กรุงเทพฯ ในสมการใหม่ของเอเชีย: การเดินทาง เมือง และอสังหาริมทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

29 May 2026

บทนำ

รายงาน Asia Pacific Hotel Market Dynamics Q1 2026 ของ JLL (https://www.jll.com/content/dam/jllcom/en/apac/documents/reports/research-reports/26-insights-asia-pacific-hotel-market-dynamics-q1-2026.pdf) สะท้อนภาพที่น่าสนใจว่า ภาคโรงแรมในเอเชียแปซิฟิกกำลังเข้าสู่รอบการเติบโตใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ยังคงดำรงอยู่ อัตราดอกเบี้ยในหลายประเทศยังอยู่ในระดับสูง และภาคอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทกำลังเผชิญแรงกดดันจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ใช้งาน

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจโรงแรมยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถรักษาระดับผลประกอบการและความสนใจจากนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านการฟื้นตัวของการเดินทางในภูมิภาค การกลับมาของธุรกรรมการลงทุน และความสามารถในการสร้างรายได้ของสินทรัพย์ประเภท Hospitality

สิ่งที่น่าสนใจคือ รายงานฉบับนี้ไม่ได้สะท้อนเพียงแนวโน้มของธุรกิจโรงแรม หากยังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของเมือง การเคลื่อนย้ายเงินทุน และทิศทางใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ซึ่งประเทศไทยควรศึกษาอย่างจริงจัง

การเดินทางกำลังกลายเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจเมือง

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา หลายประเทศในเอเชียเติบโตจากภาคการผลิต การส่งออก และการลงทุนอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เกิดขึ้นในปัจจุบันคือเศรษฐกิจจำนวนมากกำลังได้รับแรงสนับสนุนจาก “Travel Economy” หรือเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยการเดินทาง การท่องเที่ยว การประชุม การทำงานข้ามประเทศ และการใช้ชีวิตแบบเคลื่อนย้ายระหว่างเมือง

การฟื้นตัวของภาคโรงแรมจึงไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของนักท่องเที่ยว หากเป็นตัวสะท้อนความมีชีวิตชีวาของเมืองทั้งระบบ

เมื่อการเดินทางเพิ่มขึ้น ความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์ ร้านอาหาร ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และที่อยู่อาศัยระยะยาวก็มักเติบโตตามไปด้วย

ในมุมมองนี้ โรงแรมจึงกลายเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่สะท้อนสุขภาพของเศรษฐกิจเมืองได้อย่างมีนัยสำคัญ

ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลของการท่องเที่ยวหลังการฟื้นตัว

ข้อมูลจากตลาดโรงแรมไทยในไตรมาส 1 ปี 2026 สะท้อนภาพที่น่าสนใจว่า ประเทศไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 9.3 ล้านคน ลดลงประมาณ 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

แม้ตลาดนักเดินทางจากอินเดียและจีนจะกลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การลดลงของผู้เดินทางจากบางภูมิภาค โดยเฉพาะตะวันออกกลาง ซึ่งได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านเส้นทางการบินและความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลให้ภาพรวมของประเทศชะลอตัวลงเล็กน้อย

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า ภาคการท่องเที่ยวไทยกำลังเข้าสู่ช่วง “ปรับสมดุล” หลังการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้า มากกว่าจะเป็นภาวะหดตัวเชิงโครงสร้าง

ในอีกมิติหนึ่ง ข้อมูลดังกล่าวยังสะท้อนความสำคัญของการกระจายตลาดนักท่องเที่ยว และการลดการพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป ซึ่งเป็นประเด็นที่มีผลต่อเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในระยะยาว

กรุงเทพฯ ในฐานะ Gateway City ของประเทศไทย

แม้ภาพรวมการท่องเที่ยวของประเทศจะชะลอลงเล็กน้อย กรุงเทพมหานครกลับมีทิศทางที่แตกต่างออกไป

ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2026 กรุงเทพมหานครมีผู้มาเยือนรวมประมาณ 14.3 ล้านคน เพิ่มขึ้นประมาณ 2.0% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยรวมทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติและนักเดินทางภายในประเทศ

สิ่งที่มีนัยสำคัญมากกว่าตัวเลขการเติบโต คือกรุงเทพมหานครคิดเป็นประมาณ 74% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางเข้าสู่ประเทศไทย

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนบทบาทของกรุงเทพฯ ในฐานะ “Gateway City” ของประเทศอย่างชัดเจน

กล่าวคือ กรุงเทพฯ ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว หากยังเป็นศูนย์กลางการบิน การประชุม การแพทย์ การค้า และการดำเนินธุรกิจของประเทศ

นักเดินทางจำนวนมากใช้กรุงเทพฯ เป็นจุดเริ่มต้นก่อนเดินทางต่อไปยังเมืองท่องเที่ยวอื่น ขณะเดียวกันอีกจำนวนมากเดินทางเข้ามาเพื่อวัตถุประสงค์ด้านธุรกิจ การรักษาพยาบาล การศึกษา และการใช้ชีวิตระยะยาว

บทบาทดังกล่าวทำให้ความแข็งแกร่งของกรุงเทพฯ มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจเมืองในหลายมิติ มากกว่าการพึ่งพาการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว

