Crowd Safety as Property Strategy: การบริหารฝูงชนในวันที่ “ความหนาแน่น” กลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบของสินทรัพย์

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

31 December 2025

งานใหญ่ไม่ได้อันตรายเพราะมี “คนมาก”แต่มักอันตรายเพราะมี “คนหนาแน่นต่อพื้นที่มากเกินไป” เมื่อพื้นที่ส่วนตัวของผู้ใช้อาคารเริ่มหายไป นั่นไม่ใช่แค่ความอึดอัดแต่มันคือสัญญาณว่า “ระบบของฝูงชนเริ่มเปลี่ยนโหมด”

1. บริบทใหม่ของอาคารพาณิชย์ในยุคพื้นที่หนาแน่น

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา การออกแบบและบริหารอาคารเชิงพาณิชย์มักให้ความสำคัญกับ “จำนวนคน” ในฐานะตัวชี้วัดความสำเร็จ คนมากหมายถึงโอกาสทางธุรกิจที่มากขึ้น พื้นที่ที่มีผู้ใช้บริการจำนวนมากถูกมองว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงรายได้สูง และเป็นตัวบ่งชี้ความนิยมของโครงการ

อย่างไรก็ตาม เมื่อโครงสร้างเมืองเริ่มหนาแน่นขึ้น พื้นที่ใช้สอยในเมืองใหญ่เริ่มจำกัดมากขึ้น และกิจกรรมเชิงไลฟ์สไตล์เริ่มถูกจัดในพื้นที่ปิดมากขึ้น แนวคิด “คนมาก = ดี” เริ่มไม่เพียงพออีกต่อไป เพราะสิ่งที่เริ่มกลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบ ไม่ใช่จำนวนคนรวม แต่คือ “ความหนาแน่นของคนในช่วงเวลาสั้น ๆ”

Property Manager ในยุคใหม่จึงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน นั่นคือ การต้องบริหารพื้นที่ที่สามารถเปลี่ยนจากสภาวะปกติไปสู่สภาวะเสี่ยงได้ในเวลาไม่กี่นาที โดยที่ผู้ใช้อาคารส่วนใหญ่ไม่รู้ตัว และในหลายกรณี ความเสี่ยงเหล่านี้ไม่สามารถแก้ไขได้ด้วยการเพิ่มเจ้าหน้าที่หรือเพิ่มป้ายเตือนเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัยกรอบคิดเชิงระบบในการออกแบบและบริหารพื้นที่

2. จาก Footfall สู่ Density: การเปลี่ยน KPI ของการบริหารพื้นที่

ในอดีต การรายงานผลการดำเนินงานของอาคารเชิงพาณิชย์มักเริ่มต้นจากตัวเลข Footfall ต่อวัน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนจำนวนผู้เข้าใช้บริการในภาพรวม แต่ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อน “คุณภาพของการกระจายตัวของฝูงชน” และไม่สามารถชี้ชัดได้ว่าความเสี่ยงเชิงพื้นที่กำลังสะสมอยู่ตรงไหน

พื้นที่เดียวกันอาจรองรับคนได้อย่างปลอดภัยในช่วงเช้า แต่กลับกลายเป็นพื้นที่เสี่ยงสูงในช่วงเย็นเมื่อมีการหยุดยืนพร้อมกันในกิจกรรมหลัก เช่น การแสดง การถ่ายภาพ หรือการรอคิว ซึ่งทำให้ความหนาแน่นสะสมแบบไม่เป็นเชิงเส้น

Property Manager จึงต้องเริ่มนำ KPI ใหม่เข้ามาใช้ ได้แก่ ความหนาแน่นเชิงพื้นที่ (จำนวนคนต่อตารางเมตร), ระยะเวลาการหยุดสะสม (Dwell Time) และรูปแบบการเคลื่อนที่ (Flow Pattern) ตัวแปรเหล่านี้ช่วยให้ผู้บริหารอาคารสามารถเห็น “Heat Map ของความเสี่ยง” ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น และสามารถตัดสินใจเชิงป้องกันได้ก่อนที่ผู้ใช้อาคารจะเริ่มรู้สึกอึดอัด

3. Crowd Risk คือ Asset Risk

อุบัติเหตุจากฝูงชนไม่ใช่เพียงเหตุการณ์ฉุกเฉินที่ส่งผลกระทบเฉพาะช่วงเวลาสั้น ๆ แต่เป็นเหตุการณ์ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนต่อมูลค่าทรัพย์สินในหลายมิติ ความเชื่อมั่นของผู้ใช้อาคารและผู้เช่าจะลดลงทันทีเมื่อเกิดข่าวอุบัติเหตุ การรับรู้เชิงลบสามารถส่งผลต่อภาพลักษณ์ของโครงการในระยะยาว และทำให้ผู้เช่ารายสำคัญพิจารณาทบทวนการต่อสัญญา

นอกจากนี้ ค่าเบี้ยประกันภัยมักเพิ่มขึ้นหลังจากเกิดเหตุการณ์เสี่ยงสูง ค่าใช้จ่ายด้านกฎหมายและการจัดการข้อร้องเรียนอาจเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และในบางกรณีอาจนำไปสู่การหยุดกิจกรรมเชิงพาณิชย์ชั่วคราว ซึ่งทั้งหมดนี้สะท้อนกลับสู่ผลตอบแทนการลงทุน (IRR) และมูลค่าทรัพย์สินในภาพรวม

ด้วยเหตุนี้ Crowd Safety จึงควรถูกยกระดับเป็นส่วนหนึ่งของ Governance Risk ขององค์กร ไม่ใช่เพียงเรื่องของฝ่ายปฏิบัติการ

4. Behavioral Zoning: แบ่งพื้นที่ตามพฤติกรรมของฝูงชน

การแบ่งพื้นที่ในอาคารพาณิชย์ไม่ควรอ้างอิงเพียงแผนผังทางสถาปัตยกรรม แต่ควรพิจารณาจากพฤติกรรมของผู้ใช้อาคารในวันที่มีคนหนาแน่น พื้นที่บางส่วนจะทำหน้าที่เป็นจุดดึงดูด พื้นที่บางส่วนจะกลายเป็นพื้นที่สะสม และบางพื้นที่จะทำหน้าที่เป็นเส้นทางเคลื่อนที่หลัก

การจัดแบ่งพื้นที่เชิงพฤติกรรมช่วยให้ Property Manager สามารถกำหนดบทบาทของพื้นที่แต่ละส่วนได้ชัดเจน และสามารถกำหนดความจุสูงสุด จุดเตือนภัย และแนวทางตอบสนองได้ล่วงหน้า ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงเชิงระบบก่อนเกิดเหตุ

5. การควบคุมทิศทางและการไหลของฝูงชน

การปล่อยให้ผู้ใช้อาคารเดินสวนทางกันในพื้นที่แคบอาจดูเหมือนไม่มีปัญหาในวันปกติ แต่ในช่วงที่มีความหนาแน่นสูง พฤติกรรมนี้สามารถทำให้การไหลของคนหยุดชะงักและเกิดการสะสมอย่างรวดเร็ว การกำหนดเส้นทางเดินทางเดียว การแยกทางเข้าและทางออก และการจัดเส้นทางแบบวน เป็นแนวทางเชิงป้องกันที่ช่วยให้การเคลื่อนที่ของฝูงชนคาดการณ์ได้มากขึ้น

6. การติดตามแบบ Real-Time และการตัดสินใจเชิงป้องกัน

การบริหารฝูงชนสมัยใหม่ไม่สามารถพึ่งพาการคาดการณ์ล่วงหน้าเพียงอย่างเดียว ต้องมีระบบติดตามสถานการณ์จริง เช่น การนับจำนวนคนผ่านจุดสำคัญ การใช้กล้องมุมกว้าง และการรายงานภาคสนาม เพื่อให้ศูนย์ควบคุมสามารถมองเห็นสภาวะของพื้นที่แบบเรียลไทม์

เป้าหมายของการติดตามแบบ Real-Time คือการ “เห็นความเสี่ยงก่อนที่ผู้ใช้อาคารจะเริ่มรู้สึกอึดอัด” และสามารถตัดสินใจเชิงป้องกัน เช่น การปิดพื้นที่บางส่วน หรือการปรับเส้นทางการเดิน เพื่อกระจายความหนาแน่น

7. บทเรียนจากเหตุการณ์ในอดีต

อุบัติเหตุจากฝูงชนทั่วโลกมีรูปแบบซ้ำกันอย่างชัดเจน ได้แก่ การเกิดในพื้นที่คอขวด การเกิดในช่วงเวลาที่ฝูงชนหยุดนิ่งพร้อมกัน และการขาดระบบจำกัดจำนวนคนล่วงหน้า บทเรียนสำคัญคือ อุบัติเหตุไม่ได้เกิดจากความบังเอิญ แต่เป็นผลลัพธ์ของความหนาแน่นที่ถูกปล่อยให้สะสม

8. ช่องว่างด้าน Governance และบทบาทของ Property Manager

ในหลายองค์กรยังไม่มีผู้รับผิดชอบด้าน Crowd Risk อย่างชัดเจน ความเสี่ยงนี้มักถูกมองว่าเป็นเรื่องของฝ่ายรักษาความปลอดภัย ทั้งที่ผลกระทบเชิงมูลค่าทรัพย์สินนั้นสูงกว่ามาก Property Manager จึงควรเป็นผู้ผลักดันการกำหนด Owner ของ Crowd Risk และบรรจุประเด็นนี้ในรายงานระดับผู้บริหาร

9. Crowd-Intelligent Asset: มาตรฐานใหม่ของอาคาร

ในอนาคต อาคารจะไม่ถูกจัดเกรดเพียงแค่ A, B หรือ C แต่จะถูกประเมินจากความสามารถในการบริหารฝูงชนอย่างชาญฉลาด ความสามารถในการรู้สถานะของพื้นที่แบบ Real-Time และการตอบสนองเชิงป้องกันก่อนเกิดเหตุ จะกลายเป็นตัวแปรใหม่ในการแข่งขันของอาคารพาณิชย์

10. Practical Do & Don’t for Property Managers

Do:

กำหนด Capacity ของพื้นที่สำคัญทุกจุด

กำหนด Trigger Point สำหรับการปิดพื้นที่

แยกทางเข้า–ออกในช่วงพีค

ใช้ระบบติดตามแบบ Real-Time

ฝึกซ้อมทีมงานล่วงหน้า

Don’t:

อย่าปล่อยให้พื้นที่สะสมโดยไม่มีตัวเลข

อย่าใช้ Two-Way Circulation ในพื้นที่แคบ

อย่ารอให้เกิดเหตุแล้วค่อยแก้

อย่ามอง Crowd Safety เป็นแค่เรื่อง รปภ.

บทสรุป

ในยุคที่พื้นที่หนาแน่นขึ้นทุกปี การบริหารฝูงชนไม่ใช่งานเสริม แต่คือ “Core Asset Strategy” ของ Property Manager ผู้ที่มองเห็นความเสี่ยงนี้ก่อน และออกแบบระบบการบริหารที่รอบคอบ จะเป็นผู้ที่สามารถรักษามูลค่าทรัพย์สิน ความเชื่อมั่น และความยั่งยืนของโครงการได้ในระยะยาว