Global Real Estate 2026: เมื่อความผันผวนกลายเป็น New Normal และตลาดเริ่มเดินหน้าต่อ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

30 August 2026

รายงาน “Global Real Estate Perspective, August 2026” ของ JLL (https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/global) ให้ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกที่น่าสนใจมาก เพราะในขณะที่เศรษฐกิจยังเผชิญความไม่แน่นอนจากภูมิรัฐศาสตร์ การค้า อัตราดอกเบี้ย และต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งตลาดผู้เช่าและตลาดการลงทุนกลับแสดงความแข็งแกร่งกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ สัญญาณสำคัญจึงอาจไม่ได้อยู่ที่ว่าโลกกำลังกลับเข้าสู่ภาวะปกติเมื่อไร แต่อยู่ที่ภาคธุรกิจและนักลงทุนกำลังเรียนรู้ที่จะตัดสินใจและลงทุนต่อไปภายใต้โลกที่ความผันผวนกลายเป็นส่วนหนึ่งของระบบไปแล้ว

นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงทางความคิดที่สำคัญ เพราะตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา นักลงทุนและผู้ประกอบการจำนวนมากเลือก “รอดูสถานการณ์” ทุกครั้งที่เกิดความไม่แน่นอน แต่เมื่อความไม่แน่นอนเกิดขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย สงคราม การเปลี่ยนแปลงของ Supply Chain ไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี การรอให้ทุกอย่างนิ่งก่อนตัดสินใจอาจหมายถึงการไม่ได้ตัดสินใจเลย

JLL ระบุว่าผลกระทบจากความขัดแย้งในอิหร่านและการปิดช่องแคบฮอร์มุซยังสร้างความผันผวนต่อเศรษฐกิจและการค้าโลก แม้ประมาณการ GDP บางประเทศถูกปรับลดลง แต่ภาพรวมยังห่างจากภาวะถดถอย และหลายประเทศยังคาดว่าจะเห็นการเติบโตที่ทรงตัวหรือแข็งแกร่งขึ้นในปีหน้า ที่สำคัญกว่านั้นคือ ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ไม่ได้ทำให้ตลาดทุนอสังหาริมทรัพย์หยุดทำงาน นักลงทุนเริ่มมอง Volatility ว่าเป็นเรื่องเชิงโครงสร้าง มากกว่าจะเป็นเหตุการณ์ชั่วคราวที่ต้องรอให้ผ่านไปก่อน

เงินลงทุนกำลังกลับมา แต่ไม่ได้กลับมาแบบเดิม

หนึ่งในตัวเลขที่ชัดที่สุดคือ Global Direct Real Estate Investment ในไตรมาส 2 ปี 2026 เพิ่มขึ้นถึง 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดย Americas เพิ่มขึ้น 26%, EMEA เพิ่มขึ้น 27% และ Asia Pacific เพิ่มขึ้นถึง 38% ซึ่งทำให้ไตรมาส 2 ของเอเชียแปซิฟิกมีระดับกิจกรรมสูงที่สุดในรอบห้าปี ญี่ปุ่นและออสเตรเลียเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสูง ขณะที่สิงคโปร์มีการเติบโตของธุรกรรมอย่างมาก

ตัวเลขนี้ไม่ได้หมายความว่านักลงทุนกลับมาไล่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นคือ Capital Deployment เริ่มกลับมาในตลาดที่สามารถพิสูจน์คุณภาพของสินทรัพย์ กระแสเงินสด และศักยภาพในการแข่งขันระยะยาวได้

ในอดีตช่วงที่เงินทุนราคาถูก การเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจอาศัย Capital Appreciation และ Yield Compression ได้มาก แต่ในโลกที่ต้นทุนเงินทุนสูงขึ้น ความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินงานจริงกำลังกลับมาเป็นหัวใจสำคัญ นักลงทุนจึงให้ความสำคัญกับ Occupancy, Rental Growth, Tenant Quality, Operating Efficiency และความสามารถของผู้บริหารสินทรัพย์ในการสร้างผลประกอบการมากขึ้น

อสังหาริมทรัพย์จึงกำลังกลับมาเป็น “Operating Business” มากกว่าเพียงสินทรัพย์ที่รอให้ราคาสูงขึ้น

Office ยังไม่จบ แต่ตลาดกำลังเลือกอาคารมากขึ้น

ภาพของตลาดสำนักงานทั่วโลกก็น่าสนใจเช่นกัน Global Office Leasing ในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นประมาณ 2% YoY และกิจกรรมในช่วงครึ่งแรกของปีสูงกว่าครึ่งแรกปี 2025 ประมาณ 1% ทำระดับสูงสุดนับจากช่วงหลังการระบาด โดยสหรัฐฯ เป็นตลาดหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโต

ขณะเดียวกัน Global Office Vacancy ลดลงมาอยู่ที่ 16.5% และสิ่งที่อาจมีผลต่อสมดุลตลาดในอีกหลายปีข้างหน้าคือ Supply ใหม่ลดลงอย่างมาก สหรัฐฯ คาดว่าอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่จะลดลงประมาณ 60% ในปีนี้ ขณะที่ Supply ใหม่ในยุโรปคาดว่าจะต่ำที่สุดตั้งแต่ปี 2011 และตลาดอย่างญี่ปุ่น สิงคโปร์ และเกาหลีใต้ก็เริ่มเห็นภาวะ Supply ตึงตัวมากขึ้น

แต่ไม่ได้หมายความว่าสำนักงานทุกแห่งจะกลับมาดีเหมือนกัน

ตลาดสำนักงานกำลังแบ่งชั้นชัดเจนขึ้น อาคารคุณภาพสูง อยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีระบบอาคารดี มี Workplace Experience ที่ดี และสามารถสนับสนุนการทำงานขององค์กรยุคใหม่ จะได้รับประโยชน์มากกว่าอาคารที่ไม่สามารถปรับตัวได้

JLL ยังพบว่าเมื่อค่าเช่าและ Fit-out Cost สูงขึ้น ผู้เช่าบางส่วนเริ่มเลือกต่อสัญญา ขยายสัญญา ใช้ Flexible Space หรือขยับออกไปยัง Submarket ที่อยู่ใกล้เคียงแทนการย้ายเข้าสู่พื้นที่ใหม่ราคาแพง

ดังนั้นการแข่งขันในตลาดสำนักงานต่อจากนี้จะไม่ได้มีเพียงเรื่อง Location + Rent แต่เพิ่มเรื่อง Quality + Experience + Flexibility + Cost of Occupancy เข้ามาอย่างชัดเจน

Logistics กำลังเปลี่ยนจาก Warehouse ไปเป็น Infrastructure

ตลาด Industrial & Logistics เป็นอีกกลุ่มที่แข็งแรงมาก North America มี Take-up เพิ่มขึ้นถึง 46% YoY ในไตรมาส 2 ขณะที่ยุโรปเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ส่วน Asia Pacific มี Absorption เพิ่มขึ้นประมาณ 4% โดยได้รับแรงสนับสนุนจาก Third-Party Logistics หรือ 3PL, E-commerce และ Manufacturing

แต่ประเด็นที่สำคัญกว่า Growth Rate คือประเภทของอาคารที่ผู้ใช้งานต้องการกำลังเปลี่ยนไป

Nearshoring, Onshoring, E-commerce, Automation และ Robotics กำลังทำให้ Logistics Real Estate กลายเป็นส่วนหนึ่งของ Supply Chain Infrastructure อาคารคลังสินค้าจึงต้องรองรับระบบอัตโนมัติ การใช้พลังงานที่สูงขึ้น เทคโนโลยีควบคุมสินค้า รวมถึงความต้องการด้าน Data และ Connectivity มากขึ้น

นอกจากนี้ การเติบโตของ Hyperscale Data Center ยังสร้างความต้องการพื้นที่ Warehouse และ Staging Facility ในตลาดใกล้เคียงอีกด้วย

คำถามสำหรับ Developer จึงไม่ควรหยุดอยู่เพียงว่า “สร้าง Warehouse ได้กี่ตารางเมตร” แต่ควรถามว่า อาคารนี้พร้อมรองรับระบบ Logistics ในอีก 10 ปีข้างหน้าหรือไม่

Retail: Physical Store กำลังเปลี่ยนบทบาท

Retail เป็นอีกตลาดที่น่าสนใจ Demand ใน Prime Location และสินทรัพย์คุณภาพสูงยังแข็งแรง ขณะที่หลายตลาดมี Supply ใหม่ต่ำจากการที่แทบไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้ Vacancy ของพื้นที่คุณภาพดีอยู่ในระดับต่ำ

ขณะเดียวกันตลาดก็แบ่งขั้วมากขึ้น อาคารที่อยู่ในทำเลรองหรือมี Positioning ไม่ชัดเจนใช้เวลาปล่อยเช่านานขึ้นและมีแรงกดดันต่อค่าเช่า ขณะที่ Premium, Experiential และ Essential Retail กลับมีแนวโน้มแข็งแรงกว่า

สิ่งที่น่าสนใจคือบทบาทของร้านค้าจริงกำลังเปลี่ยนไป Physical Store ไม่ได้มีหน้าที่เพียงขายสินค้า แต่กำลังกลายเป็น Customer Experience Platform, Marketing Channel, Data Collection Point และ Fulfilment Node ไปพร้อมกัน

ต้นทุน Online Fulfilment ที่เพิ่มขึ้นยังทำให้การใช้ร้านค้าเป็นส่วนหนึ่งของระบบ Fulfilment มีความน่าสนใจมากขึ้นอีกด้วย

นี่ทำให้การออกแบบและบริหาร Retail Space ต้องคิดไกลกว่า Traffic และ Rental Rate ไปสู่คำถามว่า พื้นที่สามารถช่วย Tenant สร้าง Revenue และ Customer Engagement ได้มากเพียงใด

Living กำลังกลายเป็น Institutional Asset Class

อีกการเปลี่ยนแปลงที่ควรจับตามองคือ Living Sector เงินลงทุนในกลุ่มนี้ทั่วโลกช่วงครึ่งแรกของปี 2026 เพิ่มขึ้นประมาณ 9% YoY และมี Direct Investment มากกว่า US$114 billion นอกเหนือจากเงินลงทุนอีกหลายพันล้านดอลลาร์ในลักษณะ Entity-Level Transactions

Institutional Capital เริ่มมอง Living ในรูปแบบที่หลากหลายกว่าการลงทุนใน Apartment แบบเดิม ทั้ง Build-to-Rent, Student Housing, Coliving, Senior Housing และ Workforce Accommodation

สิ่งที่น่าสนใจสำหรับเอเชียคือ JLL มองว่า India, South Korea และ Vietnam เป็นหนึ่งใน Emerging Markets ที่อาจได้รับ Cross-Border Capital มากขึ้นในอนาคต

แนวโน้มนี้สะท้อนว่า Living กำลังเปลี่ยนจากการลงทุนที่กระจัดกระจายไปสู่ธุรกิจที่ต้องการ Platform, Scale และ Operating Capability มากขึ้น นักลงทุนต้องการผู้ประกอบการที่สามารถบริหารสินทรัพย์จำนวนมากภายใต้มาตรฐานเดียวกัน และสร้างผลการดำเนินงานที่วัดผลได้

Hotel: ความสามารถในการบริหารกำลังสำคัญกว่าการรอตลาดโต

ตลาดโรงแรมทั่วโลกยังมีความแข็งแรง โดยยุโรปเป็นภูมิภาคที่มี RevPAR Growth สูงที่สุดในปี 2026 ตามด้วย Asia Pacific ขณะที่ Hotel Transaction Volume ในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นถึง 29% YoY

