ออกแบบอาคารให้ “อยู่รอดได้” ในยามไฟดับ: เหตุใด Passive Resilience จึงสำคัญต่อกรุงเทพฯ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

Advisory Committee, Air-Conditioning Engineering Association of Thailand

Member ASHRAE, Board of Governors - ASHRAE Thailand Chapter

10 February 2026

ภาคอาคารของกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของความเสี่ยง คลื่นความร้อนที่รุนแรงขึ้น น้ำท่วมฉับพลันที่มาโดยไม่ทันตั้งตัว และเหตุขัดข้องของระบบไฟฟ้า—ไม่ว่าจะจากพายุ ความไม่มั่นคงของโครงข่าย หรือการซ่อมบำรุง—สามารถเปลี่ยนอาคารเกรดเอให้กลายเป็นพื้นที่ที่ไม่สบายหรือไม่ปลอดภัยได้อย่างรวดเร็ว ในบริบทเช่นนี้ “ความยืดหยุ่น” ไม่ได้หมายถึงแค่การมีเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองหรือการซ่อมแซมอย่างรวดเร็วเท่านั้น หากหมายถึง อาคารสามารถรักษาสภาพแวดล้อมที่ยังพออยู่อาศัยได้ยาวนานเพียงใดเมื่อระบบหลักหยุดทำงาน

แนวคิดนี้สะท้อนผ่านคำว่า Passive Survivability—ความสามารถของอาคารในการคงสภาพที่มนุษย์ยังสามารถใช้งานได้ เมื่อไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ หรือระบบน้ำไม่สามารถให้บริการได้เป็นเวลาหลายชั่วโมงหรือหลายวัน สำหรับมหานครเขตร้อนอย่างกรุงเทพฯ ซึ่งความเครียดจากความร้อนภายในอาคารสามารถเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว กลยุทธ์เชิงพาสซีฟจึงกลายเป็นหัวใจของทั้งการวางแผนด้านความปลอดภัยต่อชีวิตและการปกป้องมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

Passive Survivability: จาก “ความสบาย” สู่ “การอยู่รอด”

การออกแบบอาคารในอดีตมักมุ่งสร้างสภาวะสบายด้านอุณหภูมิ ความชื้น และการไหลเวียนอากาศอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่ Passive Survivability ตั้งคำถามต่างออกไปว่า

เมื่อระบบทำความเย็นและระบายอากาศหยุดทำงาน อาคารจะใช้เวลานานเท่าใดก่อนที่สภาพภายในจะกลายเป็นอันตรายต่อผู้ใช้งาน

นักวิจัยประเมินเรื่องนี้ด้วยดัชนีที่คำนึงถึงทั้งระดับอุณหภูมิและระยะเวลาที่ผู้อยู่อาศัยต้องเผชิญกับสภาพดังกล่าว ไม่ได้ถามเพียงว่าอาคารยัง “รู้สึกสบาย” หรือไม่ แต่เน้นว่า สภาพภายในเลื่อนเข้าสู่โซนอันตรายมากเพียงใดและยาวนานแค่ไหน

สองประเด็นนี้สำคัญอย่างยิ่งต่อกรุงเทพฯ

1. ระยะเวลาสำคัญพอ ๆ กับความรุนแรง ความร้อนจัดในช่วงสั้น ๆ อาจสร้างผลกระทบได้เทียบเท่ากับอุณหภูมิสูงต่อเนื่องหลายวันในช่วงไฟฟ้าดับ

2. คำว่า “อยู่อาศัยได้” กว้างกว่าคำว่า “สบาย” การอยู่รอดยอมรับว่าสภาพอาจอุ่นหรืออับกว่าปกติ เป้าหมายคือหลีกเลี่ยงระดับที่เสี่ยงต่อสุขภาพ โดยเฉพาะเด็ก ผู้สูงอายุ และผู้มีโรคประจำตัว

สำหรับผู้บริหารอาคารและนักลงทุน ประเด็นนี้ไม่ใช่เรื่องทฤษฎี อาคารสำนักงานหรือพื้นที่โรงพยาบาลที่ไม่สามารถรองรับผู้ใช้งานได้ภายในไม่กี่ชั่วโมงหลังไฟดับ สะท้อนความเสี่ยงทั้งด้านความปลอดภัย ชื่อเสียง และการเงินในระยะยาว

วิศวกรรมรับมือสภาพสุดขั้วของกรุงเทพฯ

ความท้าทายด้านความยืดหยุ่นของกรุงเทพฯ ถูกกำหนดโดยภัยหลักสามประการ คือ ความร้อนจัด น้ำท่วม และความเสี่ยงด้านสุขภาพภายในอาคาร กลยุทธ์เชิงพาสซีฟสามารถตอบโจทย์เหล่านี้ได้โดยตรง

1) โครงข่ายไฟฟ้าขัดข้อง: ออกแบบให้ไปได้ไกลกว่าเครื่องกำเนิดไฟฟ้า

ระบบไฟฟ้าสำรองยังคงจำเป็น แต่เชื้อเพลิง การบำรุงรักษา หรือการที่ห้องเครื่องถูกน้ำท่วม อาจทำให้ไม่สามารถใช้งานได้ตามคาด กลยุทธ์เชิงพาสซีฟช่วยยืดเวลาที่อาคารยังคงรองรับผู้ใช้งานได้แม้ไม่มีไฟฟ้า เช่น

• เปลือกอาคารและหลังคาประสิทธิภาพสูงที่ลดการรับความร้อนจากแสงอาทิตย์

• อุปกรณ์บังแดดและกันสาดลึกในทิศตะวันตกและใต้

• งานก่อสร้างที่ลดการรั่วไหลของอากาศร้อนชื้นจากภายนอก

มาตรการเหล่านี้ไม่เพียงลดภาระพลังงานในภาวะปกติ แต่ยัง ซื้อเวลาอันมีค่าในช่วงเหตุฉุกเฉิน ซึ่งเป็นประโยชน์ทั้งต่อเป้าหมายความยั่งยืนและการบริหารความเสี่ยง

2) ความร้อนจัด: ใช้อาคารเป็นเกราะป้องกัน

ในเมืองเขตร้อน ความสามารถในการรับมือความร้อนเชื่อมโยงโดยตรงกับมวลความร้อนของโครงสร้าง—ว่าผนังและพื้นสามารถดูดซับและคายความร้อนได้ช้าเพียงใด

แนวทางสำคัญ ได้แก่

• มวลความร้อนในผนังและพื้นเพื่อลดการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิอย่างฉับพลัน

• พื้นหรือโครงสร้างที่เชื่อมโยงกับดินใต้ดินเพื่อช่วยปรับอุณหภูมิเมื่อระบบหยุดทำงาน

• คอร์ทยาร์ด ช่องลม และปล่องระบายที่เอื้อต่อการไหลเวียนตามธรรมชาติ

สำหรับเส้นขอบฟ้าที่เต็มไปด้วยคอนกรีตของกรุงเทพฯ นี่คือโอกาสมากกว่าข้อจำกัด หากออกแบบอย่างเหมาะสม มวลโครงสร้างจะกลายเป็นพันธมิตรเงียบ ๆ ที่ช่วยรักษาสภาพภายในให้ยังพอรับได้ในช่วงไฟดับยาวนาน

3) ความพร้อมด้านสุขภาพ: โหมดปฏิบัติการยามวิกฤต

ประสบการณ์ระดับโลกในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้ชัดเจนว่าอาคารต้องสามารถเปลี่ยนเข้าสู่ โหมดปกป้องสุขภาพ ได้อย่างรวดเร็ว

การดำเนินงานที่ยืดหยุ่นครอบคลุมถึง

• การเพิ่มอากาศสะอาดผ่านระบบกรองประสิทธิภาพสูง

• การฆ่าเชื้อด้วยรังสีอัลตราไวโอเลตในระบบปรับอากาศ

• แผนปฏิบัติการล่วงหน้าสำหรับทีมอาคารในช่วงการระบาดหรือฤดูกาลเสี่ยง

ในย่านสำนักงานหนาแน่นและโครงการมิกซ์ยูสของกรุงเทพฯ ความสามารถเช่นนี้ช่วยคุ้มครองผู้ใช้งาน และสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้เช่าข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคารมากขึ้นเรื่อย ๆ

4) น้ำท่วมและพายุ: คิดให้เกินขอบเขตที่ดิน

ความยืดหยุ่นไม่ควรหยุดอยู่ที่แนวรั้วอาคาร พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมตามคลองและเขตต่ำจำเป็นต้องใช้ การออกแบบเชิงระบบทั้งย่าน

เช่น

• ย้ายอุปกรณ์ไฟฟ้าและเครื่องกลสำคัญให้อยู่เหนือระดับน้ำคาดการณ์

• ป้องกันน้ำรั่วซึมในชั้นใต้ดินและช่องชาฟต์

• ออกแบบเส้นทางเข้า–ออก การระบายน้ำ และระบบสูบน้ำร่วมกับโครงสร้างของเมือง

สำหรับเจ้าของพอร์ตอาคารในกรุงเทพฯ การวางแผนความยืดหยุ่นระดับย่านกำลังกลายเป็นจุดขายใหม่ในการเจรจาประกันภัยและการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระยะยาว

เมื่อประสิทธิภาพพลังงานและความยืดหยุ่นเดินไปด้วยกัน

หนึ่งในข้อค้นพบสำคัญจากงานวิจัยล่าสุดคือ การลดคาร์บอนและความยืดหยุ่นช่วยเสริมกัน

มาตรการที่ลดการใช้พลังงาน—เช่น เปลือกอาคารที่ดีขึ้น การลดความร้อนจากแสงแดด หรือกระจกสมรรถนะสูง—ยังช่วย

• ชะลอการเพิ่มขึ้นของอุณหภูมิภายในช่วงไฟดับ

• ยืดช่วงเวลาที่ผู้ใช้งานยังปลอดภัย

• ลดการพึ่งพาระบบสำรองขนาดใหญ่

สำหรับผู้พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ ที่ต้องตอบโจทย์ ESG และเป้าหมายคาร์บอนต่ำ แนวคิดนี้คือกลยุทธ์เชิงธุรกิจที่ชัดเจน

สุขภาพสาธารณะคือหัวใจของการออกแบบอาคาร

ท้ายที่สุด ความยืดหยุ่นของอาคารคือประเด็นด้านสาธารณสุขโดยตรง

การอยู่ในอาคารที่มีอุณหภูมิสูงกว่า ประมาณ 39°C เป็นเวลานาน เพิ่มความเสี่ยงต่อภาวะอ่อนเพลียจากความร้อนและฮีตสโตรกอย่างมาก ขณะที่การเผชิญอุณหภูมิต่ำต่อเนื่องใกล้ 15°C—แม้พบไม่บ่อยในกรุงเทพฯ—อาจเป็นอันตรายต่อกลุ่มเปราะบางในอาคารบางประเภท

ในเมืองที่ผู้คนใช้ชีวิตส่วนใหญ่ในสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และระบบขนส่ง การที่อาคารสามารถปกป้องผู้ใช้งานจากสภาวะสุดขั้วในยามฉุกเฉินจึงเป็นทั้งความรับผิดชอบทางสังคมและกลยุทธ์เชิงพาณิชย์

ความหมายต่อเจ้าของอาคารและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของกรุงเทพฯ Passive Survivability กำลังเปลี่ยนจากแนวคิดเชิงวิชาการสู่ประเด็นในห้องประชุมผู้บริหาร

มันส่งผลต่อ

• มูลค่าทรัพย์สินและอัตราผลตอบแทน, เมื่อความเสี่ยงด้านภูมิอากาศถูกสะท้อนในการประเมินราคา

• การต่อสัญญาผู้เช่า, โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติที่มีนโยบายความยืดหยุ่นระดับโลก

• เงื่อนไขประกันภัย, เมื่อมีมาตรการปรับตัวที่พิสูจน์ได้

• ภาพลักษณ์ของอาคาร, อาคารที่ดูแลผู้ใช้งานได้ดีในยามวิกฤตย่อมได้รับความเชื่อถือในระยะยาว

พอร์ตโฟลิโอที่มองไกลกำลังนำการประเมินความยืดหยุ่นเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของแผนรีโทรฟิต ทดสอบว่าอาคารสามารถรักษาสภาพภายในได้นานเพียงใดในสถานการณ์ไฟดับจำลอง และลงทุนในงานปรับปรุงเปลือกอาคาร เส้นทางลม และระบบป้องกันน้ำท่วม

สู่เส้นขอบฟ้ากรุงเทพฯ ที่แข็งแกร่งกว่าเดิม

เส้นขอบฟ้าแห่งอนาคตของกรุงเทพฯ จะไม่ได้ถูกตัดสินจากรูปลักษณ์หรือประสิทธิภาพของชิลเลอร์เพียงอย่างเดียว หากจะถูกวัดจากคำถามที่พื้นฐานกว่านั้น

เมื่อคลื่นความร้อน น้ำท่วม หรือไฟดับครั้งต่อไปมาถึง อาคารเหล่านี้ยังคงปกป้องผู้คนได้หรือไม่

Passive Survivability ทำให้ความยืดหยุ่นกลายเป็นปรัชญาการออกแบบ มากกว่าการพึ่งพาระบบฉุกเฉินเพียงอย่างเดียว สำหรับมหานครเขตร้อนที่ต้องเผชิญความไม่แน่นอนด้านภูมิอากาศเพิ่มขึ้นทุกปี การลงทุนในแนวคิดนี้อาจเป็นหนึ่งในการตัดสินใจที่คุ้มค่าที่สุดของเจ้าของอาคารในทศวรรษหน้า