กรุงเทพฯ ในกระแสอสังหาริมทรัพย์โลก: อ่าน Global Real Estate Perspective ของ JLL ผ่านเลนส์เมืองหลวงของไทย

Chakrapan Pawangkarat
Jan 20
1 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

20 January 2026

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเผชิญแรงกดดันพร้อมกันหลายมิติ ตั้งแต่อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงาน ไปจนถึงโจทย์ด้าน ESG และความเสี่ยงเชิงภูมิรัฐศาสตร์ รายงาน Global Real Estate Perspective ของ JLL สะท้อนภาพรวมว่า โลกกำลังเคลื่อนจากช่วง “ระวังตัวสูงสุด” ไปสู่ช่วง “ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” และหากมองผ่านเลนส์ของกรุงเทพฯ เมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจของไทย ภาพนี้ยิ่งชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง

กรุงเทพฯ ไม่ได้เดินสวนทางโลก หากแต่กำลังปรับจังหวะของตัวเองให้สอดคล้องกับคลื่นการเปลี่ยนแปลงระดับโลก เพียงแต่มีบริบทเฉพาะที่ทำให้เส้นทางการฟื้นตัวมีลักษณะเฉพาะตัว

ภาพใหญ่ระดับโลก: การฟื้นตัวที่ไม่ได้มาแบบพร้อมกันทุกตลาด

JLL ชี้ว่าในระดับโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นสัญญาณบวกที่ชัดขึ้น ทั้งในด้านปริมาณการลงทุน การเช่าพื้นที่ และความเชื่อมั่นของผู้เล่นหลัก แม้จะยังไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวเชิงคุณภาพ

นักลงทุนทั่วโลกเริ่มกลับมาโฟกัส “พื้นฐานระยะยาว” มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น ขณะที่ผู้เช่าให้ความสำคัญกับคุณภาพอาคาร ประสบการณ์การใช้งาน และต้นทุนรวมตลอดอายุการใช้งาน (Total Cost of Occupancy) มากกว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรเพียงอย่างเดียว

ธีมสำคัญระดับโลก ได้แก่ การเลือกสินทรัพย์แบบ Flight to Quality ความแตกต่างระหว่างอาคารใหม่กับอาคารเดิมที่เริ่มถ่างกว้างขึ้น และการมองอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ “โครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจ” ไม่ใช่แค่พื้นที่เชิงกายภาพ

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ: ไม่ได้ซบเซา แต่กำลังคัดกรอง

เมื่อแนวโน้มระดับโลกถูกฉายลงมาที่กรุงเทพฯ ภาพที่เห็นชัดคือ “การคัดกรองของตลาด” มากกว่าการหดตัวแบบเหมารวม ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ มีอุปทานใหม่จำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ตัวเลข Vacancy อยู่ในระดับสูง แต่ในขณะเดียวกัน อาคารเกรด A ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน และตอบโจทย์การใช้งานยุคใหม่ กลับยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง

ผู้เช่าองค์กรขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติไม่ได้ลดความต้องการพื้นที่ลงทั้งหมด แต่เลือก “ย้ายให้ดีขึ้น” มากกว่าอยู่ที่เดิม การตัดสินใจเช่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ จึงกลายเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่แค่เรื่องราคา แต่รวมถึงภาพลักษณ์องค์กร ความสามารถในการดึงดูดบุคลากร และประสิทธิภาพการทำงานระยะยาว

ในทางกลับกัน อาคารสำนักงานรุ่นเก่าที่ไม่สามารถปรับตัวให้สอดคล้องกับความคาดหวังใหม่ของผู้เช่า เริ่มเผชิญแรงกดดันเชิงโครงสร้าง ซึ่งสอดคล้องกับภาพระดับโลกที่ JLL ระบุว่า ความล้าสมัยเชิงหน้าที่ของอาคารกำลังกลายเป็นความเสี่ยงหลักของตลาดสำนักงานทั่วโลก

ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ: ความต้องการยังมี แต่เลือกมากขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ สะท้อนแนวโน้มเดียวกับหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก คือความต้องการยังคงอยู่ แต่มีการแบ่งชั้นชัดเจนมากขึ้น กลุ่มระดับบนและทำเลคุณภาพยังมีการดูดซับที่ดี ขณะที่ตลาดระดับกลางและล่างต้องเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อและภาระหนี้ครัวเรือน

ในมุมมองเชิงโครงสร้าง กรุงเทพฯ ยังได้ประโยชน์จากบทบาทเมืองศูนย์กลางของภูมิภาค ทั้งในฐานะเมืองทำงาน เมืองอยู่อาศัย และเมืองปลายทางของชาวต่างชาติ สิ่งนี้ทำให้ดีมานด์ในบางเซกเมนต์มีความยืดหยุ่นสูงกว่าที่หลายคนคาด

ค้าปลีกและโรงแรม: ประสบการณ์คือหัวใจของการแข่งขัน

ภาคค้าปลีกของกรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนเข้าสู่ยุคที่ประสบการณ์สำคัญกว่าพื้นที่เช่า ศูนย์การค้าที่สามารถสร้างจุดหมายปลายทางและเชื่อมโยงกับไลฟ์สไตล์เมืองยังคงดึงดูดผู้ใช้บริการได้ดี แม้สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจจะไม่เอื้อให้การใช้จ่ายเติบโตแบบรวดเร็ว

ภาคโรงแรมของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นหนึ่งในตลาดหลักของภูมิภาค กำลังกลับสู่จังหวะการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น การแข่งขันจะไม่ได้วัดกันที่จำนวนห้องพัก แต่เป็นคุณภาพการบริหารจัดการ ความแตกต่างของประสบการณ์ และความสามารถในการรักษามาตรฐานในระยะยาว

ประเด็นเชิงโครงสร้างที่กำหนดอนาคตตลาดกรุงเทพฯ

เมื่อสังเคราะห์ภาพทั้งหมดจาก Global Real Estate Perspective มายังกรุงเทพฯ จะเห็นแนวโน้มร่วมที่ชัดเจน ได้แก่ การให้ความสำคัญกับคุณภาพอาคารมากกว่าปริมาณ ความจำเป็นในการปรับบทบาทสินทรัพย์เดิม การใช้ข้อมูลและเทคโนโลยีสนับสนุนการตัดสินใจ และบทบาทของ ESG ที่กลายเป็นปัจจัยด้านมูลค่าและต้นทุนอย่างแท้จริง

กรุงเทพฯ ในวันนี้จึงไม่ใช่ตลาดที่ตั้งคำถามว่า “จะฟื้นหรือไม่” แต่เป็นตลาดที่กำลังตอบคำถามว่า “ใครปรับตัวได้เร็วพอในโครงสร้างใหม่ของโลกอสังหาริมทรัพย์”

บทสรุป

รายงาน Global Real Estate Perspective ของ JLL ชี้ให้เห็นว่า โลกกำลังเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลใหม่ และกรุงเทพฯ คือหนึ่งในเมืองที่สะท้อนการเปลี่ยนผ่านนั้นอย่างชัดเจน เมืองนี้ยังมีศักยภาพในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุน แต่ความสำเร็จในระยะต่อไปจะขึ้นอยู่กับความเข้าใจเชิงลึกในพฤติกรรมผู้ใช้อาคาร คุณภาพของสินทรัพย์ และการบริหารจัดการที่มองไกลกว่าระยะสั้น