อย่างไรก็ตาม JLL ชี้ว่าความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์กำลังทำให้ Booking Window สั้นลง และกระทบ Long-Haul Travel บางเส้นทาง เจ้าของโรงแรมจึงต้องให้ความสำคัญกับ Pricing Flexibility, Cost Management, Customer Acquisition และ Operational Agility มากขึ้น

แนวคิดนี้สำคัญมาก เพราะโรงแรมเป็นตัวอย่างชัดที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ที่มูลค่าไม่ได้เกิดจากตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากความสามารถในการบริหารอาคารให้สร้าง Cash Flow

และแนวคิดเดียวกันกำลังค่อย ๆ ขยายเข้าสู่ Office, Retail, Living และ Logistics เช่นกัน

จาก Location, Location, Location สู่ Operation, Adaptation and Experience

เมื่อมองทุก Sector รวมกัน สิ่งที่รายงานฉบับนี้กำลังสะท้อนอาจใหญ่กว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การแข่งขันกำลังเปลี่ยนจากการมีสินทรัพย์ ไปสู่ความสามารถในการบริหารสินทรัพย์

อาคารสำนักงานต้องสร้าง Workplace Experience และตอบโจทย์ Flexible Working พื้นที่ Retail ต้องช่วย Tenant สร้างยอดขายและข้อมูลลูกค้า Logistics ต้องรองรับ Automation และการใช้พลังงานสูง Living ต้องสามารถสร้าง Operating Platform ที่ Scale ได้ ส่วน Hotel ต้องบริหาร Revenue และ Cost แบบ Real Time

คำว่า “Prime Asset” ในอนาคตจึงอาจไม่ได้ถูกนิยามด้วย Location และ Physical Quality เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึง Operational Capability, Technology, Data, Flexibility และ Management Quality

สิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรคิดต่อ

รายงานนี้ยังมีอีกข้อความที่สำคัญมาก คือองค์กรจำนวนมากคาดว่าจะเพิ่มจำนวนพนักงานสุทธิในช่วงห้าปีข้างหน้า แต่ในเวลาเดียวกัน Cost Pressure เพิ่มขึ้น และอาคารใหม่กำลังมีน้อยลง ทำให้ทั้งผู้เช่าและเจ้าของ Portfolio ต้องให้ความสำคัญกับ Organizational Agility และ Flexible Portfolio Management มากขึ้น

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นี่หมายความว่าการวางแผนแบบรอให้ตลาดฟื้นแล้วทุกอย่างกลับไปเหมือนเดิมอาจไม่เพียงพอ

คำถามที่ควรถามจึงอาจเป็นว่า อาคารของเราจะรักษา Tenant อย่างไรหากการแข่งขันสูงขึ้น จะสร้างรายได้เพิ่มจากพื้นที่เดิมได้อย่างไร จะลด Operating Cost โดยไม่ลด Service Quality ได้อย่างไร Technology และ Data จะช่วยให้ตัดสินใจเร็วขึ้นอย่างไร และทีม Property & Asset Management มีความสามารถเพียงพอที่จะปรับ Positioning ของสินทรัพย์เมื่อพฤติกรรมตลาดเปลี่ยนหรือไม่

เพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ ผู้ชนะอาจไม่ได้เป็นเจ้าของที่สามารถทำนายอนาคตได้แม่นที่สุด แต่เป็นเจ้าของที่สร้างองค์กรและสินทรัพย์ที่สามารถ ปรับตัวได้เร็วกว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาด

สิ่งที่ Global Real Estate Perspective, August 2026 กำลังบอกเราจึงไม่ใช่เพียงว่าเงินลงทุนกำลังกลับมา หรือ Leasing Activity กำลังดีขึ้น แต่เป็นสัญญาณว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเรียนรู้วิธีเติบโตในโลกที่ความไม่แน่นอนจะยังคงอยู่

และในโลกเช่นนั้น Resilience อาจช่วยให้สินทรัพย์อยู่รอด แต่ Adaptability จะเป็นสิ่งที่ทำให้สินทรัพย์สร้างมูลค่าได้เหนือคู่แข่งในระยะยาว