ลดคาร์บอนไม่ได้เกี่ยวกับคาร์บอน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

11 November 2025

ช่วงเวลานี้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์พูดถึง “คาร์บอน” มากที่สุดในประวัติศาสตร์ เราเห็นคำเหล่านี้อยู่ทุกที่:

• Net-zero target

• Carbon roadmap

• Carbon credit

• ESG score

• kgCO₂/m²

อาคารวันนี้ไม่ได้ถูกวัดแค่กำไร ค่าเช่า หรืออัตราเช่าเต็ม แต่วัด ปริมาณคาร์บอนที่ปล่อยออกมา ด้วย

แต่ในความเป็นจริง สำหรับหลายคน “คาร์บอน” ยังคงเป็นเพียง:

• ตัวเลขบน Dashboard

• รายงานที่ต้องส่ง

• คำที่ใช้ในการตลาด

• หัวข้อที่ต้องพูดตามกระแส

และนี่คือจุดสำคัญที่ทำให้การขับเคลื่อนผิดทิศทาง:

การลดคาร์บอนไม่ได้เกี่ยวกับคาร์บอนเลย คาร์บอนเป็นเพียง “ผลลัพธ์” ของสิ่งอื่นที่สำคัญกว่า

1) การลดคาร์บอน คือการทำให้อาคาร “มีพฤติกรรมที่ถูกต้อง”

อาคารคือระบบที่มีชีวิตมันหายใจ ใช้พลังงาน ตอบสนอง และเสื่อมสภาพ

แต่หลายอาคารถูกบริหารเหมือนเครื่องจักรที่ตั้งเวลาไว้ตายตัว เช่น:

• เปิดเครื่องปรับอากาศตามเวลาคงที่

• ใช้ค่า Setpoint เดิมตลอดปี

• หมุนเวียนอากาศเท่าเดิมไม่ว่ามีคนเยอะแค่ไหน

• ไม่ปรับตามสภาพอากาศจริง

ทั้งที่โลกเปลี่ยนทุกวัน:

• อุณหภูมิกลางแจ้งเพิ่มขึ้น

• พฤติกรรมการทำงานแบบ Hybrid เกิดขึ้น

• พื้นที่ส่วนรวมถูกใช้งานต่างไป

• ค่าไฟฟ้าและคาร์บอนเครดิตมีต้นทุนที่ชัดขึ้น

อาคารที่ไม่ “เรียนรู้” คืออาคารที่สูญเสียพลังงานโดยไม่รู้ตัว

การลดคาร์บอนจึงเริ่มจาก:

• การติดตามผลจริง

• การปรับแต่งซ้ำ

• การตั้งคำถามกับทุกตัวเลขและทุกวันทำงาน

เครื่องมือสำคัญที่สุดคือ วินัยในการปฏิบัติงานประจำวัน ไม่ใช่อุปกรณ์ราคาแพง

2) การลดคาร์บอน คือเรื่อง “คน” มากกว่าเทคโนโลยี

ผู้บริหารมักมองว่า “การลดคาร์บอน = ซื้อเทคโนโลยีใหม่” เช่น:

• AI-BMS

• Digital Twin

• Predictive maintenance

• Smart meter

• ระบบวิเคราะห์ข้อมูลแบบ Real-time

แต่ถ้าทีมปฏิบัติการ:

• ไม่เข้าใจข้อมูล

• ไม่เชื่อข้อมูล

• ไม่มั่นใจการปรับค่า

• ไม่รู้ว่าจะอ่านค่าผิดปกติแบบไหน

เทคโนโลยีเหล่านั้นจะทำได้แค่ “โชว์กราฟสวยๆ”

ไม่มีอาคารไหนลดคาร์บอนได้ หากทีมงานไม่เติบโตไปพร้อมกัน

การลดคาร์บอนจึงเป็นเรื่องของ:

• วิสัยทัศน์ผู้นำอาคาร

• วัฒนธรรมการทำงานร่วมกัน

• การยกระดับความสามารถของทีม

• ความภูมิใจในผลลัพธ์ที่จับต้องได้ทุกวัน

อาคารที่ดีที่สุด คือเงาสะท้อนของทีมที่แข็งแรงที่สุด

3) การลดคาร์บอน เริ่มจาก “การออกแบบที่มีเจตนาชัดเจน”

หากอาคารถูกออกแบบผิดตั้งแต่แรก จะต้องเสียเงินและพลังงานจำนวนมากเพื่อแก้ไขตลอดอายุการใช้งาน

ต้นตอส่วนใหญ่ของคาร์บอนแฝงในอาคารมาจาก:

• การออกแบบเผื่อเกินจริง

• การเลือกระบบที่ซับซ้อนเกินความจำเป็น

• แนวคิด “กันไว้ก่อน” โดยไม่มีข้อมูลรองรับ

• ความเคยชินในขั้นตอนออกแบบ

อาคารที่ประหยัดที่สุด คืออาคารที่ “ถูกออกแบบอย่างเรียบง่ายแต่คมชัด” ตั้งแต่วันแรก

การลดคาร์บอนจึงเริ่มตั้งแต่ประโยคแรกในข้อกำหนดการออกแบบ — ไม่ใช่หลังอาคารสร้างเสร็จ

4) การลดคาร์บอน คือ “กลยุทธ์ทางการเงิน” ในระยะยาว

หลายองค์กรยังตีความว่า การลดคาร์บอน = ค่าใช้จ่าย ซึ่งทำให้การขับเคลื่อนหยุดอยู่ที่โครงการเล็กๆ ที่ไร้ผลเชิงระบบ

ในมุมธุรกิจจริง การลดคาร์บอน:

• ลดค่าใช้จ่ายการเดินระบบ

• เพิ่ม NOI

• ยืดอายุอุปกรณ์

• ลดความเสี่ยง Downtime

• เพิ่มความพึงพอใจของผู้เช่า

• เพิ่มความเชื่อมั่นนักลงทุน

• เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินโดยตรง

คาร์บอน ไม่ใช่ต้นทุน คาร์บอน คือผลตอบแทน

องค์กรที่เข้าใจเรื่องนี้ก่อน จะได้เปรียบเชิงการแข่งขันอย่างชัดเจน

5) การลดคาร์บอน คือการยกระดับ “คุณภาพชีวิตในอาคาร”

ถ้าถามว่า:

“อยากลดคาร์บอนไหม?” คนส่วนใหญ่ตอบไม่ชัด

แต่ถ้าถามว่า:

• อยากได้อากาศที่สดชื่นขึ้นไหม

• อยากได้อุณหภูมิที่สมดุลไม่ร้อนไม่หนาวไหม

• อยากให้เสียงเครื่องจักรลดลงไหม

• อยากให้ค่าส่วนกลางมีเสถียรภาพไหม

คำตอบคือ “อยาก” ทุกคน

เมื่อเราเปลี่ยนจากการพูดเรื่องคาร์บอน → ไปพูดเรื่องคุณภาพชีวิต ทุกคนจะเข้าใจทันที

คาร์บอนเป็นเรื่องของคนในอาคาร ไม่ใช่แผ่นงานใน PowerPoint

6) การลดคาร์บอน ต้องเป็นวิธีคิด “ระยะยาว”

การคิดแบบปีต่อปีคือศัตรูตัวร้าย

หากเป้าหมายคือ:

• ลดงบปีนี้

• ทำคะแนน ESG ให้ผ่าน

• ส่งรายงานให้ครบ

ผลลัพธ์จะอยู่ไม่นานและปัญหาเดิมจะกลับมา

แต่หากวางเป้าหมายในระยะ:

• 5 ปี: แผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน

• 10 ปี: วางรอบเปลี่ยนระบบหลัก

• 25–30 ปี: กลยุทธ์มูลค่าสินทรัพย์

การลดคาร์บอนจะกลายเป็น “ความได้เปรียบเชิงโครงสร้าง” ของอาคาร

สรุป

สิ่งที่เข้าใจผิด	ความจริงคือ
การลดตัวเลข CO₂	การปรับพฤติกรรมอาคาร
การซื้อเทคโนโลยีใหม่	การพัฒนาศักยภาพทีม
การทำแคมเปญระยะสั้น	การบริหารสินทรัพย์ระยะยาว
เรื่องสิ่งแวดล้อมเท่านั้น	เรื่องคุณภาพชีวิต + มูลค่าทรัพย์สิน

ดังนั้น การลดคาร์บอนไม่ได้เกี่ยวกับคาร์บอนเลย

การลดคาร์บอนคือเรื่องของ:

• ผู้นำที่มองยาว

• การออกแบบที่มีความตั้งใจ

• ทีมที่มีวินัยและเรียนรู้อย่างต่อเนื่อง

• อาคารที่ “คิดเป็น” และ “ดูแลคนได้ดีขึ้น”

เป้าหมายที่แท้จริงไม่ใช่แค่ลด CO₂ แต่คือการยกระดับ ชีวิตของคนในอาคาร