Carbon ที่ซ่อนอยู่ในเก้าอี้ที่คุณนั่งทำงาน

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

30 April 2026

บทนำ

บทความนี้เขียนขึ้นจากรายงาน "Embodied Carbon in Office Interiors" ของ JLL Southeast Asia เผยแพร่เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2568 อ่านฉบับเต็มได้ที่ jll.com/en-sea/insights/embodied-carbon-in-apac-interiors

มีสิ่งหนึ่งที่อาคารเขียวส่วนใหญ่ในเอเชียยังไม่ได้พูดถึงอย่างจริงจัง นั่นคือ carbon ที่ไม่ได้มาจากการเปิดแอร์หรือเปิดไฟ แต่มาจากการที่บริษัทเลือกวัสดุตกแต่งสำนักงาน แล้วทำลายมันทิ้งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด แล้วสร้างใหม่อีกครั้งในรอบถัดไป วนซ้ำอยู่อย่างนี้ทุก 5–7 ปี

ในวงการอาคารเขียว เราพูดถึง operational carbon กันมาสิบกว่าปี เราลดการใช้พลังงาน เปลี่ยนมาใช้ไฟ LED ติดตั้ง BMS ดูแลระบบ HVAC ให้มีประสิทธิภาพ แต่ทั้งหมดนั้นกำลังจะถึงจุดที่ผลตอบแทนเริ่มลดลงตามธรรมชาติ เพราะอาคารที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ในด้านพลังงาน หมายความว่า share ของ carbon ที่เหลืออยู่จะย้ายไปอยู่ที่อื่น JLL คาดการณ์ว่าภายในปี 2050 embodied carbon หรือ carbon ที่ฝังอยู่ในตัววัสดุก่อสร้างและตกแต่งจะคิดเป็นครึ่งหนึ่งของ carbon ทั้งหมดจากภาคอาคาร สิ่งที่เคยเป็น "เรื่องรอง" กำลังกลายเป็นแนวหน้าของการ decarbonize

Fit-Out คือแหล่ง Carbon ที่ใหญ่ที่สุดที่ถูกมองข้าม

สิ่งที่น่าสนใจกว่านั้น คือ carbon ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ที่โครงสร้างอาคาร แต่อยู่ที่ interior fit-out ซึ่งเป็นส่วนที่หมุนเวียนเร็วที่สุด JLL ประเมินว่า fit-out ที่ตกแต่งอย่างหนาแน่นสามารถปล่อย carbon สูงกว่า low-carbon fit-out ถึง 5 เท่า และเมื่อรวมการ strip-out และตกแต่งใหม่ซ้ำๆ ตลอดอายุอาคาร 60 ปี ตัวเลขสะสมจาก 23 เมืองหลักในเอเชียแปซิฟิกอยู่ที่ระหว่าง 190 ถึง 538 ล้านตัน CO₂ เทียบเท่า นี่คือตัวเลขที่ใหญ่กว่าที่หลายคนคาดไว้

โครงสร้างสัญญาเช่าที่สร้าง Carbon โดยไม่มีใครตั้งใจ

ส่วนหนึ่งที่ทำให้ปัญหานี้ซับซ้อนในเอเชียโดยเฉพาะ คือโครงสร้างของสัญญาเช่า ใน APAC เป็นเรื่องปกติที่ผู้เช่าต้องรื้อทุกอย่างออกและคืนพื้นที่กลับสู่สภาพเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญา ซึ่งหมายความว่า partition ที่ยังดีอยู่ เก้าอี้ที่ยังใช้ได้ พื้นที่ปูยังสวยอยู่ ทั้งหมดถูกรื้อออกและทิ้งไป แล้วผู้เช่าหน้าใหม่ก็ตกแต่งเข้าใหม่อีกครั้ง วัฏจักรนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะความต้องการจริง แต่เกิดเพราะสัญญาบังคับ และ carbon ที่เกิดขึ้นจากวัฏจักรนี้ไม่เคยอยู่ในรายงาน sustainability ของใครเลย

มาตรฐานและนักลงทุนกำลังเปลี่ยนเกม

สัญญาณเปลี่ยนกำลังมาจากหลายทิศทางพร้อมกัน ฝั่งมาตรฐาน LEED V5 เริ่มบังคับให้วัดและรายงาน embodied carbon สำหรับ interior project ทุกโครงการ ฝั่งนักลงทุน GRESB เตรียมให้คะแนน embodied carbon ในการประเมินปี 2026 และฝั่งผู้เช่า บริษัทขนาดใหญ่ที่มี net-zero commitment เริ่มถามซัพพลายเออร์และผู้รับเหมาว่า วัสดุที่นำมาใช้ตกแต่งสำนักงานมี carbon footprint เท่าไร ซึ่งเป็นคำถามที่ตลาดไม่เคยถามมาก่อนอย่างจริงจัง

