5 ความเสี่ยงเกิดใหม่ที่ผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุดในไทยต้องรับมือ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

26 February 2026

ตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ทั้งจากพฤติกรรมผู้พักอาศัยที่เปลี่ยนไป แรงกดดันด้านกฎระเบียบที่เข้มข้นขึ้น และการเข้ามาของเทคโนโลยีดิจิทัลในทุกมิติ นิติบุคคลอาคารชุดที่ไม่ปรับตัวให้ทันกับความเสี่ยงเหล่านี้ อาจค่อย ๆ สูญเสียทั้งประสิทธิภาพในการบริหารงานและความเชื่อมั่นจากเจ้าของร่วมในระยะยาว ต่อไปนี้คือ 5 ความเสี่ยงสำคัญที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด

1. การฉ้อโกงและภัยคุกคามทางไซเบอร์

เมื่อระบบบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดเข้าสู่โลกดิจิทัลมากขึ้น ความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและภัยไซเบอร์ก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นการปลอมแปลงใบมอบฉันทะในการประชุมใหญ่ การสวมรอยอ้างตัวเป็นผู้บริหารเพื่อหลอกโอนเงินกองทุน หรือการเจาะระบบฐานข้อมูลที่เก็บข้อมูลส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม ล้วนเป็นความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้จริง และมีแนวโน้มซับซ้อนขึ้นเรื่อย ๆ

ระบบ Smart Building ที่เชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต เช่น กล้องวงจรปิด ระบบควบคุมประตู และระบบจัดการพลังงาน ยังอาจกลายเป็นช่องโหว่ใหม่ หากไม่มีการป้องกันที่เหมาะสม ผู้จัดการนิติบุคคลจึงจำเป็นต้องลงทุนในระบบยืนยันตัวตนที่รัดกุม ฝึกอบรมพนักงานด้านความปลอดภัยข้อมูล และตรวจสอบระบบไซเบอร์เป็นประจำ เพื่อปกป้องทั้งทรัพย์สินและข้อมูลของเจ้าของร่วมทุกคน

2. การปฏิบัติตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมและเงื่อนไข EIA

อาคารชุดขนาดใหญ่จำนวนมากได้รับอนุมัติโครงการภายใต้เงื่อนไขของรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งกำหนดมาตรการที่นิติบุคคลต้องปฏิบัติตามอย่างต่อเนื่อง แม้การก่อสร้างจะแล้วเสร็จไปนานแล้วก็ตาม

ประเด็นที่มักถูกมองข้ามและอาจนำไปสู่การร้องเรียนหรือคดีความ คือระบบบำบัดน้ำเสียและการระบายน้ำทิ้งที่ต้องผ่านมาตรฐานคุณภาพน้ำก่อนปล่อยออกสู่ระบบสาธารณะ หากไม่มีการติดตามค่ามาตรฐานอย่างสม่ำเสมอ หรือไม่จัดทำรายงานตามที่กำหนด นิติบุคคลอาจเผชิญบทลงโทษ การสั่งแก้ไขเร่งด่วน หรือความเสียหายต่อชื่อเสียงของโครงการ

การมีผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบระบบสิ่งแวดล้อมอย่างต่อเนื่อง พร้อมจัดทำรายงานครบถ้วน จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานพื้นฐานของการบริหารอาคารยุคใหม่

3. ต้นทุนดำเนินการที่พุ่งสูง ท่ามกลางความคาดหวังที่เพิ่มขึ้น

ค่าแรง ค่าวัสดุซ่อมบำรุง และค่าสาธารณูปโภคของอาคารชุดปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่หลายโครงการตรึงค่าส่วนกลางไว้ในระดับเดิมมาหลายปี ส่งผลให้กองทุนนิติบุคคลถูกบีบอัด และเพิ่มความเสี่ยงต่อสภาพคล่องในระยะยาว

ผู้บริหารที่มองการณ์ไกลควรวิเคราะห์โครงสร้างต้นทุนอย่างละเอียด วางแผนงบประมาณซ่อมบำรุงเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) และจัดทำแผนสำรองสำหรับงานเปลี่ยนอุปกรณ์ขนาดใหญ่ล่วงหน้า การสื่อสารข้อมูลทางการเงินอย่างโปร่งใสกับเจ้าของร่วม จะช่วยให้การปรับค่าส่วนกลางเมื่อจำเป็นเกิดขึ้นบนพื้นฐานของความเข้าใจและความไว้วางใจ

4. เทคโนโลยีที่ล้าหลัง เทียบกับความคาดหวังของผู้พักอาศัยยุคใหม่

ผู้พักอาศัยรุ่นใหม่คาดหวังการติดต่อกับนิติบุคคลผ่านช่องทางดิจิทัลที่สะดวกและรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นการชำระค่าส่วนกลางผ่านแอป การจองพื้นที่ส่วนกลางออนไลน์ หรือการแจ้งซ่อมที่สามารถติดตามสถานะได้แบบเรียลไทม์

อาคารที่ยังพึ่งพาการติดต่อแบบดั้งเดิม เช่น โทรศัพท์หรือประกาศกระดาษ อาจสร้างประสบการณ์ที่ไม่สอดคล้องกับวิถีชีวิตยุคปัจจุบัน การลงทุนในแพลตฟอร์มบริหารอาคารดิจิทัลจึงไม่เพียงตอบโจทย์ความสะดวกของผู้พักอาศัย แต่ยังช่วยลดภาระงานธุรการ เพิ่มความโปร่งใส และสร้างฐานข้อมูลสำหรับการบริหารในระยะยาว

5. การบริหารข้อมูลเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ

ข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นระบบคือรากฐานของการบริหารนิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพ หากไม่มีระบบจัดเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลที่ดี องค์กรอาจเผชิญการวางแผนงบประมาณที่คลาดเคลื่อน การซ่อมบำรุงที่ล่าช้า และการติดตามลูกหนี้ค้างชำระที่ไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งทั้งหมดส่งผลโดยตรงต่อสุขภาพทางการเงินของกองทุน

การสร้างระบบข้อมูลที่ครอบคลุม ตั้งแต่ประวัติการซ่อมบำรุง สถานะการชำระค่าส่วนกลาง งบการเงินที่ตรวจสอบได้ ไปจนถึงการคาดการณ์ค่าใช้จ่ายในอนาคตสำหรับอุปกรณ์สำคัญ จะช่วยให้การตัดสินใจมีความแม่นยำมากขึ้น และเสริมสร้างความเชื่อมั่นของเจ้าของร่วมอย่างยั่งยืน

บทสรุป

ความเสี่ยงทั้ง 5 ด้านนี้ไม่ใช่เพียงภัยคุกคาม แต่เป็นบททดสอบความพร้อมของผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุดในยุคใหม่ การวางแผนเชิงรุก การลงทุนอย่างมีเหตุผลในเทคโนโลยี และการยึดหลักความโปร่งใสควบคู่กับการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด คือปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดว่าอาคารชุดใดจะสามารถรักษามูลค่า สร้างความเชื่อมั่น และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว