ISO 19650: สิ่งที่ Developer ควรวางตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้อาคารมีข้อมูลที่ใช้ได้ตลอดอายุ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

24 August 2026

Developer จำนวนมากลงทุนกับ Building Information Modeling หรือ BIM ตั้งแต่ช่วงออกแบบและก่อสร้าง ใช้โมเดลสามมิติในการประสานงาน ตรวจสอบ Clash ถอดปริมาณ และติดตามงานก่อสร้าง แต่เมื่ออาคารสร้างเสร็จ สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งคือ BIM Model ขนาดใหญ่ถูกส่งมอบพร้อม Hard Disk หรือเก็บไว้ใน Server จากนั้นทีมบริหารอาคารกลับไปใช้ Drawing, Excel, PDF และข้อมูลจากผู้รับเหมาเหมือนเดิม

ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ BIM ไม่มีประโยชน์ แต่อยู่ที่ตั้งแต่ต้นโครงการเราให้ความสำคัญกับการสร้าง Model มากกว่าการสร้าง Information ที่คนจะต้องใช้ต่อไปอีก 20–50 ปี

นี่คือเหตุผลที่ Developer ควรเริ่มทำความรู้จัก ISO 19650 — มาตรฐานสากลด้านการบริหารข้อมูลตลอดวงจรชีวิตของสินทรัพย์ที่สร้างขึ้น โดยใช้ Building Information Modeling เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ

ISO ระบุชัดว่าแนวคิดของ ISO 19650 ครอบคลุมตั้งแต่ Strategic Planning, Design, Engineering, Construction ไปจนถึง Day-to-day Operation, Maintenance, Refurbishment, Repair และ End-of-life ของสินทรัพย์ ไม่ได้จบลงเมื่อก่อสร้างเสร็จ

สำหรับ Developer เรื่องนี้จึงใหญ่กว่า BIM มาก เพราะสิ่งที่กำลังสร้างขึ้นพร้อมกับตัวอาคารคือ Digital Asset Information ซึ่งจะมีผลต่อประสิทธิภาพการบริหาร ต้นทุนตลอดอายุอาคาร การตัดสินใจลงทุน และความสามารถในการพัฒนาอาคารเข้าสู่ Smart Building และ Digital Twin ในอนาคต

1. เริ่มจากคำถามว่า “เราต้องการใช้ข้อมูลทำอะไร” ไม่ใช่ “ต้องการ BIM ละเอียดแค่ไหน”

สิ่งแรกที่ Developer ควรเปลี่ยนคือวิธีตั้งโจทย์ หลายโครงการเริ่มต้นด้วยการกำหนด Level of Detail ของ Model หรือกำหนดให้ Consultant และ Contractor ต้องทำ BIM โดยที่ยังไม่ชัดเจนว่าเมื่ออาคารเปิดใช้งานแล้ว ใครจะนำข้อมูลเหล่านั้นไปทำอะไร

ISO 19650 เริ่มจาก Information Requirements

Developer จึงควรเริ่มจาก Business และ Asset Objectives ก่อน เช่น ต้องการลด Operating Cost ต้องการวิเคราะห์ Energy Performance ต้องการทำ Preventive Maintenance ต้องการวางแผน Capital Expenditure ต้องการติดตาม Warranty ต้องการบริหาร Space ต้องการทำ ESG Reporting หรือต้องการให้ข้อมูลพร้อมสำหรับ Digital Twin

จากนั้นจึงค่อยย้อนกลับมาว่า ข้อมูลอะไรจำเป็นต้องสร้างตั้งแต่ Design และ Construction

แนวคิดนี้นำไปสู่ Organizational Information Requirements, Asset Information Requirements, Project Information Requirements และ Exchange Information Requirements ซึ่งช่วยเปลี่ยน BIM จากคำว่า

“สร้าง Model ให้ละเอียดที่สุด”

เป็น

“สร้างข้อมูลเท่าที่จำเป็น แต่ข้อมูลนั้นต้องถูกต้องและนำไปใช้ได้จริง”

สำหรับ Developer นี่เป็นความแตกต่างที่สำคัญมาก เพราะ Model ที่ละเอียดเกินความจำเป็นสร้างทั้งต้นทุน เวลา และภาระในการ Update ในอนาคต ขณะที่ข้อมูลบางอย่างที่ดูธรรมดา เช่น Equipment ID, Manufacturer, Model Number, Serial Number, Capacity, Warranty Date และ Maintenance Requirement กลับมีคุณค่ากับการบริหารอาคารมากกว่า Geometry ที่ละเอียดมากเสียอีก

2. ดึงทีม Building Operation เข้ามาตั้งแต่ Design ไม่ใช่รอรับอาคารตอน Handover

หนึ่งในความผิดพลาดที่พบได้บ่อยคือ Developer ให้ Architect, Engineer, BIM Consultant และ Main Contractor เป็นผู้กำหนดข้อมูลทั้งหมดในช่วงโครงการ แล้วค่อยแต่งตั้ง Property Management หรือ Building Operation Team ใกล้ช่วงเปิดอาคาร

