การมาถึงของ “Physical AI” ในอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

15 March 2026

เมื่อ AI ไม่ได้อยู่แค่ในคอมพิวเตอร์ แต่เริ่มเดินอยู่ในอาคาร

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โลกธุรกิจพูดถึงคำว่า Artificial Intelligence (AI) กันแทบทุกวัน ตั้งแต่ Generative AI, Machine Learning ไปจนถึง Agentic AI แต่หากมองลึกลงไปในวิวัฒนาการของเทคโนโลยี จะพบว่ากำลังเกิดอีกคลื่นหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือ Physical AI

Physical AI หมายถึง AI ที่ไม่ได้อยู่แค่ในโลกดิจิทัล แต่มี “ร่างกาย” สามารถเคลื่อนไหวและทำงานในโลกจริงได้ เช่น หุ่นยนต์ โดรน หรือเครื่องจักรอัตโนมัติที่มีความสามารถในการรับรู้ วิเคราะห์ และตัดสินใจ

ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ Commercial Real Estate และ Facility Management เทคโนโลยีนี้กำลังเริ่มเปลี่ยนวิธีที่อาคารถูกดูแล บริหาร และให้บริการผู้ใช้อาคาร

หากในอดีต AI เป็นสมองของอาคาร (digital brain)ในอนาคต Physical AI จะกลายเป็น “มือและเท้า” ของอาคาร

และนี่คือจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในโลกของการบริหารอาคาร

1. จาก Smart Building สู่ Autonomous Building

ตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา แนวคิดของ Smart Building ได้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง อาคารเริ่มมีระบบที่สามารถรวบรวมข้อมูลและควบคุมการทำงานของระบบต่าง ๆ ได้ เช่น

• Building Management System (BMS)

• IoT sensors

• Energy management systems

• Occupancy analytics

ระบบเหล่านี้ช่วยให้ผู้บริหารอาคารสามารถ

• มองเห็นข้อมูลแบบ real-time

• ปรับการทำงานของระบบ HVAC

• ลดการใช้พลังงาน

• เพิ่มประสิทธิภาพของการใช้งานพื้นที่

อย่างไรก็ตาม ระบบเหล่านี้ยังคงมีข้อจำกัดสำคัญอย่างหนึ่ง

นั่นคือ AI ยังไม่ได้ “ลงมือทำงาน” ด้วยตัวเอง

AI สามารถวิเคราะห์ข้อมูลได้ แต่การดำเนินการจริงยังต้องใช้มนุษย์ เช่น

• ช่างเทคนิค

• เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย

• พนักงานทำความสะอาด

• ทีม facility management

แต่เมื่อ Physical AI เข้ามา ภาพของอาคารจะเริ่มเปลี่ยนไป

AI จะไม่ได้เป็นเพียงระบบวิเคราะห์ข้อมูล แต่สามารถสั่งการหรือทำงานในโลกจริงผ่านหุ่นยนต์และระบบอัตโนมัติ

นั่นคือก้าวสำคัญจาก

Smart Building → Autonomous Building

2. Physical AI ทำงานอย่างไรในอาคาร

Physical AI เป็นการรวมกันของสามองค์ประกอบสำคัญ

1. Robotic Body ตัวหุ่นยนต์หรืออุปกรณ์ที่สามารถเคลื่อนไหวและทำงานในโลกจริง

2. AI Brain ระบบ AI ที่ช่วยให้หุ่นยนต์สามารถ

• รับรู้สภาพแวดล้อม

• วิเคราะห์สถานการณ์

• ตัดสินใจ

3. Digital Infrastructure ระบบดิจิทัลของอาคาร เช่น

• BMS

• IoT

• Digital twin

• Cloud platform

เมื่อทั้งสามองค์ประกอบเชื่อมต่อกัน หุ่นยนต์จะสามารถทำงานร่วมกับระบบอาคารได้อย่างชาญฉลาด

ตัวอย่างเช่น

• หุ่นยนต์สามารถเรียกลิฟต์เอง

• เปิดประตูอัตโนมัติ

• รับคำสั่งจาก BMS

• ส่งข้อมูลกลับไปยังระบบ analytics

อาคารจึงเริ่มมีลักษณะเหมือน ecosystem ที่มีทั้งมนุษย์ AI และหุ่นยนต์ทำงานร่วมกัน

3. ตัวอย่างการใช้ Physical AI ในอาคาร

แม้ว่าแนวคิดนี้จะยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่หลาย use case เริ่มเกิดขึ้นจริงแล้ว

3.1 หุ่นยนต์ทำความสะอาด

Cleaning robots เป็นหนึ่งใน use case ที่แพร่หลายที่สุดในอาคาร

หุ่นยนต์สามารถทำความสะอาดพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น

• lobby

• airport terminals

• shopping malls

• office corridors

ข้อดีคือ

• ทำงานได้ต่อเนื่อง

• ทำงานกลางคืนได้

• ลดต้นทุนแรงงานระยะยาว

3.2 หุ่นยนต์ตรวจสอบระบบอาคาร

ในอาคารขนาดใหญ่ การตรวจสอบระบบต่าง ๆ เช่น

• mechanical rooms

• electrical rooms

• data center facilities

เป็นงานที่ต้องใช้แรงงานและใช้เวลามาก

หุ่นยนต์สามารถช่วยทำงาน เช่น

• ตรวจสอบอุณหภูมิ

• ตรวจจับเสียงผิดปกติของเครื่องจักร

• ตรวจสอบการรั่วไหล

ข้อมูลที่ได้สามารถนำไปใช้กับระบบ predictive maintenance

3.3 หุ่นยนต์รักษาความปลอดภัย

Security robots เริ่มถูกใช้ในพื้นที่ เช่น

• campus

• industrial facilities

• parking areas

หุ่นยนต์สามารถ

• patrol พื้นที่

• ตรวจจับความเคลื่อนไหว

• บันทึกภาพ

• แจ้งเตือนเหตุการณ์ผิดปกติ

สิ่งนี้ช่วยเพิ่มความสามารถของทีม security โดยไม่ต้องเพิ่ม manpower มากนัก

3.4 หุ่นยนต์บริการในอาคาร

ในโรงแรม โรงพยาบาล หรืออาคารสำนักงาน

หุ่นยนต์สามารถทำหน้าที่ เช่น

• ส่งเอกสาร

• ส่งพัสดุ

• ส่งอาหาร

การเชื่อมต่อกับระบบลิฟต์อัตโนมัติทำให้หุ่นยนต์สามารถเดินทางระหว่างชั้นของอาคารได้

4. ทำไม Physical AI ถึงเริ่มเกิดขึ้นจริง

หลายปัจจัยกำลังทำให้เทคโนโลยีนี้เริ่มใช้งานได้จริง

AI มีความสามารถสูงขึ้น

AI รุ่นใหม่สามารถ

• วิเคราะห์ภาพ

• เข้าใจสภาพแวดล้อม

• เรียนรู้จากข้อมูล

ทำให้หุ่นยนต์สามารถทำงานในสภาพแวดล้อมที่ซับซ้อนได้

Sensor มีราคาถูกลง

เทคโนโลยี เช่น

• lidar

• computer vision

• environmental sensors

มีราคาถูกลงมาก ทำให้ต้นทุนของหุ่นยนต์ลดลง

Computing power เพิ่มขึ้น

Edge computing และ cloud computing ทำให้หุ่นยนต์สามารถประมวลผลข้อมูลได้รวดเร็ว

แรงงานขาดแคลน

ในหลายประเทศ โดยเฉพาะในภาคบริการและ facility management กำลังเผชิญปัญหา labor shortage หุ่นยนต์จึงเริ่มถูกมองว่าเป็นทางเลือกหนึ่งในการเสริม workforce

5. ความท้าทายของ Physical AI ในอาคาร

แม้ว่าเทคโนโลยีนี้จะมีศักยภาพสูง แต่ก็ยังมีความท้าทายหลายประการ

ความซับซ้อนของสภาพแวดล้อม

อาคารมี

• คน

• เฟอร์นิเจอร์

• layout ที่เปลี่ยนแปลง

ทำให้ automation ยากกว่าโรงงาน

ต้นทุน

แม้ว่าราคาหุ่นยนต์จะลดลง แต่การลงทุนยังคงต้องคำนึงถึง ROI

Integration

หุ่นยนต์ต้องเชื่อมต่อกับระบบของอาคาร ซึ่งอาจแตกต่างกันในแต่ละอาคาร

6. อนาคตของ Facility Management

เมื่อ Physical AI พัฒนาไปอีกขั้นหนึ่ง เราอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญในอุตสาหกรรม Facility Management

ทีมงานในอาคารจะประกอบด้วย

• Human workforce

• Digital AI agents

• Physical robots

หุ่นยนต์จะทำงานที่

• ซ้ำซาก

• ใช้แรงงานมาก

• ทำงานตลอด 24 ชั่วโมง

ขณะที่มนุษย์จะมุ่งเน้นไปที่งานที่ต้องใช้

• การตัดสินใจ

• การบริการ

• การแก้ปัญหาที่ซับซ้อน

บทบาทของ Property Manager และ Facility Manager จึงอาจเปลี่ยนจาก

ผู้ควบคุมงานหน้างาน → ผู้บริหาร ecosystem ของมนุษย์และ AI

บทสรุป

การมาถึงของ Physical AI อาจเป็นหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษหน้า

อาคารจะไม่ได้เป็นเพียงสถานที่ที่มนุษย์ทำงานอีกต่อไป

แต่จะกลายเป็นระบบที่ประกอบด้วย

• มนุษย์

• AI

• หุ่นยนต์

ทำงานร่วมกันอย่างเป็นระบบ

และเมื่อเทคโนโลยีนี้พัฒนาไปถึงจุดหนึ่ง เราจะเริ่มเห็นอาคารที่สามารถ

• ดูแลตัวเอง

• ตรวจสอบตัวเอง

• บำรุงรักษาตัวเอง

ได้มากขึ้น

นั่นอาจเป็นจุดเริ่มต้นของยุคใหม่ของอาคาร

ยุคที่ AI ไม่ได้อยู่แค่ในเซิร์ฟเวอร์แต่เริ่มเดินอยู่ในอาคาร