข้าสู่ช่วง “capital acceleration phase” รอบใหม่

สำหรับกรุงเทพฯ การเปลี่ยนทิศของทุนโลกมีความหมายอย่างมาก เพราะแม้เราไม่ใช่ core market ของทุนสถาบันระดับโลกเหมือนลอนดอนหรือโตเกียว แต่เราเป็นหนึ่งในเมืองท่องเที่ยวหลักของโลก มี supply ขนาดใหญ่ และมีฐานทุนภายในประเทศที่แข็งแรง

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าเงินจะเข้ามาหรือไม่ แต่คือ เงินจะมอง asset ในกรุงเทพฯ อย่างไร

2. APAC คือเครื่องยนต์การเดินทางใหม่ แต่การเติบโตไม่สม่ำเสมอ

รายงานคาดการณ์ว่าภูมิภาคเอเชีย–แปซิฟิกจะมีอัตราการเติบโตของผู้โดยสารทางอากาศสูงที่สุดในปี 2026 โดยเฉพาะตลาดอย่างญี่ปุ่น อินเดีย และเวียดนาม ขณะที่อเมริกาเหนือเติบโตช้ากว่าอย่างชัดเจน

ญี่ปุ่นถูกมองว่าจะครองสัดส่วนธุรกรรมโรงแรมมากที่สุดใน APAC ปี 2026 สิงคโปร์ถูกจัดวางเป็น safe haven และอินเดียเป็น growth frontier

กรุงเทพฯ ไม่ได้เป็น safe haven แบบสิงคโปร์ ไม่ได้เป็น domestic growth engine แบบอินเดีย และไม่ได้เป็น institutional magnet แบบโตเกียว แต่เรามี positioning ที่แตกต่าง

กรุงเทพฯ เป็น global leisure hub ที่ต้นทุนแข่งขันได้ มีความแข็งแรงใน segment luxury และมี penetration ของแบรนด์ระดับโลกสูง เราอาจไม่ได้โตเร็วที่สุด แต่เรามีความหลากหลายของดีมานด์และความยืดหยุ่นสูง

ในโลกที่การเติบโตไม่เท่ากัน เมืองที่สามารถปรับ positioning ได้รวดเร็วจะได้เปรียบ

3. Luxury Wave: คลื่นความมั่งคั่งโลกกับโอกาสของกรุงเทพฯ

รายงานชี้ให้เห็นช่องว่างเชิงโครงสร้างระหว่างการเติบโตของความมั่งคั่งโลกกับ supply โรงแรม ultra-luxury ที่เติบโตช้ากว่า นี่คือ thesis การลงทุนระยะยาวที่แข็งแรง

กรุงเทพฯ มี ecosystem ของ luxury ที่แข็งแรง ทั้ง urban luxury ริมแม่น้ำและย่าน CBD รวมถึงเครือข่าย resort luxury ในภูเก็ตและหัวหิน เรามี medical tourism, wellness และ gastronomic experience ที่ดึงดูด high-net-worth individuals

ในยุคที่ wealth concentration สูงขึ้น เมืองที่สามารถขายประสบการณ์คุณภาพสูงในราคาที่แข่งขันได้จะได้เปรียบ กรุงเทพฯ จึงแข่งขันในเชิง experiential value กับเมืองอย่างบาหลี โซล และฮ่องกง มากกว่ากับลอนดอนหรือปารีส

4. Supply ชะลอทั่วโลก แต่คุณภาพจะเป็นตัวตัดสิน

หลายเมืองหลักทั่วโลกมี pipeline ใหม่ต่ำมาก ทำให้ asset เดิมได้เปรียบจากข้อจำกัดด้าน supply

กรุงเทพฯ แม้ pipeline ไม่ได้สูงผิดปกติ แต่ความท้าทายอยู่ที่คุณภาพของ supply ตลาด mid-scale และ unbranded ที่ไม่มี differentiation จะเผชิญแรงกดดันในยุคที่นักลงทุนและนักเดินทางเลือก asset ที่มี character ชัดเจน

ในบริบทที่รายงานกล่าวถึง “great divergence” ระหว่าง asset คุณภาพสูงกับ asset ที่ไม่มีเอกลักษณ์ กรุงเทพฯ จำเป็นต้องเร่งยกระดับ design, ESG และ brand positioning

5. Capital Window เปิดอยู่ และคำถามเรื่อง Exit Strategy

ในหลายตลาด cap rate ยังอยู่ในระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับต้นทุนทดแทน และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มผ่อนคลาย นี่คือหน้าต่างโอกาสสำหรับนักลงทุนที่พร้อมเคลื่อนไหว

กรุงเทพฯ ควรตั้งคำถามเชิงกลยุทธ์ว่า ใครต้อง recapitalize ใครมี balance sheet pressure และใครมี asset ต่ำกว่าต้นทุนทดแทน ตลาดที่มี governance โปร่งใสและ reporting มาตรฐานสูงจะดึงดูด institutional capital ได้มากกว่า

ในรอบทุนใหม่นี้ การคิดเรื่อง exit timing และ capex prioritization จะมีความสำคัญพอ ๆ กับการบริหารรายได้

6. Cross-border Capital ยังมีช่องว่าง

กระแสทุนข้ามพรมแดนเริ่มฟื้นตัว แต่ส่วนใหญ่ยังเป็น intra-regional มากกว่า long-haul

นี่อาจหมายความว่าตลาดใน APAC ยังมี upside ในเชิง pricing หากสามารถยกระดับ transparency และ ESG disclosure กรุงเทพฯ มีโอกาสดึงดูดทุนจากยุโรปและตะวันออกกลางมากขึ้นในรอบถัดไป

7. RevPAR โตต่อ แต่ไม่สม่ำเสมอ

RevPAR ปี 2026 ยังมีแนวโน้มเติบโต แต่จะไม่เท่ากันทุกเมือง กรุงเทพฯ จะไม่เห็นการเติบโตแบบ revenge travel อีกต่อไป แต่ยังมี upside จาก China outbound ที่ยังไม่เต็มศักยภาพ และ India outbound ที่กำลังโต

ยุคต่อไปคือ demand management และ data-driven pricing มากกว่าการพึ่งพา volume

8. บทบาทใหม่ของ Asset Manager กรุงเทพฯ

ในรอบทุนใหม่ บทบาทของผู้บริหารสินทรัพย์ต้องเปลี่ยนจาก operator mindset สู่ capital cycle mindset ต้องมอง NOI sustainability, ESG premium และ resilience เป็นหัวใจ

โรงแรมที่พิสูจน์ได้ว่า energy efficiency ดี มี resilience ต่อ climate risk และมี governance ชัดเจน จะได้ premium ในสายตานักลงทุนโลก

นี่คือจุดที่กรุงเทพฯ สามารถ leverage ความเชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมอาคารและ sustainability เพื่อสร้างความแตกต่าง

บทสรุป: กรุงเทพฯ จะเป็นผู้ตามหรือผู้กำหนดเกม

วัฏจักรการลงทุนโรงแรมโลกกำลังเร่งตัว APAC มีบทบาทสูงขึ้น Luxury thesis แข็งแรง และตลาดหนี้ฟื้นตัว

กรุงเทพฯ ไม่ได้อยู่รอบนอกของคลื่นทุนโลก แต่ต้องตัดสินใจว่าจะเป็นตลาด yield play ระยะสั้น หรือจะยกระดับสู่ value play ระยะยาว

รอบทุนใหม่นี้ไม่ได้ถามว่านักท่องเที่ยวกี่ล้านคน แต่ถามว่าสินทรัพย์ของคุณตอบโจทย์ทุนระดับโลกหรือไม่ และคำตอบนั้นจะกำหนดตำแหน่งของกรุงเทพฯ บนแผนที่การลงทุนโรงแรมเอเชีย–แปซิฟิกในอีก 3–5 ปีข้างหน้า