ความท้าทายที่แท้จริงคือ Data ไม่ใช่ความตั้งใจ

ในทางปฏิบัติ ความท้าทายที่ใหญ่กว่าการขาดความตั้งใจ คือการขาด data มาตรฐาน เพราะแต่ละประเทศในเอเชียมีฐานข้อมูลวัสดุและวิธีวัดที่แตกต่างกัน ผู้ออกแบบและผู้รับเหมาเปรียบเทียบวัสดุสองชิ้นได้ยากมาก ถ้าตัวเลขที่ได้มาจากวิธีวัดคนละแบบ ตรงนี้เองที่ทำให้ความตั้งใจที่ดีในการเลือกวัสดุเขียวยังไม่ได้ผลเท่าที่ควร เพราะไม่มีภาษากลางให้พูดคุยกัน

Reuse ไม่ใช่แค่เรื่องสิ่งแวดล้อม แต่เป็นเรื่องตัวเลข

สิ่งที่น่าสนใจและอาจเปลี่ยนมุมมองของผู้บริหารอาคารหลายคน คือกรณีจริงที่พิสูจน์ว่าการเลือก reuse ไม่ใช่แค่เรื่องสิ่งแวดล้อม แต่เป็นเรื่องตัวเลข บริษัทในสิงคโปร์ที่ตัดสินใจส่งต่อโต๊ะทำงานไปยังผู้เช่ารายถัดไปแทนการรื้อทิ้ง ประหยัดไปได้กว่า 160,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ บริษัทในบังกาลอร์ที่เลือกเก็บเก้าอี้เดิมไว้ใช้ต่อ ลดต้นทุนลงกว่า 130,000 ดอลลาร์สหรัฐ ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้เกิดจากเทคโนโลยีใหม่หรือนวัตกรรมพิเศษ แต่เกิดจากการตัดสินใจเปลี่ยนมุมมองก่อนที่จะสั่งซื้อของใหม่

เปลี่ยนจากต้นเหตุ ไม่ใช่แค่ปลายทาง

สิ่งที่ทำให้ change เหล่านี้เกิดขึ้นได้ ไม่ใช่แค่ผู้เช่าที่มีเจตนาดี แต่คือโครงสร้างที่อนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้ ในออสเตรเลีย บางเจ้าของอาคารเริ่มเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญา แทนที่จะบังคับรื้อคืน ก็อนุญาตให้ผู้เช่าเก่าส่งต่อ fit-out ที่ยังคุณภาพดีให้ผู้เช่าใหม่ได้เลย ลดขยะ ลดต้นทุน และลด carbon ในคราวเดียว นี่คือตัวอย่างของการแก้ปัญหาที่ต้นเหตุ คือโครงสร้างกฎเกณฑ์ ไม่ใช่แค่ปลายเหตุ คือพฤติกรรมของผู้เช่า

บทสรุปสำหรับผู้บริหารอาคารในไทย

สำหรับผู้บริหารอาคารในไทย บทเรียนจากรายงานนี้ไม่ใช่เรื่องไกลตัว เพราะทิศทางของ LEED, GRESB, และความคาดหวังของผู้เช่าระดับ multinational กำลังเดินเข้ามาถึงตลาดไทยในเวลาไม่นาน คำถามที่น่าคิดไม่ใช่ว่าควรจะเริ่มหรือเปล่า แต่คือเริ่มจากตรงไหนก่อน ระหว่างการทบทวนเงื่อนไขสัญญาเช่า การสร้างฐานข้อมูลวัสดุภายในอาคาร หรือการฝึกให้ทีมออกแบบถามคำถามเรื่อง carbon ก่อนที่จะเริ่มเขียน specification

เส้นทางสู่ความยั่งยืนในอาคารไม่ได้จบลงที่ระบบ HVAC ที่มีประสิทธิภาพหรือ solar rooftop ที่ติดตั้งเท่านั้น มันยังเดินต่อไปถึงชั้น flooring ที่ปู partition ที่ติดตั้ง และเก้าอี้ที่คนนั่งทำงานทุกวัน และในวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด การตัดสินใจว่าจะรื้อทิ้งหรือส่งต่อ อาจมีน้ำหนักทาง carbon มากกว่าที่เราเคยคิดไว้มาก