🏢 บทบาทของ Property Management ในการออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดย จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

31 May 2025

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ ความสำเร็จของโครงการไม่ได้วัดกันแค่ที่แบบอาคาร หรือวัสดุก่อสร้างเท่านั้น แต่ต้องวัดที่ “ความสามารถในการบริหารอาคารหลังจากสร้างเสร็จ” ด้วย — เพราะ Property Management (PM) เป็นผู้ที่อยู่กับอาคารในระยะยาว และเข้าใจทั้งผู้เช่า ผู้ใช้งาน และเจ้าของทรัพย์สินอย่างลึกซึ้ง

🧱 1. ความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับ Property Management (PM)

Property Management คือการบริหารจัดการทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรืออาคารพักอาศัย ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในด้านการเงิน การดูแลรักษา และความพึงพอใจของผู้ใช้งาน

PM ต้องดูแลตั้งแต่การบริหารสัญญาเช่า การกำหนดค่าเช่าให้เหมาะสม การควบคุมงบประมาณงานซ่อมบำรุง ไปจนถึงภาพลักษณ์อาคาร และการสื่อสารกับผู้เช่า

บทบาทของ PM ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ “หลังจากอาคารสร้างเสร็จ” แต่ควรเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนโครงการตั้งแต่ต้น

🧩 2. ความสำคัญของ PM ตั้งแต่ระยะออกแบบโครงการ

หากทีม Property Management ได้เข้าร่วมตั้งแต่ช่วงวางแผนออกแบบ จะสามารถเสนอข้อมูลที่ช่วยลดต้นทุนในอนาคต และเพิ่มประสิทธิภาพการปล่อยเช่าได้อย่างมาก เช่น:

• เสนอให้ Layout มีความยืดหยุ่น แบ่งพื้นที่เช่าได้หลายขนาด เพื่อรองรับผู้เช่าหลากหลายประเภท

• แนะนำให้จัดสรรพื้นที่ส่วนกลางและ Service Area อย่างเหมาะสม ไม่เบียดเบียนพื้นที่เช่า แต่เพียงพอต่อการใช้งาน

• เสนอให้วางระบบรักษาความปลอดภัยและ Access Control ที่สอดคล้องกับความต้องการใช้งานจริงและสามารถอัปเกรดในอนาคตได้

• เน้นเลือกวัสดุที่เหมาะกับการใช้งานจริง เช่น พื้นที่ไม่ลื่น ทำความสะอาดง่าย และทนต่อการใช้งานสูง

• วางระบบ Facility ที่คำนึงถึงต้นทุนบำรุงรักษาระยะยาว เช่น ระบบแอร์แยกโซน ระบบไฟแสงสว่าง LED พร้อม Sensor

การรับฟัง PM ตั้งแต่ช่วงออกแบบ จะช่วยให้โครงการตอบโจทย์ “ตลาด” ไม่ใช่แค่ “โจทย์ทางเทคนิค”

👔 3. ข้อเสนอจากมุมมองของ PM ที่มีต่อสถาปนิกและวิศวกร

Property Manager คือคนที่เข้าใจผู้เช่ามากที่สุด เพราะอยู่หน้างานจริงทุกวัน และรับฟัง feedback จากผู้ใช้อาคารโดยตรง

• PM อาจแนะนำให้ผังพื้นที่ให้เช่าสามารถปรับขยายหรือหดได้ง่าย เพื่อให้ปล่อยเช่าได้ทั้งบริษัทขนาดใหญ่และ SMEs

• ในด้านพื้นที่ส่วนกลาง PM จะเสนอไม่ทำให้พื้นที่เกินความจำเป็น เพราะจะกระทบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้เช่าต้องจ่าย

• ในเรื่องระบบรักษาความปลอดภัย PM จะเน้นให้วางตำแหน่งกล้องวงจรปิด และจุด Access Control ไว้ให้ใช้ได้จริง สอดคล้องกับความต้องการจริง และสามารถปรับเปลี่ยนระบบในอนาคตได้โดยไม่ต้องรื้อระบบใหม่

