🌟 กลยุทธ์สำหรับ “อาคารเกรด B” ในยุคที่ผู้เช่ามองหาอนาคต

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

12 July 2025

🔍 บริบทปัจจุบัน

• อาคารเกรด B เผชิญกับความท้าทายจากอาคารเกรด A ใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลเดียวกัน และเสนอพื้นที่ที่ทันสมัยกว่าในราคาที่แข่งขันได้

• ผู้เช่าหลายรายเริ่มย้ายออกจากอาคารเก่าไปยังโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกดีกว่า ระบบอาคารฉลาดกว่า หรือผ่านการรับรอง Green Building

• ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด B เริ่มหยุดนิ่งหรือถดถอย ขณะเดียวกันต้นทุนการดำเนินงานยังสูงขึ้นต่อเนื่อง

✅ 7 กลยุทธ์พลิกเกมให้ "เกรด B แต่ขายได้เหมือน A"

1. ปรับปรุงภาพลักษณ์ (Reposition the Brand)

• รีแบรนด์ใหม่เป็น “Smart & Practical Office” หรือ “Green Ready Workplace”

• ใช้แนวคิด “คุ้มค่า ฉลาดใช้พื้นที่ ยืดหยุ่นสำหรับทุกองค์กร”

ตัวอย่าง: เปลี่ยนชื่อโครงการใหม่ รีดีไซน์ล็อบบี้ ปรับแสง สี และพื้นที่ส่วนกลางให้ดูร่วมสมัย

2. ลงทุนเฉพาะจุด (Targeted Upgrades)

• ไม่จำเป็นต้องรีโนเวททั้งตึก แต่เลือกลงทุนที่คุ้มค่า เช่น:

  • ระบบแสงสว่าง LED

  • เพิ่มระบบ Access Control และ Visitor Management

  • ติดตั้งระบบวัดคุณภาพอากาศ (IAQ Sensor)

ให้ความรู้สึก “อาคารเก่าแต่คิดทัน” เพิ่มความมั่นใจให้ผู้เช่าในด้านสุขภาพและความปลอดภัย

3. เสริมจุดขายด้าน ESG

• นำเสนอจุดเด่นเชิงสิ่งแวดล้อม เช่น การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ, มีแผนจัดการขยะ, ติดตามคาร์บอนฟุตพรินต์

• แม้ยังไม่ผ่านการรับรอง LEED หรือ TREES ก็สามารถใช้แนวทาง “Green by Action” ได้

เสริมเอกลักษณ์ “ESG for SMEs” ซึ่งองค์กรขนาดกลางมองหาอยู่

4. เพิ่มบริการที่ตอบโจทย์ Hybrid Work

• เสนอบริการ Co-working space, ห้องประชุมเช่ารายชั่วโมง, Smart Locker

• มี Internet Redundancy และพื้นที่ Drop-off ที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ยุคใหม่

เปลี่ยนอาคารให้กลายเป็น “Workplace Ecosystem” สำหรับองค์กรทุกขนาด

5. วางตำแหน่งราคาอย่างชาญฉลาด

• ไม่ลดราคาเพียงอย่างเดียว แต่ใช้วิธี Value Package

  • ค่าเช่า + ฟรีตกแต่งบางส่วน

  • รวมค่าส่วนกลางแบบเหมาจ่าย

  • ให้ระยะเวลา Rent-Free ยืดหยุ่นมากขึ้น

แข่งขันด้วย “มูลค่าที่ได้รับ” แทนที่จะลดราคาจนเสียศักยภาพ

6. บริหารจัดการผู้เช่าเชิงรุก (Proactive Tenant Engagement)

• ติดต่อผู้เช่าที่กำลังจะหมดสัญญาล่วงหน้า

• เสนอข้อตกลงพิเศษให้ผู้เช่าระยะยาว

• จัดกิจกรรมในอาคารเพื่อสร้าง Community

ผู้เช่าที่รู้สึกว่า “อาคารดูแลเขา” จะไม่เปลี่ยนไปง่ายๆ

7. ใช้ PropTech เสริมความทันสมัย

• ใช้แอปพลิเคชันแจ้งซ่อม หรือรายงานการใช้ไฟฟ้า

• ติดตั้ง Digital Directory / QR Visitor Check-in

• วิเคราะห์ข้อมูลการใช้พื้นที่เพื่อเสนอปรับพื้นที่ให้เหมาะกับพฤติกรรมผู้ใช้

แสดงให้องค์กรเห็นว่า “อาคารเกรด B ก็เข้าใจการทำงานยุคใหม่”

🏁 สรุป

เป้าหมาย	กลยุทธ์
รักษาผู้เช่าเดิม	เสนอเงื่อนไขพิเศษ + ทำให้เขารู้สึก “อาคารดูแลเขา”
ดึงดูดผู้เช่ารายใหม่	เปลี่ยนจุดด้อยเป็นจุดเด่น “Affordable & Smart”
ป้องกันการลดค่าเช่าเกินจำเป็น	เพิ่ม Value ด้วยบริการและสิ่งอำนวยความสะดวก