เมื่อ “การบริหารอาคารภาครัฐ” กลายเป็นยุทธศาสตร์ของประเทศเพื่อยกระดับประสิทธิภาพรัฐ การบริการประชาชน และความมั่นคงของประเทศ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

8 March 2026

ในหลายประเทศทั่วโลก อาคารภาครัฐไม่ได้ถูกมองว่าเป็นเพียงสถานที่ทำงานของข้าราชการหรือสถานที่ที่ประชาชนต้องไปติดต่อราชการอีกต่อไป แต่เริ่มถูกมองว่าเป็น “ทรัพย์สินของประเทศ” ที่มีมูลค่ามหาศาลและมีผลโดยตรงต่อประสิทธิภาพของรัฐในภาพรวม เพราะในความเป็นจริงแล้ว อาคารของภาครัฐเกี่ยวข้องกับหลายเรื่องพร้อมกัน ทั้งประสิทธิภาพการทำงานของเจ้าหน้าที่รัฐ คุณภาพชีวิตของผู้ปฏิบัติงาน ประสบการณ์ของประชาชนผู้รับบริการ ต้นทุนงบประมาณของประเทศ ความยั่งยืนด้านพลังงาน และแม้กระทั่งความมั่นคงปลอดภัยของรัฐ หากอาคารเหล่านี้ถูกบริหารจัดการอย่างมีระบบ ประเทศจะสามารถประหยัดงบประมาณจำนวนมหาศาล เพิ่ม productivity ของภาครัฐ และยกระดับคุณภาพบริการสาธารณะได้พร้อมกัน แต่หากอาคารเหล่านี้ยังถูกบริหารแบบเดิมที่เน้นเพียงการซ่อมบำรุงพื้นฐานโดยไม่มีมุมมองเชิงยุทธศาสตร์ มันก็จะกลายเป็นต้นทุนระยะยาวที่ไม่มีใครมองเห็น และเป็นภาระงบประมาณของประเทศไปอีกหลายทศวรรษ

1. อาคารภาครัฐคือทรัพย์สินขนาดใหญ่ของประเทศ

รัฐบาลในหลายประเทศถือครองอาคารจำนวนมหาศาล ทั้งศาล โรงพยาบาล โรงเรียน สำนักงานราชการ ศูนย์ราชการ สถานีตำรวจ สถานีขนส่ง ศูนย์ข้อมูล และโครงสร้างพื้นฐานด้านความมั่นคง มูลค่าของทรัพย์สินเหล่านี้รวมกันอาจสูงถึงหลายล้านล้านบาท แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นในหลายประเทศรวมถึงประเทศไทยคือ อาคารเหล่านี้มักถูกบริหารแบบแยกส่วน แต่ละหน่วยงานดูแลอาคารของตัวเอง ไม่มีฐานข้อมูลรวมของรัฐ ไม่มีการวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ ไม่มีการวัดต้นทุนต่อพื้นที่ และไม่มีแผนการลงทุนระยะยาว ทำให้เกิดสถานการณ์ที่อาคารบางแห่งมีพื้นที่เหลือจำนวนมาก ในขณะที่บางหน่วยงานกลับต้องเช่าอาคารเอกชนเพิ่มเพื่อรองรับการทำงาน ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่าประเทศกำลังใช้ทรัพย์สินของรัฐอย่างไม่มีประสิทธิภาพ และกำลังสูญเสียงบประมาณโดยไม่จำเป็น การบริหารอาคารภาครัฐในระดับประเทศจึงควรเริ่มจากการมองเห็นภาพรวมของทรัพย์สินทั้งหมดของรัฐก่อนเป็นลำดับแรก

2. ประสิทธิภาพของภาครัฐเริ่มต้นจากสภาพแวดล้อมการทำงาน

อีกประเด็นที่มักถูกมองข้ามคือความสัมพันธ์ระหว่างอาคารกับประสิทธิภาพของบุคลากรภาครัฐ งานวิจัยจำนวนมากพบว่าสภาพแวดล้อมภายในอาคารมีผลโดยตรงต่อ productivity สุขภาพ และความพึงพอใจของผู้ปฏิบัติงาน ปัจจัยต่าง ๆ เช่น คุณภาพอากาศภายในอาคาร อุณหภูมิ ความสบาย ความสว่างของแสง การควบคุมเสียง และรูปแบบพื้นที่ทำงาน ล้วนมีผลต่อความสามารถในการทำงานของบุคลากร หากสำนักงานราชการยังคงเป็นอาคารเก่าที่อากาศถ่ายเทไม่ดี แสงไม่เพียงพอ และไม่มีพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น สิ่งเหล่านี้จะส่งผลโดยตรงต่อประสิทธิภาพขององค์กรภาครัฐ ในหลายประเทศจึงเริ่มปรับแนวคิดจาก Government Office ไปสู่ Public Workplace หรือสถานที่ทำงานของภาครัฐที่ถูกออกแบบมาเพื่อสนับสนุนการทำงานของบุคลากรอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยมีพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น พื้นที่สำหรับการทำงานร่วมกัน และสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อสุขภาพของผู้ปฏิบัติงาน

3. อาคารภาครัฐต้องออกแบบเพื่อประชาชน

อาคารของรัฐไม่ได้มีเพียงเจ้าหน้าที่รัฐเท่านั้นที่ใช้งาน แต่ยังเป็นพื้นที่ที่ประชาชนเข้ามาใช้บริการจำนวนมาก ประสบการณ์ของประชาชนเมื่อมาติดต่อราชการจึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สะท้อนคุณภาพของภาครัฐ อาคารภาครัฐยุคใหม่ควรถูกออกแบบให้เข้าใจง่าย เข้าถึงง่าย และใช้เวลาติดต่อราชการน้อยที่สุด แนวคิดที่ถูกนำมาใช้ในหลายประเทศ เช่น ศูนย์บริการแบบ One-Stop Service การรวมบริการจากหลายหน่วยงานไว้ในสถานที่เดียว ระบบจองคิวล่วงหน้า ระบบติดตามสถานะงานออนไลน์ และการเชื่อมต่อบริการดิจิทัลกับการให้บริการในอาคารจริง เมื่อระบบเหล่านี้ทำงานร่วมกันได้ดี จำนวนคนที่ต้องมารอคิวในอาคารจะลดลง เวลาการให้บริการจะสั้นลง และประสบการณ์ของประชาชนก็จะดีขึ้นอย่างชัดเจน

4. การเข้าถึงอาคารภาครัฐต้องเชื่อมต่อกับระบบเมือง

อาคารภาครัฐที่ดีไม่ใช่เพียงอาคารที่ออกแบบดีภายในเท่านั้น แต่ต้องสามารถเชื่อมต่อกับระบบเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเดินทางเข้าถึงอาคารภาครัฐควรเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า รถเมล์ หรือระบบขนส่งมวลชนอื่น ๆ เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลและลดความแออัดของการจราจร นอกจากนี้ การออกแบบทางเดินเท้า ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร ทางเชื่อมสู่สถานีขนส่ง และระบบป้ายบอกทางที่ชัดเจน ก็เป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้ประชาชนสามารถเดินทางภายในพื้นที่ราชการได้อย่างสะดวก การจัดระบบ wayfinding ที่ดีจะช่วยลดความสับสนของผู้มาติดต่อราชการและทำให้ประสบการณ์การใช้บริการของประชาชนดีขึ้นอย่างมาก

5. ความปลอดภัยของอาคารภาครัฐต้องมีการจัดการเป็นระบบ

อาคารภาครัฐจำนวนมากมีความสำคัญต่อการทำงานของประเทศ ดังนั้นการรักษาความปลอดภัยจึงต้องถูกออกแบบอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่การแบ่งโซนความปลอดภัยของพื้นที่ เช่น พื้นที่สาธารณะ พื้นที่ควบคุม และพื้นที่จำกัดสิทธิ์ ระบบควบคุมการเข้าออกของบุคคลและยานพาหนะ การใช้บัตรผ่าน การตรวจสอบตัวตน และการติดตามการเข้าออกของผู้ใช้อาคาร นอกจากนี้ การรักษาความปลอดภัยยังต้องผสมผสานระหว่างบุคลากรรักษาความปลอดภัยกับเทคโนโลยี เช่น ระบบกล้องวงจรปิด ระบบวิเคราะห์ภาพ ระบบตรวจจับเหตุผิดปกติ และระบบควบคุมการเข้าถึงแบบดิจิทัล เพื่อให้สามารถป้องกันและตอบสนองต่อเหตุการณ์ด้านความปลอดภัยได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ

6. เทคโนโลยีช่วยให้การบริหารอาคารมีประสิทธิภาพมากขึ้น

เทคโนโลยีอาคารสมัยใหม่สามารถช่วยให้ภาครัฐบริหารอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ระบบควบคุมอาคารอัตโนมัติ ระบบติดตามการใช้พลังงาน เซ็นเซอร์ตรวจจับการใช้งานพื้นที่ และระบบวิเคราะห์ข้อมูล สามารถช่วยให้ผู้บริหารอาคารเข้าใจการทำงานของอาคารในเชิงลึกมากขึ้น ข้อมูลเหล่านี้สามารถนำมาใช้วิเคราะห์การใช้พื้นที่ วางแผนซ่อมบำรุงล่วงหน้า และลดการใช้พลังงานโดยไม่จำเป็น ในหลายประเทศ การใช้เทคโนโลยีบริหารอาคารสามารถลดค่าใช้จ่ายพลังงานได้ถึง 20–30 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นงบประมาณจำนวนมากสำหรับอาคารของรัฐที่มีจำนวนมหาศาล

7. อาคารภาครัฐต้องมีเป้าหมายด้านพลังงานและการลดคาร์บอน

ในยุคที่หลายประเทศกำลังมุ่งสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ อาคารภาครัฐควรเป็นตัวอย่างด้านการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ รัฐบาลสามารถกำหนดเป้าหมายการลดการใช้พลังงานและการลดการปล่อยคาร์บอนของอาคารภาครัฐ เช่น การปรับปรุงระบบปรับอากาศ การใช้ระบบแสงสว่างประสิทธิภาพสูง การติดตั้งระบบพลังงานหมุนเวียน และการใช้เทคโนโลยีควบคุมพลังงาน การดำเนินการเหล่านี้ไม่เพียงช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายพลังงานของประเทศในระยะยาวอีกด้วย

8. Universal Design ทำให้อาคารภาครัฐเข้าถึงได้สำหรับทุกคน

อาคารภาครัฐควรถูกออกแบบตามแนวคิด Universal Design หรือการออกแบบที่ทุกคนสามารถใช้งานได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้สูงอายุ ผู้พิการ เด็ก หรือประชาชนทั่วไป การมีทางลาด ลิฟต์ที่เหมาะสม ป้ายสัญลักษณ์ที่เข้าใจง่าย ห้องน้ำที่รองรับผู้ใช้ทุกกลุ่ม และพื้นที่สาธารณะที่ปลอดภัย จะช่วยให้ประชาชนทุกคนสามารถเข้าถึงบริการของรัฐได้อย่างเท่าเทียม แนวคิดนี้ไม่ใช่เพียงเรื่องของการออกแบบอาคาร แต่เป็นเรื่องของความเป็นธรรมในการเข้าถึงบริการสาธารณะ

9. ความปลอดภัยของข้อมูลและการปฏิบัติตามกฎหมาย

อาคารภาครัฐยุคใหม่ไม่ได้มีเพียงความเสี่ยงด้านกายภาพเท่านั้น แต่ยังมีความเสี่ยงด้านข้อมูลและระบบดิจิทัล อาคารจำนวนมากมีการใช้ระบบเครือข่าย ระบบข้อมูล และระบบบริการออนไลน์ ดังนั้นการบริหารอาคารภาครัฐจึงต้องคำนึงถึง Cyber Security อย่างจริงจัง รวมถึงการปฏิบัติตามกฎหมายคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล เช่น PDPA การปกป้องข้อมูลของประชาชน การควบคุมการเข้าถึงข้อมูล และการบริหารความเสี่ยงด้านระบบดิจิทัลจึงเป็นส่วนสำคัญของการบริหารอาคารภาครัฐในยุคดิจิทัล

10. ประเทศไทยควรมียุทธศาสตร์การบริหารอาคารภาครัฐระดับประเทศ

หากประเทศไทยต้องการยกระดับประสิทธิภาพของภาครัฐอย่างจริงจัง ประเทศควรมี “ยุทธศาสตร์การบริหารอาคารภาครัฐระดับประเทศ” ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่การจัดทำฐานข้อมูลอาคารของรัฐทั้งประเทศ การวิเคราะห์ประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ การปรับปรุงอาคารเก่าให้ประหยัดพลังงาน การพัฒนาอาคารภาครัฐที่ใช้เทคโนโลยีอัจฉริยะ และการรวมศูนย์บริการประชาชนในพื้นที่ที่เข้าถึงง่าย แนวคิดนี้ไม่ใช่เพียงเรื่องของการดูแลอาคาร แต่คือการใช้ทรัพย์สินของประเทศให้เกิดประโยชน์สูงสุดในระยะยาว

บทสรุป

ในศตวรรษที่ยี่สิบเอ็ด อาคารภาครัฐไม่ควรถูกมองว่าเป็นเพียงสถานที่ทำงานของข้าราชการอีกต่อไป แต่ควรถูกมองว่าเป็นทรัพย์สินของประเทศ เป็นโครงสร้างพื้นฐานที่สนับสนุนการทำงานของรัฐ เป็นเครื่องมือที่ช่วยเพิ่ม productivity ของภาครัฐ และเป็นส่วนหนึ่งของความมั่นคงของประเทศ หากอาคารเหล่านี้ถูกบริหารจัดการอย่างมียุทธศาสตร์ ประเทศสามารถลดค่าใช้จ่ายงบประมาณ เพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของภาครัฐ ยกระดับคุณภาพชีวิตของเจ้าหน้าที่ และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับประชาชนได้พร้อมกัน การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดนี้เริ่มต้นจากการเปลี่ยนมุมมอง จาก “การดูแลอาคาร” ไปสู่ “การบริหารทรัพย์สินของประเทศ”