• วัสดุที่เลือกใช้ควรสอดคล้องกับประเภทผู้ใช้อาคาร เช่น พื้นหินที่เงางามอาจเหมาะกับอาคารหรู แต่สำหรับอาคารสำนักงานทั่วไป ควรใช้วัสดุที่ทนทานและซ่อมง่าย

• นอกจากนี้ บริเวณ Lobby, Façade และพื้นที่ Drop-off ควรออกแบบให้สะท้อนภาพลักษณ์ของแบรนด์อาคาร ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าในยุคที่การแข่งขันสูง

📊 4. การใช้ข้อมูลเชิงลึกจากการบริหารอาคารมาใช้ในการออกแบบ

PM มีข้อมูลมากมายจากประสบการณ์การบริหารโครงการจริง ซึ่งสามารถสะท้อนกลับไปสู่กระบวนการออกแบบได้อย่างมีคุณค่า

• เช่น PM อาจสังเกตว่าผู้เช่ามักร้องเรียนเรื่องห้องน้ำที่ไม่เพียงพอ หรือทางเข้าออกที่ไม่เอื้อต่อการหมุนเวียนของคนในช่วงเร่งด่วน ข้อมูลเหล่านี้สามารถนำไปใช้ปรับผังอาคารหรือระบบลิฟต์ให้ตอบโจทย์ผู้ใช้งานได้ดียิ่งขึ้น

• อีกตัวอย่างหนึ่งคือ พื้นที่บางแบบปล่อยเช่ายากมากในตลาดจริง เช่น พื้นที่ลึกเกินไป หรือห่างจากหน้าต่าง ซึ่งสามารถหลีกเลี่ยงได้ตั้งแต่ระยะออกแบบ

• PM ยังรู้ว่าการเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละราย (turn-over) มีต้นทุนและเวลาเท่าไหร่ จึงสามารถแนะนำให้เลือกวัสดุที่ลด downtime ได้ และใช้ระบบ modular ที่เปลี่ยน lay-out ได้เร็ว

🌿 5. PM กับ Green Building และ ESG

ในยุคที่ ESG และความยั่งยืนกลายเป็นหัวใจของการลงทุน PM มีบทบาทสำคัญในการทำให้อาคาร “เขียวจริง” ไม่ใช่แค่ “เขียวบนเอกสาร”

• PM ช่วยควบคุมการใช้พลังงานและน้ำผ่านระบบตรวจสอบที่แม่นยำ และทำงานร่วมกับผู้เช่าเพื่อส่งเสริมพฤติกรรมประหยัด

• สามารถจัดทำรายงาน ESG ให้กับเจ้าของหรือนักลงทุน โดยใช้ข้อมูลจริงจากระบบ CMMS และระบบตรวจวัดพลังงาน

• ช่วยคัดเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ให้บริการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีนโยบายความปลอดภัยที่ชัดเจน

• ยังสามารถจัดกิจกรรมด้านความยั่งยืน เช่น ลดการใช้พลาสติกในสำนักงาน หรือจัดการคัดแยกขยะร่วมกับผู้เช่า

เพราะฉะนั้น หากไม่มีทีม PM ที่เข้าใจและสามารถขับเคลื่อนกลยุทธ์ด้านสิ่งแวดล้อมอย่างต่อเนื่อง ความพยายามด้าน Green Building จะไม่สามารถเกิดผลได้อย่างแท้จริง

📌 บทสรุป

Property Management คือผู้ที่เชื่อมโยงระหว่าง “แนวคิดออกแบบ” กับ “ความเป็นจริงของการใช้งาน”

ถ้าเราต้องการให้อาคารประสบความสำเร็จในระยะยาว ต้องฟังเสียงของผู้ที่อยู่กับอาคารจริง — นั่นคือผู้จัดการทรัพย์สิน

“ออกแบบให้ปล่อยเช่าได้ง่าย ดูแลได้ง่าย และยั่งยืนได้จริง — เริ่มต้นที่การฟังเสียงของ PM ตั้งแต่วันแรก”