อสังหาริมทรัพย์โลก 2026: สัญญาณล่าสุดจาก JLL เมื่อโลกผันผวน ตลาดยังเดินต่อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

10 May 2026

ในบทความ “Global Real Estate Perspective, May 2026” เผยแพร่โดย JLL Research เมื่อวันที่ 5 พฤษภาคม 2026 ผ่าน URL: https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global JLL ได้นำเสนอภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังเผชิญความไม่แน่นอนจากความขัดแย้งในอิหร่าน ความผันผวนของห่วงโซ่อุปทาน ต้นทุนพลังงาน และทิศทางดอกเบี้ย โดยประเด็นสำคัญที่บทความนี้สะท้อนอย่างชัดเจนคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกยังคงเคลื่อนไหวต่อไปภายใต้แรงกดดัน และหลายภาคส่วนยังแสดงให้เห็นถึง “พื้นฐานที่มั่นคง” ทั้งในด้านการลงทุน การเช่าพื้นที่สำนักงาน โลจิสติกส์ รีเทล ที่อยู่อาศัย และโรงแรม

1. ความไม่แน่นอนกลายเป็นสภาพแวดล้อมปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในปี 2026 ไม่ได้ขับเคลื่อนอยู่บนสมมติฐานของเสถียรภาพอีกต่อไป ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงาน ห่วงโซ่อุปทาน และนโยบายการเงิน ล้วนเป็นตัวแปรที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุน ผู้เช่า ผู้พัฒนาโครงการ และผู้บริหารสินทรัพย์ ในบริบทนี้ ความสามารถในการคาดการณ์อนาคตอย่างแม่นยำมีน้ำหนักลดลง ขณะที่ความสามารถในการปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อสถานการณ์มีบทบาทมากขึ้น

JLL ชี้ให้เห็นว่า แม้ความขัดแย้งในอิหร่านจะสร้างแรงกระแทกต่อเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2026 ยังมีพื้นฐานที่ค่อนข้างแข็งแรง ทั้งการเติบโตที่ยังเป็นบวก เงินเฟ้อที่อยู่ในกรอบ และอัตราดอกเบี้ยที่ใกล้ระดับเป็นกลาง ทำให้ตลาดยังมีโอกาสฟื้นตัวได้ หากแรงกระแทกดังกล่าวไม่ยืดเยื้อ

สาระสำคัญสำหรับผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ที่การออกแบบธุรกิจให้สามารถดำเนินต่อได้ในโลกที่ “ความไม่ปกติ” กลายเป็นเงื่อนไขถาวรของการแข่งขัน

2. เงินทุนยังเคลื่อนไหว เมื่อสินทรัพย์มีคุณภาพและมีเหตุผลเชิงกลยุทธ์

หนึ่งในสัญญาณที่สำคัญที่สุดจากรายงานนี้คือ ตลาดทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีชีวิตชีวา โดยมูลค่าธุรกรรมการลงทุนโดยตรงทั่วโลกในไตรมาสแรกของปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 216 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 18% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่เอเชียแปซิฟิกเติบโตโดดเด่นถึง 31% โดยมีญี่ปุ่นเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสำคัญ และสิงคโปร์ทำสถิติธุรกรรมรายไตรมาสสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า นักลงทุนยังคงเดินหน้าลงทุนภายใต้ความเสี่ยง ด้วยการใช้วินัยในการคัดเลือกมากขึ้น สินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ทำเลดี กระแสเงินสดชัดเจน และสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงของผู้ใช้งาน ยังคงดึงดูดเงินทุนได้ แม้ในช่วงที่ข่าวเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน

สำหรับเจ้าของอาคารและผู้บริหารสินทรัพย์ บทเรียนสำคัญคือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดจากตัวอาคารเพียงอย่างเดียว มูลค่าถูกกำหนดโดยความสามารถในการพิสูจน์ให้นักลงทุนเห็นว่า สินทรัพย์นั้นมีความยืดหยุ่น มีประสิทธิภาพ มีข้อมูลสนับสนุนการตัดสินใจ และสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องภายใต้สภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนเร็ว

3. สำนักงานยังมีอนาคต แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่ “คุ้มค่าต่อการเดินทาง”

ในตลาดสำนักงาน JLL ระบุว่า ความต้องการเช่าพื้นที่ทั่วโลกยังอยู่ในระดับแข็งแรง แม้มีความแตกต่างระหว่างภูมิภาค โดยตลาดสำนักงานทั่วโลกลดลงเพียง 1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า หลังจากมีการเติบโตต่อเนื่องมาหลายไตรมาส ขณะเดียวกัน ซัพพลายใหม่ในหลายตลาดเริ่มลดลง โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกาที่ระดับการก่อสร้างอยู่ในระดับต่ำมาก และพื้นที่ใน pipeline จำนวนมากถูกจองล่วงหน้าแล้ว

สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า สำนักงานกำลังถูกนิยามใหม่ พื้นที่ที่อยู่รอดและมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น คือพื้นที่ที่มีคุณภาพสูง เดินทางสะดวก รองรับเทคโนโลยี มีสิ่งแวดล้อมที่ดี และสร้างเหตุผลให้พนักงาน “อยากมา” มากกว่าถูกบังคับให้มา

แนวคิดเรื่อง commute-worthy workplace จึงเป็นประเด็นสำคัญ อาคารสำนักงานยุคใหม่ไม่ใช่เพียงพื้นที่วางโต๊ะทำงาน หากเป็นพื้นที่ที่ช่วยให้คนทำงานร่วมกันได้ดีขึ้น เชื่อมโยงกันมากขึ้น มีประสิทธิภาพมากขึ้น และทำให้การเดินทางเข้ามาทำงานมีคุณค่า

4. โลจิสติกส์ยังแข็งแรง เพราะโลกต้องการซัพพลายเชนที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม

ภาคโลจิสติกส์ยังคงเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่มีแรงขับเคลื่อนระยะยาวชัดเจน แม้ผู้เช่าจะใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้นและบางตลาดมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ว่าง JLL ระบุว่าความต้องการเช่าพื้นที่โลจิสติกส์ยังแข็งแรง โดยเฉพาะจากผู้ให้บริการ 3PL พื้นที่ big-box และตลาดที่เกี่ยวข้องกับการกระจายสินค้า การผลิตมูลค่าสูง และอีคอมเมิร์ซ

ในเชิงกลยุทธ์ ภาคโลจิสติกส์กำลังเปลี่ยนจาก “พื้นที่เก็บสินค้า” ไปสู่ “โครงสร้างพื้นฐานของความต่อเนื่องทางธุรกิจ” บริษัทต่าง ๆ ให้ความสำคัญกับความใกล้ตลาด ความยืดหยุ่นในการกระจายสินค้า ความพร้อมของแรงงาน ระบบอัตโนมัติ และความมั่นคงด้านพลังงาน

JLL ยังชี้ว่า การแข่งขันจากการใช้งานประเภทอื่น เช่น data centers ทำให้การเข้าถึงพลังงานที่เชื่อถือได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเล ประเด็นนี้มีนัยสำคัญมาก เพราะในอนาคต อสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมจะไม่ได้แข่งขันกันเฉพาะทำเลและค่าเช่า หากแข่งขันกันที่ความพร้อมของระบบไฟฟ้า ความสามารถในการรองรับ automation และความมั่นคงของ infrastructure

5. รีเทลไม่ได้ตาย แต่กำลังคัดเลือกผู้ชนะอย่างเข้มข้น

ตลาดรีเทลยังคงมีความยืดหยุ่น โดยความต้องการเช่ายังคงกระจุกตัวในทำเล prime และพื้นที่คุณภาพสูง JLL ระบุว่า ผู้ค้าปลีกยังขยายตัวในทำเลหลัก โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่ท่องเที่ยว และพื้นที่ที่สามารถสร้างประสบการณ์ให้ลูกค้าได้ ขณะที่ศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกระดับรองเผชิญแรงกดดันมากกว่า

นี่คือภาพของตลาดที่เติบโตแตกต่างกันในแต่ละส่วน และกำลังเกิดการแยกชั้นอย่างชัดเจน พื้นที่ค้าปลีกที่มีผู้คน มีประสบการณ์ มีแบรนด์ มีบริการ และมีเหตุผลให้ลูกค้าใช้เวลา ยังคงมีบทบาทสำคัญ ขณะที่พื้นที่ที่พึ่งพา traffic แบบเดิมเผชิญความท้าทายมากขึ้น

อนาคตของรีเทลจึงอยู่ที่การเป็นพื้นที่สร้างความสัมพันธ์ระหว่างแบรนด์กับผู้บริโภค ร้านค้ากลายเป็น engagement hub เป็นพื้นที่จัดกิจกรรม ทดลองสินค้า รับบริการ และสร้างประสบการณ์ที่โลกออนไลน์ทดแทนได้ยาก

6. Living sector เติบโตจากแรงหนุนเชิงโครงสร้าง

ภาคที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนยังคงมีแรงส่งที่น่าสนใจ JLL ระบุว่าการลงทุนใน global living sector เริ่มต้นปี 2026 ได้อย่างแข็งแรง แม้มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ โดยมีแรงสนับสนุนจากความต้องการเชิงโครงสร้าง การจัดสรรเงินทุนเพิ่มขึ้น และการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยแบบสถาบันในหลายประเทศ

ประเด็นนี้สะท้อนว่า ที่อยู่อาศัยเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างชีวิตของเมือง เมืองที่มีการเติบโตของประชากร การย้ายถิ่นฐาน การเปลี่ยนแปลงรูปแบบครอบครัว และความต้องการที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม เปิดโอกาสให้เกิดรูปแบบการลงทุนใหม่ เช่น multifamily, student housing, senior living, co-living และที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวในรูปแบบที่บริหารอย่างมืออาชีพ

สำหรับตลาดเกิดใหม่ ประเด็นนี้มีความสำคัญมาก เพราะเมื่อภาคที่อยู่อาศัยเริ่มเข้าสู่ระบบ institutionalization มากขึ้น มาตรฐานการบริหารอาคาร ประสบการณ์ผู้พักอาศัย ข้อมูลด้านการดำเนินงาน และความสามารถในการรักษา occupancy จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญของมูลค่าทรัพย์สิน

7. โรงแรมฟื้นตัว แต่ความเสี่ยงกระจายไม่เท่ากัน

ภาคโรงแรมมีสัญญาณฟื้นตัวด้านสภาพคล่องและธุรกรรม โดย JLL ระบุว่า RevPAR ในช่วงต้นปี 2026 เติบโตแข็งแรงในเอเชียแปซิฟิกและยุโรปตอนใต้ ขณะที่ในอเมริกาการเติบโตโดยรวมอยู่ในระดับปานกลาง แต่ตลาดที่ได้แรงหนุนจากงานอีเวนต์และ leisure demand ยังทำได้ดี

อย่างไรก็ตาม โรงแรมเป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์มากเป็นพิเศษ ความขัดแย้งในตะวันออกกลางสามารถส่งผลต่อเส้นทางการบิน ต้นทุนดำเนินงาน ราคาตั๋วเครื่องบิน และความมั่นใจของนักเดินทางได้โดยตรง JLL จึงชี้ว่าตลาดโรงแรมจะมีทั้งผู้ชนะและผู้ได้รับผลกระทบ ขึ้นอยู่กับตำแหน่งทางภูมิศาสตร์ กลุ่มลูกค้า และแหล่งที่มาของ demand

ในระยะยาว โรงแรมที่สามารถใช้เทคโนโลยีสร้างประสบการณ์เฉพาะบุคคล ปรับแบรนด์ให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้า และบริหารต้นทุนพลังงานกับแรงงานได้ดี จะมีความได้เปรียบมากขึ้น

8. บทเรียนเชิงกลยุทธ์: อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ต้องบริหารด้วยข้อมูล ความยืดหยุ่น และคุณภาพ

หากสรุปสาระสำคัญจากมุมมองของ JLL บทเรียนใหญ่ที่สุดคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกไม่ได้เคลื่อนไหวแบบเส้นตรงอีกต่อไป แต่เคลื่อนไหวผ่านแรงกดดันหลายมิติพร้อมกัน ทั้งสงคราม พลังงาน เงินทุน ดอกเบี้ย เทคโนโลยี พฤติกรรมผู้บริโภค และรูปแบบการทำงาน

ดังนั้น การบริหารอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ต้องเปลี่ยนจากการบริหารแบบ reactive ไปสู่การบริหารแบบ adaptive กล่าวคือ ต้องมีข้อมูลที่เพียงพอ มี scenario planning มีความเข้าใจ demand ของผู้ใช้อาคาร มีการลงทุนในคุณภาพของอาคาร และมีความสามารถในการสื่อสารกับผู้มีส่วนได้เสียอย่างน่าเชื่อถือ

สินทรัพย์ที่มีอนาคตจะไม่ใช่สินทรัพย์ที่ “สวย” เพียงอย่างเดียว สินทรัพย์ต้องตอบโจทย์การใช้งานจริง มีประสิทธิภาพด้านต้นทุน มีความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยง และสามารถพิสูจน์คุณค่าของตัวเองผ่านข้อมูลการดำเนินงานได้อย่างต่อเนื่อง

9. บทสรุป: จาก Real Estate Recovery สู่ Real Estate Resilience

รายงานของ JLL ชี้ให้เห็นภาพที่สำคัญมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกไม่ได้อยู่ในช่วงฟื้นตัวแบบเรียบง่าย ตลาดกำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ความสามารถในการยืนหยัดและปรับตัวมีความสำคัญพอ ๆ กับการเติบโต

ในโลกที่เศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ยังไม่แน่นอน ผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือผู้ที่สามารถอ่านสัญญาณล่วงหน้า ลงทุนในคุณภาพ พัฒนาความยืดหยุ่นของพอร์ต และสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่า นักลงทุน และผู้ใช้อาคารได้อย่างต่อเนื่อง

อสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่จึงเป็นเรื่องของความสามารถในการรองรับอนาคตที่ไม่แน่นอน และการเปลี่ยนความไม่แน่นอนนั้นให้กลายเป็นความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์