อสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคที่ “คุณภาพของสินทรัพย์” จะสำคัญกว่าการมีสินทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

20 August 2026

ในช่วงต้นปี 2026 หลายฝ่ายมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกกำลังค่อย ๆ กลับเข้าสู่ภาวะที่สามารถคาดการณ์ได้มากขึ้น เศรษฐกิจส่วนใหญ่ยังเติบโต เงินเฟ้อเริ่มผ่อนคลาย ความกังวลด้านการค้าลดลง และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง แต่เพียงครึ่งปี ภาพดังกล่าวเปลี่ยนไปอย่างมาก จากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงานและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น ไปจนถึงความก้าวหน้าของ AI ที่เร็วกว่าที่หลายองค์กรคาดการณ์ไว้

สิ่งที่น่าสนใจจาก Global Real Estate Outlook Mid-Year Update 2026 ของ JLL (https://www.jll.com/en-us/insights/market-outlook/global-real-estate) คือ ปัจจัยหลักหกประการที่คาดว่าจะเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปียังคงเหมือนเดิม สิ่งที่เปลี่ยนคือ ความรุนแรง ลำดับ และความเร็วของการเปลี่ยนแปลง

เมื่อมองลึกลงไป สิ่งนี้มีความหมายสำคัญมากกว่าการคาดการณ์ว่า Property Market จะขึ้นหรือลง เพราะโลกอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วงของ Great Differentiation หรือยุคที่ความแตกต่างของสินทรัพย์จะชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ

อาคารที่ดีจะดีขึ้น อาคารที่ปรับตัวช้าจะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง และคำว่า “Prime Asset” ในอนาคตจะมีความหมายมากกว่าทำเลและอายุอาคาร

1. Efficiency จะเปลี่ยนจากเรื่องลดค่าใช้จ่าย เป็นความสามารถในการแข่งขันของสินทรัพย์

Cost Management เป็นเรื่องสำคัญอยู่แล้ว แต่ปี 2026 ทำให้แรงกดดันเรื่องต้นทุนเพิ่มขึ้นอีกระดับ ราคาพลังงาน วัตถุดิบ การขนส่ง และความไม่แน่นอนของ Supply Chain กำลังไหลเข้าสู่ทั้ง Operating Expense, Fit-out Cost และ Construction Cost

JLL พบว่า Fit-out Cost ในบางตลาดเพิ่มขึ้นมากถึง 10% ในช่วง Q1 2025 ถึง Q1 2026 ขณะที่รายงาน Global Office Fit-out Costs Guide พบว่าค่า Fit-out ทั่วโลกเพิ่มขึ้นประมาณ 2–6% ในปีที่ผ่านมา และต้นทุนของสำนักงานระดับ Moderate โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ US$2,150 ต่อตารางเมตร

ผลที่ตามมาคือ Efficiency จะต้องลงลึกกว่าแนวคิดเดิมที่มุ่ง “ประหยัดค่าใช้จ่าย”

เจ้าของอาคารต้องเริ่มถามว่า พื้นที่ถูกใช้อย่างมีประสิทธิภาพแค่ไหน ระบบอาคารทำงานตรงกับ Load จริงหรือไม่ การใช้พลังงานต่อตารางเมตรเป็นอย่างไร Predictive Maintenance ลด Downtime ได้จริงหรือยัง Procurement สามารถลด Total Cost of Ownership ได้เท่าไร และ Technology ที่ลงทุนไปสร้าง Productivity หรือเพียงเพิ่ม Software อีกหนึ่งระบบ

สำหรับ Property Management เรื่องนี้มีความหมายมาก เพราะ Operation กำลังเคลื่อนจาก Cost Center ไปสู่ Value Protection Function

ทุกหนึ่งบาทที่ประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างยั่งยืนสามารถส่งผ่านไปสู่ NOI และท้ายที่สุดเข้าสู่มูลค่าของสินทรัพย์

ผู้บริหารอาคารในอนาคตจึงต้องเข้าใจทั้ง Engineering, Data, Finance และ Asset Value พร้อมกัน

2. Supply ใหม่ที่ลดลง กำลังสร้างโอกาสครั้งใหญ่ให้กับอาคารเก่าที่ “ปรับตัวเป็น”

ต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินที่สูงทำให้ Development Pipeline ลดลงในหลายตลาด ส่งผลให้พื้นที่คุณภาพสูงเริ่มมีจำกัด และช่องว่างระหว่าง Prime Assets กับ Secondary Assets กว้างขึ้น ขณะเดียวกันข้อมูลล่าสุดของ JLL ระบุว่า New Office Supply ในสหรัฐฯ กำลังอยู่ใกล้ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ขณะที่ยุโรปคาดว่าจะมี Supply ใหม่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2011

จุดนี้มีความสำคัญกับเจ้าของอาคารอย่างมาก

เมื่อต้นทุนในการสร้างอาคารใหม่สูงขึ้น วิธีแข่งขันอาจไม่จำเป็นต้องเริ่มจากการสร้างอาคารใหม่เสมอไป อาคารเดิมที่อยู่ในทำเลดีจึงมีโอกาสกลับมาแข่งขันผ่าน Repositioning และ Retrofit

อาคารสำนักงานอายุ 20 ปีที่มีระบบปรับอากาศใหม่ ลิฟต์ได้รับการ Modernization ระบบ BMS เชื่อมกับ Analytics มี Indoor Environmental Quality ที่ดี มี Amenities ที่ตรงกับผู้ใช้อาคาร และบริหารด้วยมาตรฐานระดับสูง อาจแข่งขันกับอาคารใหม่ได้ดีกว่าอาคารอายุ 10 ปีที่หยุดพัฒนาไปแล้ว

เราจึงควรเลิกมองอายุอาคารเป็นตัวเลขทางกายภาพเพียงอย่างเดียว

สิ่งที่สำคัญกว่าอายุคือ Effective Age ของสินทรัพย์

และ Effective Age สามารถลดลงได้จาก Capital Improvement ที่ถูกต้อง ผสมกับ Building Operation ที่ดี

ในตลาดที่ Supply ใหม่ลดลง อาคาร Secondary ที่ทำเลดีจึงอาจเป็นหนึ่งในโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจที่สุด หากเจ้าของสามารถมองเห็นเส้นทางจาก “Old Building” ไปสู่ “Repositioned Asset” ได้ชัดเจน

3. Experience กำลังกลายเป็นส่วนหนึ่งของ Asset Value

หนึ่งในแนวโน้มที่แทบไม่เปลี่ยนจากต้นปีคือความสำคัญของ Experience

JLL พบว่า 62% ขององค์กรให้ความสำคัญกับ Building Quality และ Amenities มากกว่าการเลือก Prime Location เพียงอย่างเดียว และมากกว่า 70% ของทั้ง Office Employees และ Frontline Employees เห็นว่าสถานที่ทำงานมีส่วนต่อ Productivity ของตนเอง

ตัวเลขนี้สะท้อนการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ

ในอดีตเราอาจประเมินอาคารจาก Location, Rent, Specification และ Efficiency แต่ในอนาคตคำถามจะเพิ่มขึ้นว่า

คนรู้สึกอย่างไรเมื่ออยู่ในอาคารนี้

ตั้งแต่การเดินเข้าประตู การต้อนรับ ความสะอาด อุณหภูมิ คุณภาพอากาศ เสียง ระบบลิฟต์ ที่จอดรถ พื้นที่ส่วนกลาง ร้านอาหาร ไปจนถึงความรวดเร็วในการตอบสนองเมื่อเกิดปัญหา

Experience จึงไม่ควรอยู่เฉพาะในงาน Marketing หรือ Tenant Engagement

มันต้องลงไปถึง Operation

• ลิฟต์เสียบ่อยคือ Experience

• อุณหภูมิไม่สม่ำเสมอคือ Experience

• Security ที่สุภาพและเป็นมืออาชีพคือ Experience

• Work Order ที่ใช้เวลาสามวันคือ Experience

• Incident Communication ที่รวดเร็วและโปร่งใสก็เป็น Experience เช่นกัน

นี่คือเหตุผลที่ Property Management จะมีบทบาทต่อมูลค่าของอาคารมากขึ้น เพราะหลายส่วนของ Experience ถูกสร้างขึ้นหลังจากอาคารก่อสร้างเสร็จแล้ว และเกิดขึ้นทุกวันผ่านการบริหารและการปฏิบัติการ

ในอนาคต Experience Obsolescence อาจน่ากลัวพอ ๆ กับ Physical Obsolescence

อาคารยังสวย ระบบยังทำงาน แต่คนไม่อยากมาใช้ อาคารนั้นก็เริ่มสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน

4. AI กำลังเปลี่ยนทั้งองค์กร ผู้ใช้อาคาร และตัวอาคารเอง

เรื่อง AI เป็นส่วนที่เปลี่ยนเร็วที่สุดในเวลาเพียงไม่กี่เดือน

ผลสำรวจ Future of Work 2026 ของ JLL พบว่า 78% ของ Business และ Corporate Real Estate Leaders เชื่อว่า AI จะส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อ Portfolio Strategy และ CRE Function ในช่วง 3–5 ปีข้างหน้า แต่มีเพียง 15% ที่ก้าวพ้นการทดลองและเริ่มนำ AI มา Optimize การดำเนินงานพร้อมเตรียมองค์กรสำหรับการเปลี่ยนแปลงอย่างจริงจัง

ประเด็นที่น่าสนใจคือ AI ไม่ได้ทำให้ทุกตลาดเคลื่อนที่ไปในทิศทางเดียวกัน

AI กำลังทำหน้าที่คล้าย Sorting Mechanism

บางอุตสาหกรรมใช้ AI เพื่อเพิ่ม Productivity ของพนักงาน บางอุตสาหกรรมใช้ Automation เพื่อลดงานบางประเภท ขณะที่ธุรกิจใหม่จาก AI กลับสร้าง Employment และ Space Demand ขึ้นมาใหม่

JLL แบ่งผลกระทบต่อแรงงานออกเป็นสามแรงที่เกิดพร้อมกัน คือ Role Augmentation, Selective Displacement และ Job Creation และพบว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจยังคาดว่าจะเพิ่มจำนวนพนักงานในช่วง 3–5 ปีข้างหน้า

ดังนั้นการสรุปว่า “AI จะทำให้คนลดลง จึงต้องใช้สำนักงานน้อยลง” อาจง่ายเกินไป

สิ่งที่น่าจะเกิดขึ้นคือ Space Demand จะเปลี่ยนรูปแบบ

ทีมอาจเล็กลงแต่ Productivity สูงขึ้น พื้นที่ Routine Work อาจลดลง แต่พื้นที่ Collaboration, Creative Work, Client Engagement และ High-value Interaction จะสำคัญขึ้น บริษัท AI อาจเพิ่มพื้นที่อย่างรวดเร็ว ขณะที่บาง Back-office Functions จะลดลง

ผลลัพธ์คือ Office Market จะยิ่งแยกชั้น

อาคารที่มี Technology Infrastructure ดี Connectivity สูง ระบบดิจิทัลพร้อม และสามารถสร้าง Environment สำหรับ Knowledge Workers จะมีความได้เปรียบมากขึ้น

AI จึงไม่ได้เปลี่ยนเพียงวิธีบริหารอาคาร

มันกำลังเปลี่ยน Demand ที่เข้ามาใช้อาคารด้วย

5. ต่อไปเราจะถามเรื่อง “Power” ก่อนถามเรื่องพื้นที่มากขึ้น

อีกการเปลี่ยนแปลงที่มีความสำคัญมากคือการบรรจบกันระหว่าง Real Estate กับ Energy

เศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วย Data Centers, AI, Automation, EV และ Advanced Manufacturing ต้องใช้ไฟฟ้ามากขึ้น ในขณะที่โครงข่ายไฟฟ้าในหลายประเทศถูกออกแบบมาสำหรับ Demand ที่เติบโตช้ากว่านี้มาก

JLL อ้างประมาณการของ IEA ว่าความต้องการไฟฟ้าอาจเพิ่มขึ้นประมาณ 40% หรือมากกว่านั้นภายในปี 2035 และความสามารถในการเข้าถึงไฟฟ้าที่เพียงพอ มีเสถียรภาพ และราคาเหมาะสมกำลังกลายเป็นเงื่อนไขสำคัญในการเลือก Location

ในบางตลาด สิ่งที่เกิดขึ้นคือ Power Premium

ผู้เช่าพร้อมจ่ายเพิ่มเพื่ออยู่ในพื้นที่ที่มี Energy Infrastructure ที่เชื่อถือได้ JLL พบว่าใน Silicon Valley สัญญาเช่าพื้นที่ที่รองรับ Power Demand สูงมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าสัญญาเช่าทั่วไปถึง 49% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา

สำหรับอาคารทั่วไป ภาพนี้อาจยังดูไกล แต่ทิศทางชัดเจนมาก

Solar Rooftop, Battery Energy Storage, Microgrid, Demand Response, EV Infrastructure และ Intelligent Energy Management จะค่อย ๆ เปลี่ยนจาก Sustainability Initiative ไปสู่ Business Resilience Infrastructure

อาคารในอดีตเป็นเพียง Consumer ของพลังงาน

อาคารในอนาคตอาจผลิต เก็บ ซื้อ ขาย และบริหารพลังงานได้

เมื่อถึงวันนั้น Energy Management จะไม่อยู่เฉพาะใน Engineering Department อีกต่อไป แต่จะกลายเป็นส่วนหนึ่งของ Asset Strategy

6. เงินทุนกำลังกลับเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ แต่จะเลือกมากขึ้นกว่าเดิม

อีกแรงหนึ่งที่ยังเดินหน้าต่อคือการเปิดกว้างของการลงทุนใน Commercial Real Estate

เทคโนโลยี การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบ ความมั่งคั่งของ Private Investors ที่เพิ่มขึ้น และช่องทางการลงทุนรูปแบบใหม่ กำลังทำให้ตลาดที่เคยถูกครอบครองโดย Institutional Investors และรายใหญ่เปิดกว้างขึ้น

ขณะเดียวกัน Capital Markets เองเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนขึ้น JLL รายงานว่า Global Direct Real Estate Investment ใน Q2 2026 เพิ่มขึ้น 28% จากปีก่อน ขณะที่ Asia Pacific เพิ่มขึ้นถึง 38% และทำ Q2 ที่มี Activity สูงที่สุดในรอบห้าปี

เงินทุนจึงมีแนวโน้มกลับมา

แต่ทุนในรอบใหม่จะถามคำถามยากขึ้น

• สินทรัพย์สร้าง Income Growth ได้หรือไม่

• OpEx สามารถควบคุมได้หรือไม่

• CapEx ในอนาคตสูงแค่ไหน

• อาคารเสี่ยงต่อ Obsolescence หรือไม่

• Energy Infrastructure พร้อมหรือไม่

• Tenant Experience ดีเพียงใด

• Technology และ AI Readiness อยู่ระดับไหน

• และ Management Team สามารถเปลี่ยน Strategy ให้เกิดขึ้นจริงได้หรือไม่

นี่ทำให้ Operating Performance กับ Investment Performance เชื่อมโยงกันมากขึ้น

จากเดิมที่ Property Management อาจถูกมองว่าเริ่มทำงาน “หลังจากซื้ออาคารแล้ว” ในอนาคตข้อมูลจาก Operation จะมีความสำคัญตั้งแต่ช่วง Due Diligence ก่อนซื้อสินทรัพย์

เพราะ NOI ใน Excel อาจบอกอดีต

แต่ Condition ของ Chiller, Lift, Electrical System, Energy Intensity, Tenant Satisfaction, Maintenance Backlog และความสามารถของ Management Team อาจบอกอนาคตได้ดีกว่า

จาก “Location, Location, Location” สู่ “Quality, Adaptability and Operation”

เมื่อมองทั้งหกแรงพร้อมกัน จะเห็นว่ามันเชื่อมโยงกันทั้งหมด

• ต้นทุนสูงขึ้น ทำให้ Efficiency สำคัญขึ้น

• การก่อสร้างใหม่ลดลง ทำให้ Retrofit มีคุณค่ามากขึ้น

• ผู้ใช้อาคารต้องการ Experience ที่ดีขึ้น ทำให้ Quality Premium สูงขึ้น

• AI ทำให้รูปแบบองค์กรและ Space Demand แตกต่างกันมากขึ้น

• ความต้องการพลังงานทำให้ Energy Resilience กลายเป็นปัจจัยใหม่ของ Location

• และเงินทุนที่กลับเข้ามาจะต้องการสินทรัพย์ที่สามารถสร้าง Income Growth ได้จริง

นี่คือเหตุผลที่ Real Estate Cycle รอบนี้มีความแตกต่างจากรอบก่อน

การแข่งขันจะไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะว่า ใครเป็นเจ้าของอาคารในทำเลที่ดีที่สุด

การแข่งขันจะอยู่ที่ว่า ใครสามารถทำให้อาคารของตนปรับตัวได้เร็วกว่าการเปลี่ยนแปลงของโลก

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ควรจับตามองต่อจากนี้จึงอาจมีสามคำสำคัญคือ

Quality — Adaptability — Operation

เพราะอาคารที่มีทั้งสามอย่างจะสามารถควบคุมต้นทุน ดึงดูดผู้เช่า สร้างประสบการณ์ที่ดี รองรับเทคโนโลยีใหม่ จัดการความเสี่ยงด้านพลังงาน และรักษาความสามารถในการสร้างรายได้ได้ดีกว่า

และเมื่อ Income แข็งแรงขึ้น Risk ลดลง และสินทรัพย์ยังคงแข่งขันได้

Building Operation จะค่อย ๆ เปลี่ยนจากงานที่ทำเพื่อรักษาอาคาร ไปสู่งานที่ทำเพื่อรักษาและเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์

นี่อาจเป็นหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษนี้