🏢 Building Manager ที่เจ้าของอาคารรัก: จากผู้ดูแลอาคาร สู่พาร์ตเนอร์สร้างมูลค่า

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

23 October 2025

ในวงการบริหารอาคาร คำว่า “Building Manager ที่ดี” มักถูกนิยามจากหลายมุมมองแต่ในสายตาของเจ้าของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของสำนักงานระดับพรีเมียมกลางเมืองหรือคณะกรรมการนิติบุคคลของคอนโดสูงใจกลางกรุงเทพสิ่งที่พวกเขาต้องการกลับไม่ใช่แค่ “ผู้จัดการที่ทำงานครบหน้าที่”แต่คือ “พาร์ตเนอร์ที่ดูแลทรัพย์สินของเขาเหมือนของตัวเอง”

Building Manager ในยุคนี้จึงต้องก้าวข้ามบทบาทจากผู้ปฏิบัติสู่ผู้สร้างคุณค่าจากผู้แก้ปัญหาเฉพาะหน้า สู่คนที่มองเห็นอนาคตของอาคาร

🌟 1. คิดเหมือนเจ้าของ (Owner’s Mindset)

Building Manager ที่เจ้าของอาคารชอบที่สุดคือคนที่ “คิดเหมือนเจ้าของ” เพราะเจ้าของอาคารไม่ได้อยากได้แค่คนดูแลระบบ แต่ต้องการ “หุ้นส่วนทางความคิด”

ใน Commercial Building — เจ้าของมองว่าทุกตารางเมตรคือรายได้ ทุกค่าใช้จ่ายคือผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) Building Manager ที่ดีจะมองงานด้วยสายตาเดียวกัน

“ถ้าเปลี่ยนระบบไฟเป็น LED จะคืนทุนเมื่อไหร่?”“ถ้าลด downtime ของลิฟต์ได้ จะเพิ่มความพึงพอใจผู้เช่าแค่ไหน?”

ใน Residential Condo — เจ้าของ (หรือคณะกรรมการนิติฯ) ไม่ได้ต้องการแค่ความเรียบร้อยของพื้นที่ แต่ต้องการ “คุณภาพชีวิตของลูกบ้าน” Building Manager ที่คิดเหมือนเจ้าของจะถามตัวเองเสมอว่า

“พื้นที่ส่วนกลางนี้ยังสร้างรอยยิ้มได้อยู่ไหม?”“ระบบที่เราดูแลอยู่ปลอดภัยพอไหมถ้าเกิดเหตุฉุกเฉินจริง?”

Owner’s Mindset คือการ “เปลี่ยนจากผู้ดูแล เป็นผู้ร่วมสร้าง”และนั่นคือสิ่งที่เจ้าของอาคารจดจำและชื่นชมมากที่สุด

📊 2. ทำงานด้วยข้อมูล ไม่ใช่แค่ความรู้สึก (Data-driven Professional)

ยุคนี้เจ้าของอาคารไม่ต้องการฟังคำว่า “ประมาณว่า” หรือ “น่าจะ” อีกต่อไปเพราะเขามีข้อมูลในมือมากพอที่จะวัดประสิทธิภาพของอาคารด้วยตัวเอง

Building Manager ที่พูดด้วยข้อมูลจึงเป็นคนที่เจ้าของอาคารให้ความเชื่อถือมากที่สุดไม่ว่าจะเป็นในเชิง Commercial หรือ Residential

ในอาคารสำนักงาน — เขาสามารถอธิบายให้เจ้าของเข้าใจได้ว่า

“ค่าไฟส่วนกลางเดือนนี้เพิ่มขึ้น 7% เพราะ occupancy rate เพิ่มจาก 80% เป็น 90%และระบบ Chiller ทำงานเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2 ชั่วโมงต่อวัน”

ในคอนโด — เขาสามารถอธิบายกับคณะกรรมการว่า

“งบค่าซ่อมบำรุงปีนี้เกินจากแผน 12% เพราะระบบปั๊มน้ำครบอายุการใช้งาน และเราเลือกซ่อมเชิงป้องกันแทนการรอเสีย”

การมี Data Mindset ไม่ได้แปลว่าเป็นนักวิเคราะห์ข้อมูลแต่คือคนที่ “แปลข้อมูลให้เป็นการตัดสินใจได้” และเจ้าของอาคารจะรู้สึกว่าตัวเองมีพาร์ตเนอร์ที่พูดภาษาเดียวกัน

⚙️ 3. เข้าใจทั้งระบบและผู้คน (Technical & Human Understanding)

หัวใจของงานบริหารอาคาร คือ “ระบบที่ซับซ้อน และคนที่หลากหลาย” Building Manager ที่เจ้าของอาคารชอบจึงไม่ใช่แค่คนเก่งเทคนิคแต่คือคนที่เข้าใจทั้งระบบและหัวใจของผู้ใช้

ใน Commercial Building — เขารู้ว่า “ความเย็นไม่ใช่แค่ตัวเลขบนเทอร์โมสตัท” แต่มันหมายถึง productivity ของพนักงานผู้เช่า เขารู้ว่าเสียงเครื่อง AHU ที่ดังผิดปกติคือสัญญาณเตือนของ comfort ที่กำลังลดลง

ใน Residential Condo — เขารู้ว่า “สระว่ายน้ำไม่ได้มีไว้ให้แค่สวย”แต่คือจุดรวมใจของชุมชน เขารู้ว่าระบบปั๊มที่ไม่ทำงานในวันหยุดไม่ใช่ปัญหาเทคนิค แต่คือปัญหาความสุขของคนอยู่

Building Manager ที่เข้าใจทั้งระบบและผู้ใช้จะกลายเป็น “สะพานแห่งความไว้วางใจ” ระหว่างเทคโนโลยีและมนุษย์

💬 4. สื่อสารตรง โปร่งใส และอธิบายได้

เจ้าของอาคารไม่กลัวปัญหาแต่กลัว “การถูกปิดบัง” หรือ “ไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน”

Building Manager ที่สื่อสารอย่างมืออาชีพจะทำให้เจ้าของรู้สึกปลอดภัยแม้ในสถานการณ์ที่ไม่ดี

ใน Commercial Building — เขารายงานปัญหาอย่างรวดเร็วพร้อมเสนอแนวทางและผลกระทบเชิงธุรกิจ เช่น

“ระบบ Cooling Tower ขัดข้อง 1 ตัว เราได้ปรับโหลดชั่วคราวเพื่อลดผลกระทบต่อพื้นที่เช่า และจะซ่อมเสร็จภายใน 24 ชั่วโมง”

ใน Residential — เขาอธิบายกับคณะกรรมการอย่างตรงไปตรงมาว่า

“ระบบไฟฉุกเฉินในลานจอดมี 8 จุดที่เสื่อมสภาพ เราเสนอเปลี่ยนพร้อมปรับ layout ใหม่เพื่อเพิ่มความปลอดภัย”

เจ้าของอาคารไม่ต้องการคำตอบที่สวยงามแต่ต้องการ “ความจริงที่อธิบายได้”

🧩 5. บริหารสมดุลระหว่าง เจ้าของ – ผู้ใช้ – ทีมงาน

หนึ่งในทักษะที่ยากที่สุดของ Building Manager คือ “การรักษาสมดุลสามฝ่าย” เพราะแต่ละฝ่ายมีความคาดหวังต่างกัน

• เจ้าของ ต้องการประสิทธิภาพและผลตอบแทน

• ผู้เช่า / ผู้อยู่อาศัย ต้องการความพึงพอใจและความสะดวก

• ทีมงาน ต้องการขวัญกำลังใจและการพัฒนา

ใน Commercial — Building Manager ต้องรู้ว่า “ผู้เช่าคือรายได้หลัก”แต่ก็ต้องไม่ลดมาตรฐานจนทำให้ต้นทุนบำรุงรักษาบานปลาย

ใน Residential — ต้องรู้ว่า “ลูกบ้านคือเจ้าของร่วม”แต่ก็ต้องยืนบนหลักกฎหมายและข้อบังคับอาคารอย่างยุติธรรม

ผู้จัดการที่รักษาสมดุลนี้ได้จะกลายเป็น “คนกลางที่ทุกฝ่ายยอมรับ” และเป็นเสาหลักของอาคารนั้นจริง ๆ

🌱 6. มองไกล มองยั่งยืน (Forward Thinking)

Building Manager ที่เจ้าของอาคารชอบจะไม่หยุดแค่ทำให้ทุกอย่าง “เดินได้” แต่จะทำให้ “อาคารเติบโตได้”

เขามองไกลกว่า Maintenance Scheduleและคิดถึง “Sustainability Roadmap” ของอาคารในอีก 5–10 ปีข้างหน้า

ใน Commercial — เขาอาจเป็นคนเสนอแนวคิด

“เราควรตั้งเป้าลดค่าไฟ 15% ภายใน 3 ปี ผ่านระบบ Energy Dashboard และการปรับปรุง BMS” หรือ “เราสามารถเพิ่ม ESG Score ให้ผู้เช่าอาคารได้ ถ้าเปลี่ยนระบบทำความเย็นเป็น Variable Speed Drive”

ใน Residential — เขาอาจเสนอ

“ทำแผนปรับปรุงระบบปั๊มน้ำ กองทุนระยะยาว และติดตั้ง Solar Roof บางส่วน เพื่อช่วยลดค่าส่วนกลาง”

เจ้าของอาคารจะจำคนแบบนี้ได้เสมอเพราะเขาไม่ได้มองแค่วันนี้ แต่คิดเผื่ออนาคตของอาคารทั้งหลัง

🤝 7. สร้างทีมให้แข็งแรง และรักษามาตรฐานด้วยใจ

ไม่มีอาคารใดที่ดูแลได้ดีด้วยคนคนเดียว Building Manager ที่เจ้าของรักคือ “คนที่ทำให้ทีมอยากทำงาน”

ใน Commercial — เขาทำให้ทีมแม่บ้าน ช่าง และ รปภ.รู้ว่าตัวเองมีส่วนร่วมในความสำเร็จของอาคารเขาอบรมทีมให้เข้าใจมาตรฐานเดียวกัน เช่น Cleanliness Audit, Fire Drill, Service Etiquette และเป็นผู้นำที่ทีมอยากเดินตาม

ใน Residential — เขาเป็นผู้จัดการที่ลูกบ้านรู้สึกว่า “เข้าถึงได้”และทีมงานรู้สึกว่า “ได้รับเกียรติ”เมื่อทีมรู้สึกว่ามีคุณค่า อาคารจะสะท้อนความใส่ใจออกมาในทุกมุม

Building Manager ที่เก่งเรื่องเทคนิคอาจดูแลระบบได้ดีแต่คนที่เก่งเรื่อง “คน” จะทำให้อาคารอยู่ได้อย่างยั่งยืน

💡 8. เข้าใจธุรกิจ เข้าใจชีวิต

Building Manager ที่เจ้าของรักที่สุดคือคนที่เข้าใจว่า “อาคารคือระบบเศรษฐกิจขนาดย่อม”

ใน Commercial Building — เขารู้ว่า การบริหารค่าใช้จ่าย OPEX มีผลโดยตรงต่อ Net Operating Income (NOI) รู้ว่าการรักษาผู้เช่าไว้ได้ 1 ราย ดีกว่าการหาผู้เช่าใหม่ 10 รายและรู้ว่าทุกการปรับปรุงที่มี ROI ชัดเจน คือการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

ใน Residential — เขาเข้าใจว่า “การสื่อสารกับลูกบ้าน” คือกุญแจสู่ความสงบรู้ว่าความโปร่งใสในการใช้เงินนิติฯ และการจัดการข้อร้องเรียนที่ดีคือสิ่งที่สร้างศรัทธาในระยะยาว

Building Manager ที่มองเห็นทั้ง “มูลค่า” และ “คุณค่า”จะกลายเป็นคนที่เจ้าของอาคารอยากร่วมงานไปอีกนาน

❤️ 9. ใส่ใจในรายละเอียดเล็กน้อยที่สะท้อนความใหญ่ของใจ

เจ้าของอาคารมักจำ “เรื่องเล็ก ๆ ที่ผู้จัดการใส่ใจ” ได้มากกว่า “โครงการใหญ่ที่ทำตามแผน”

ใน Commercial — เขาอาจสังเกตเห็นว่า Building Manager เดินตรวจพื้นที่ก่อนทุก Event หรืออยู่ระหว่าง Move-in ของผู้เช่ารายใหม่เพื่อดูด้วยตาตัวเองว่าทุกอย่างราบรื่น

ใน Residential — เขาอาจเห็นว่าผู้จัดการแวะพูดคุยกับลูกบ้านสูงวัย หรือช่วยทีมยกของระหว่างน้ำท่วมย่อย ๆ

สิ่งเหล่านี้ไม่อยู่ใน TOR หรือ KPI แต่เป็น “สิ่งที่เจ้าของมองเห็นด้วยใจ” และกลายเป็นเหตุผลที่อยากรักษาคนคนนี้ไว้

🏗️ 10. เปลี่ยนจากผู้บริหารอาคาร เป็นผู้บริหารความสัมพันธ์

สุดท้าย ความแตกต่างระหว่าง Building Manager ธรรมดากับ Building Manager ที่เจ้าของรักคือ “ระดับของความสัมพันธ์”

คนแรกบริหารอาคารได้ดี อีกคนบริหาร “ความไว้ใจ” ได้เหนือชั้น

เจ้าของอาคารอาจเปลี่ยนระบบ เปลี่ยนผู้รับเหมาแต่จะไม่เปลี่ยนผู้จัดการที่ทำให้เขา รู้สึกมั่นใจและสบายใจในทุกการตัดสินใจ

🔚 บทสรุป: จากผู้ดูแลอาคาร สู่พาร์ตเนอร์สร้างมูลค่า

Building Manager ที่เจ้าของอาคารรักไม่จำเป็นต้องเก่งทุกเรื่องแต่ต้อง “รู้ลึกในเรื่องที่สำคัญ และรู้ใจในเรื่องที่เจ้าของให้คุณค่า”

• เขามองอาคารเหมือนเจ้าของ

• พูดด้วยข้อมูล

• เข้าใจระบบและผู้ใช้

• สื่อสารตรงไปตรงมา

• บริหารสมดุลสามฝ่าย

• คิดยั่งยืน

• สร้างทีมให้แข็งแรง

• และรักษาความสัมพันธ์ด้วยใจ

เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่มีค่ากว่าอาคาร คือ “ความไว้วางใจที่อาคารสร้างขึ้นได้”

Building Manager ที่เจ้าของรักจึงไม่ใช่แค่ผู้บริหารอาคารแต่คือ “หัวใจของความยั่งยืน” ของทุกพื้นที่ที่เขาดูแล

✨ “อาคารที่ดี เกิดจากการออกแบบที่ดีแต่การที่อาคารมีชีวิต เกิดจากคนดูแลที่มีหัวใจ”