เมื่อพลังงานมาบรรจบกับอสังหาริมทรัพย์: บทบาทใหม่ของอาคารในยุควิกฤตพลังงาน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 February 2026

โลกกำลังเข้าสู่ยุคที่ไฟฟ้าไม่ได้เป็นเพียงสาธารณูปโภคพื้นฐานอีกต่อไป หากกลายเป็นปัจจัยเชิงกลยุทธ์ที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจ และความสำเร็จของโครงการอสังหาริมทรัพย์ รายงานล่าสุดของ JLL เรื่อง Where Energy Meets Property โดย Paulina Torres, Global Research Director, Sustainability ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า “วิกฤตพลังงาน” กำลังกลายเป็นหนึ่งในความเสี่ยงระดับโครงสร้างที่องค์กรทั่วโลกต้องเผชิญ และอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ใช่เพียงผู้ได้รับผลกระทบ หากแต่เป็นส่วนหนึ่งของคำตอบ

รายงานฉบับเต็ม: https://www.jll.com/en-us/insights/where-energy-meets-property

ความต้องการไฟฟ้าที่พุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลังจากหลายทศวรรษที่ความต้องการไฟฟ้าเติบโตในระดับค่อนข้างคงที่ โลกกำลังเผชิญกับคลื่นความต้องการระลอกใหม่ โดยคาดว่าความต้องการไฟฟ้าทั่วโลกอาจเพิ่มขึ้นประมาณ 40% ภายในปี 2035 ซึ่งเติบโตเร็วกว่าความต้องการพลังงานโดยรวมอย่างชัดเจน

แรงขับเคลื่อนหลักมาจากดาต้าเซ็นเตอร์ การผลิตขั้นสูง วิทยาศาสตร์ชีวภาพ ระบบอัตโนมัติ และปัญญาประดิษฐ์ โหลดไฟฟ้ารูปแบบใหม่นี้มีลักษณะขนาดใหญ่ กระจุกตัว และมีความยืดหยุ่นต่ำ ส่งผลให้เกิดแรงกดดันเฉพาะจุดต่อระบบสายส่งในบางพื้นที่

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า หากไม่มีระบบบริหารจัดการที่เหมาะสม ความต้องการไฟฟ้าสูงสุดของพื้นที่อาจเพิ่มขึ้นหลายเท่าในช่วงเวลาเดียวกัน

โครงข่ายไฟฟ้าที่ตามไม่ทันการเติบโต

ในขณะที่ความต้องการเร่งตัวขึ้น โครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้าในหลายประเทศยังคงออกแบบมาสำหรับยุคที่การเติบโตช้าและคาดการณ์ได้ง่าย

ในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ชั้นนำหลายแห่ง ระยะเวลารอการเชื่อมต่อกริดสำหรับโหลดขนาดใหญ่ใหม่เข้าใกล้ 5 ปีโดยเฉลี่ย ทำให้ “การเข้าถึงพลังงาน” กลายเป็นข้อจำกัดเชิงโครงการตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง

ผลกระทบสะท้อนผ่านราคาไฟฟ้าภาคอุตสาหกรรมในตลาดสำคัญที่เพิ่มขึ้นประมาณ 18% ระหว่างปี 2019–2024 เทียบกับเพียง 4% ในช่วงห้าปีก่อนหน้า ความผันผวนนี้สร้างความเสี่ยงใหม่ต่อการประเมินต้นทุนระยะยาวและผลตอบแทนจากสินทรัพย์

“Power Premium” มิติใหม่ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิกฤตพลังงานกำลังสร้างปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Power Premium” หรือมูลค่าเพิ่มของทำเลที่มีพลังงานเพียงพอและเชื่อถือได้

ในซิลิกอนวัลเลย์ สัญญาเช่าที่มีกำลังไฟสูงทำค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าสัญญาอื่นถึง 49% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา และสูงกว่าอาคารใหม่ล่าสุดถึง 33% ขณะที่พรีเมียมจากความใหม่ของอาคารเพียงอย่างเดียวอยู่ที่ประมาณ 11%

เกือบ 90% ของผู้ตอบแบบสอบถามในงานวิจัยระบุว่าพร้อมจ่ายเพิ่มสำหรับสถานที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานที่มั่นคง สะท้อนว่าความพร้อมของไฟฟ้ากำลังกลายเป็นปัจจัยกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

พลังงานสะอาดและการเปลี่ยนเกมของแบตเตอรี่

ตั้งแต่ปี 2020 มากกว่า 90% ของกำลังการผลิตไฟฟ้าสุทธิใหม่ทั่วโลกมาจากแหล่งพลังงานสะอาด โดยพลังงานแสงอาทิตย์คิดเป็นสัดส่วนประมาณสองในสามของการเพิ่มกำลังผลิตใหม่

ในด้านเทคโนโลยีแบตเตอรี่ ต้นทุนเฉลี่ยลดลงราว 75% ตั้งแต่ปี 2015 จาก 448 ดอลลาร์ต่อกิโลวัตต์ชั่วโมง เหลือประมาณ 108 ดอลลาร์ต่อกิโลวัตต์ชั่วโมงในปี 2025 ทำให้ระบบกักเก็บพลังงานกลายเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงสำหรับอาคารพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม ความไม่สม่ำเสมอของการกระจายพลังงานสะอาดในแต่ละภูมิภาคยังคงสร้างความท้าทายเชิงพื้นที่ระหว่างแหล่งผลิตและแหล่งใช้

อาคารในฐานะผู้เล่นเชิงรุกของระบบพลังงาน

จุดเปลี่ยนสำคัญที่สุดคือบทบาทของอาคารกำลังเปลี่ยนจาก “ผู้บริโภคพลังงาน” ไปสู่ “ผู้มีส่วนร่วมในระบบพลังงาน”

แนวทางแรกคือ Intelligent Demand การบริหารโหลดอย่างชาญฉลาด เช่น ลดการใช้ไฟในช่วงพีค เลื่อนการใช้ไฟไปยังช่วงที่กริดมีแรงกดดันต่ำ และใช้ระบบดิจิทัลช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ

แนวทางที่สองคือ Optimized Supply การติดตั้งโซลาร์เซลล์ ระบบแบตเตอรี่ และแหล่งพลังงานในพื้นที่ เพื่อเพิ่มความต่อเนื่องในการดำเนินงาน และในบางกรณีสามารถสนับสนุนกริดในช่วงความต้องการสูง

บทสรุป: พลังงานคือสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ พลังงานไม่ได้เป็นเพียงต้นทุนดำเนินงานอีกต่อไป ความพร้อม ความน่าเชื่อถือ และต้นทุนไฟฟ้ากำลังมีผลโดยตรงต่อการเลือกทำเล ความเป็นไปได้ของโครงการ และผลตอบแทนของนักลงทุน

การบรรจบกันของพลังงานและอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่กระแสชั่วคราว หากเป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง อาคารที่สามารถบริหารจัดการพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีศักยภาพในการพึ่งพาตนเองบางส่วน จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างชัดเจนในระยะยาว