โครงสร้างตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ สะท้อนตำแหน่งทางเศรษฐกิจของเมือง

ข้อมูลจาก JLL ระบุว่า ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ยังคงถูกขับเคลื่อนหลักโดยกลุ่ม Upscale และ Midscale ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 37% และ 36% ของตลาดตามลำดับ

ข้อมูลดังกล่าวมีนัยสำคัญในเชิงเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากสะท้อนว่า กรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นตลาดที่พึ่งพาเฉพาะโรงแรมระดับ Luxury และไม่ได้แข่งขันด้วยตลาด Budget Hotel เป็นหลัก

หากเป็นตลาดที่มีฐานลูกค้าหลักอยู่ในกลุ่มนักเดินทางระดับกลางถึงระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชียปัจจุบัน

โครงสร้างเช่นนี้ช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด เนื่องจากมีความยืดหยุ่นต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจมากกว่าตลาดที่พึ่งพาลูกค้าระดับบนเพียงกลุ่มเดียว

Supply ใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ในไตรมาสแรกของปี 2026 มีโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เปิดดำเนินการใหม่ในกรุงเทพฯ จำนวน 2 โครงการ ได้แก่

• Shama Sukhumvit 101 Bangkok

• Grand Nikko Bangkok Sathorn

ขณะเดียวกัน ยังมีห้องพักใหม่อีกประมาณ 5,000 ห้องที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดภายในปี 2026

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการยังคงมีความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของตลาดกรุงเทพฯ ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของ Supply ใหม่ย่อมทำให้การแข่งขันด้านคุณภาพ การบริหารรายได้ และประสบการณ์ผู้เข้าพักมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ

ตลาดกำลังแข่งขันด้วยคุณภาพมากกว่าปริมาณ

ข้อมูล RevPAR ของกรุงเทพฯ ในช่วงต้นปี 2026 ยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

สิ่งที่น่าสนใจคือ ความสามารถในการรักษาระดับรายได้ดังกล่าวเกิดจากอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้น ซึ่งสามารถชดเชยอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยที่ลดลงได้ โดยเฉพาะในช่วงปลายฤดูกาลท่องเที่ยว

แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงที่การแข่งขันด้านคุณภาพมีความสำคัญมากขึ้น

ในสภาพแวดล้อมที่ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้น และมี Supply ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ความสามารถในการสร้างประสบการณ์ที่แตกต่าง การบริหารแบรนด์ และการรักษามาตรฐานการบริการ จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลประกอบการของสินทรัพย์

แนวคิดดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงธุรกิจโรงแรม หากสามารถอธิบายการเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภทในปัจจุบัน

การลงทุนโรงแรมยังคงสะท้อนความเชื่อมั่นต่อประเทศไทย

แม้เศรษฐกิจโลกยังเผชิญความไม่แน่นอน ตลาดลงทุนโรงแรมของไทยยังคงมีธุรกรรมเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในไตรมาสแรกของปี 2026 มีการเข้าซื้อสิทธิการเช่าระยะยาวของ Aura Best Beach Samui โดยผู้ลงทุนมีแผนปรับปรุงและยกระดับสินทรัพย์สู่ตลาด Upscale Boutique Hotel

ธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนแนวโน้มสำคัญของตลาดปัจจุบัน คือการลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านการปรับปรุงคุณภาพ การรีแบรนด์ และการปรับตำแหน่งทางการตลาด

JLL คาดการณ์ว่าปริมาณการลงทุนในธุรกิจโรงแรมของประเทศไทยในปี 2026 จะอยู่ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยระยะ 10 ปี ที่ประมาณ 450 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ภาคการท่องเที่ยวจะเริ่มเข้าสู่ช่วงเติบโตในอัตราปกติมากขึ้น อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังคงมองเห็นศักยภาพระยะยาวของตลาดไทยจากสถานะด้านการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว

บทสรุป

แนวโน้มจากรายงาน Asia Pacific Hotel Market Dynamics Q1 2026 สะท้อนให้เห็นว่า ภาคโรงแรมกำลังกลายเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญของการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจเมืองและอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิก

สำหรับประเทศไทย ภาพรวมการท่องเที่ยวอาจเริ่มเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลหลังการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครยังคงรักษาบทบาทในฐานะเมืองศูนย์กลางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ข้อมูลด้านจำนวนนักเดินทาง โครงสร้างตลาดโรงแรม การลงทุน และการพัฒนาโครงการใหม่ สะท้อนให้เห็นว่า กรุงเทพฯ ยังคงมีบทบาทสำคัญในฐานะ Gateway City ของประเทศไทย และเป็นหนึ่งในศูนย์กลางหลักของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การเดินทาง และการบริการของภูมิภาค

ในระยะยาว ความสามารถในการพัฒนาเมืองให้รองรับทั้งการเดินทาง การทำธุรกิจ การใช้ชีวิต และการลงทุนได้อย่างสมดุล จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสามารถในการแข่งขันของกรุงเทพฯ และส่งผลโดยตรงต่อทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในอนาคต