วิศวกรอาคารต้องรู้ EP.7: ระบบ BMS และ Smart Building – เมื่ออาคารคิดเองได้ วิศวกรต้องรู้ทันระบบอัจฉริยะ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

20 April 2025

จากซีรีส์: วิศวกรอาคารต้องรู้

ในยุคที่ “อาคารฉลาดได้” ด้วยข้อมูล เซ็นเซอร์ และซอฟต์แวร์ วิศวกรอาคารไม่อาจทำหน้าที่แค่ดูแลเครื่องจักรแบบเดิมอีกต่อไป เพราะวันนี้ระบบในอาคาร “คุยกันได้ คิดวิเคราะห์เองได้ และแจ้งเตือนเราได้ก่อนที่ปัญหาจะเกิด” และทั้งหมดนั้น…จะไม่มีความหมายเลย ถ้า “คน” ที่ดูแลระบบยังไม่เข้าใจมันจริง

1. BMS – สมองกลของอาคาร

BMS (Building Management System) คือระบบควบคุมแบบรวมศูนย์ที่เชื่อมโยงระบบหลัก ๆ ของอาคารไว้ด้วยกัน เพื่อให้สามารถควบคุม ตรวจสอบ และแสดงผลแบบ Real-time ได้ในที่เดียว

ระบบที่ BMS ควบคุมได้มีอะไรบ้าง?

• ระบบปรับอากาศ: Chiller, AHU, FCU, VAV, VRF

• ระบบไฟฟ้า: โหลด, ไฟฉุกเฉิน, UPS, ไฟสำรอง

• ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้: Fire Alarm, Sprinkler, Fire Pump

• ระบบน้ำและสุขาภิบาล: ปั๊มน้ำ, ถังเก็บ, ระบบเติมน้ำ

• ลิฟต์และบันไดเลื่อน: สถานะการใช้งาน, แจ้งเตือนขัดข้อง

• Access Control & CCTV: การเข้า–ออก, กล้องวงจรปิด

• ระบบแสงสว่าง & พลังงานทดแทน: Motion Sensor, Solar

• ระบบวัดพลังงาน: Energy Meter, Water Meter, Gas Meter

ประโยชน์ของ BMS

• ตรวจสอบและควบคุมจากศูนย์เดียว

• ประหยัดพลังงานด้วยการควบคุมแบบแม่นยำ

• วิเคราะห์แนวโน้มการใช้พลังงาน / ระบบผิดปกติ

• ยกระดับความปลอดภัยและความสะดวกในการดูแลอาคาร

2. Smart Building – เมื่ออาคารเริ่มคิดเองได้

Smart Building คือการต่อยอดจาก BMS โดยเพิ่มความสามารถในการ "เรียนรู้" และ "ปรับตัวอัตโนมัติ"ผ่านการรวมระบบ BMS + Sensor + IoT + Data Analytics + AI

ตัวอย่างของ Smart Building

• ระบบเปิดแอร์เฉพาะโซนที่มีคนอยู่ และปรับอุณหภูมิตามสภาพอากาศภายนอก

• ระบบวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ใช้อาคาร เช่น เวลาเข้า–ออก / การใช้ห้องประชุม

• ระบบสั่งงานอัตโนมัติ เช่น ปิดไฟ / ลดลม / ปรับแสง / เปิดม่าน

• ระบบวิเคราะห์ Peak Load รายวัน และกระจายโหลดให้สมดุล

ข้อดี: ประหยัดพลังงานเพิ่มขึ้น 15–30%, เพิ่มความพึงพอใจผู้ใช้อาคาร, และยกระดับภาพลักษณ์อาคาร

3. AFDD – Automated Fault Detection and Diagnosis

คือระบบอัจฉริยะที่ช่วยตรวจจับและวิเคราะห์ความผิดปกติของอุปกรณ์ในอาคารแบบอัตโนมัติไม่ใช่แค่ “แจ้งเตือน” แต่บอกด้วยว่า “ปัญหาอาจเกิดจากอะไร”

ตัวอย่างการทำงานของ AFDD

• AHU มีแรงดันลมตก → แจ้งเตือนว่าอาจเกิดจากแผ่นกรองอากาศตัน

• ปั๊มน้ำทำงานผิดรอบต่อเนื่อง → แจ้งเตือนว่าอาจมีน้ำรั่วหรือเซ็นเซอร์เสีย

• Chiller ใช้พลังงานเกินค่าปกติ → วิเคราะห์ว่าอาจมี scaling หรือความดันน้ำไม่เหมาะสม

ผลลัพธ์:

• ตรวจพบปัญหาก่อนเสีย

• ลดเวลาการหาสาเหตุ (Root Cause)

• วางแผนซ่อมล่วงหน้าได้แม่นยำ

• ช่วยจัดลำดับความเร่งด่วนของใบงาน

4. CMMS – ระบบบริหารจัดการงานซ่อมบำรุง

CMMS (Computerised Maintenance Management System) คือระบบดิจิทัลที่ใช้จัดการงานซ่อมและบำรุงรักษาแบบครบวงจรเปลี่ยนจากใบแจ้งซ่อมกระดาษ หรือ Excel มาอยู่ในระบบที่โปร่งใสและวิเคราะห์ได้

ฟีเจอร์หลักของ CMMS

• บันทึกใบแจ้งซ่อมจากผู้ใช้งาน

• วางแผนงานบำรุงรักษาตามรอบ (PM)

• จัดเก็บข้อมูลเครื่องจักรและประวัติการซ่อม

• ติดตามงานซ่อมแบบ Real-time

• วัด KPI ทีมงาน เช่น SLA, Downtime, MTTR

CMMS + BMS + AFDD = Trio พลังอัจฉริยะ

1. BMS แจ้งสถานะอุปกรณ์

2. AFDD วิเคราะห์ Fault

3. CMMS สร้างใบงานซ่อม และติดตามผลจนปิดงาน

ผลลัพธ์:

• ลดงานซ้ำซ้อน

• เพิ่มประสิทธิภาพทีมช่าง

• เก็บข้อมูลเพื่อวางแผนงบประมาณและเปลี่ยนอะไหล่ล่วงหน้า

• ใช้งานผ่าน Mobile App ได้ทุกที่

5. บทบาทใหม่ของวิศวกรอาคารในโลกอัจฉริยะ

วิศวกรอาคารไม่ใช่แค่ "ดูแลเครื่อง" อีกต่อไปแต่คือ “ผู้นำเทคโนโลยี” และ “ผู้แปลภาษาระบบ” ให้กลายเป็นคุณค่าทางธุรกิจ

หน้าที่หลักที่เปลี่ยนไป

• วิเคราะห์ข้อมูลจาก BMS / AFDD เพื่อวางแผน PM อย่างแม่นยำ

• บริหารทีมช่างและเวลาได้ด้วย CMMS

• ตีความสัญญาณเตือน และสื่อสารกับผู้บริหารให้เข้าใจง่าย

• ประสานกับ IT / Vendor / Facility เพื่อพัฒนาอาคาร

• เป็นที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ให้อาคารในแง่เทคโนโลยี พลังงาน และความยั่งยืน

สรุปท้ายบท

อาคารอัจฉริยะจะฉลาดแค่ไหน… ขึ้นอยู่กับ “คนดูแลระบบ” BMS ช่วยควบคุม AFDD ช่วยเตือนล่วงหน้า CMMS ช่วยจัดการงานแต่ทั้งหมดจะไร้ประโยชน์ ถ้าไม่มี “วิศวกรอาคาร” ที่เข้าใจระบบและใช้มันให้เกิดประโยชน์สูงสุด

EP.8: การจัดการพลังงานในอาคาร – ประหยัดแบบมีข้อมูล ไม่ใช่แค่ปิดไฟติดตามตอนต่อไปที่ www.jack-journal.com และเพจ Jack Journal มีเรื่องมาเล่า