ผลคือ Project Team ส่งข้อมูลในสิ่งที่ “มี” ขณะที่ Operation Team ต้องการข้อมูลอีกชุดหนึ่ง

ถ้าต้องการให้ BIM ถูกใช้ต่อหลัง Handover ทีมที่จะบริหารอาคารควรเข้ามามีบทบาทตั้งแต่ต้นในการกำหนด Asset Information Requirements — AIR

ลองนึกถึง Chiller หนึ่งเครื่อง

ฝ่ายออกแบบอาจสนใจ Cooling Capacity, Dimensions, Pipe Connection และ Electrical Load ขณะที่ฝ่ายก่อสร้างสนใจ Installation และ Coordination แต่ฝ่าย Operation ต้องการเพิ่มเติมอีกมาก เช่น Asset ID, Location, Serial Number, Commissioning Result, Warranty Expiry, Preventive Maintenance Task, Spare Parts, Supplier Contact และ Maintenance Manual

Developer จึงควรถาม Building Operation ตั้งแต่ Design Stage ว่า

“อีกห้าปีจากวันนี้ ถ้าต้องซ่อม เปลี่ยน วิเคราะห์ หรือวาง CAPEX สำหรับอุปกรณ์นี้ เราต้องการข้อมูลอะไร?”

คำตอบของคำถามนี้ควรถูกนำกลับไปอยู่ใน Employer Requirements และการว่าจ้าง Consultant กับ Contractor ตั้งแต่ต้น

3. มอง Common Data Environment เป็นระบบควบคุมข้อมูล ไม่ใช่ Cloud Storage

โครงการขนาดใหญ่ในวันนี้แทบทุกแห่งมี Cloud, Document Management System หรือ Project Platform อยู่แล้ว แต่การมีพื้นที่เก็บไฟล์ไม่ได้หมายความว่ามี Common Data Environment — CDE

หัวใจของ CDE ตามแนวคิด ISO 19650 คือการจัดการกระบวนการสร้าง ตรวจสอบ แลกเปลี่ยน อนุมัติ Version และสถานะของข้อมูลอย่างเป็นระบบ

Developer ต้องสามารถตอบได้ว่า Drawing ที่ทีมกำลังใช้อยู่เป็น Revision ล่าสุดหรือไม่ ใครเป็นผู้สร้าง ใครตรวจสอบ ใครอนุมัติ Model ชุดไหนใช้สำหรับ Coordination ชุดไหน Approved for Construction และข้อมูลชุดใดเป็น Final Record

ISO 19650-4 ให้ความสำคัญกับกระบวนการและเกณฑ์ในการแลกเปลี่ยนข้อมูล เพื่อให้ Project Information Model และ Asset Information Model ที่เกิดขึ้นมีคุณภาพเพียงพอต่อการใช้งาน

ดังนั้น Developer ไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า

“จะซื้อ Software CDE ตัวไหนดี?”

แต่ควรเริ่มจาก

“Information Workflow ของเราควรเป็นอย่างไร?”

แล้วจึงเลือก Technology ที่รองรับ Workflow นั้น

4. Handover ต้องเปลี่ยนจาก Document Handover เป็น Information Handover

ช่วง Handover เป็นจุดที่มูลค่าของข้อมูลสูญหายมากที่สุดช่วงหนึ่งของโครงการ

ในหลายอาคาร Contractor ส่ง As-built Drawing, Operation and Maintenance Manual, Test Report, Warranty Certificate และ BIM Model จำนวนมหาศาล ทีม Operation ต้องใช้เวลาหลายเดือนในการเปิดไฟล์ ตรวจสอบ ตั้งชื่อใหม่ ทำ Asset Register และกรอกข้อมูลเข้า Computerized Maintenance Management System หรือ CMMS อีกครั้ง

นี่คือการทำงานซ้ำที่ไม่ควรเกิดขึ้นในยุค Digital

Developer ควรกำหนดตั้งแต่ต้นว่า Handover จะต้องส่งมอบ Structured Asset Information ไม่ใช่เพียง Documents

Project Information Model หรือ PIM ที่สร้างขึ้นระหว่าง Design และ Construction ต้องถูกตรวจสอบ คัดเลือก และเปลี่ยนผ่านไปสู่ Asset Information Model — AIM ที่สามารถนำไปใช้ระหว่าง Operation ได้

ISO 19650-3 ถูกออกแบบมาสำหรับ Information Management ใน Operational Phase โดยตรง และสามารถประยุกต์ใช้กับ Asset และองค์กรที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานได้หลากหลายรูปแบบ

Developer จึงควรมีขั้นตอนที่เรียกว่า Information Commissioning ควบคู่กับ Testing and Commissioning ของระบบอาคาร

ก่อนรับมอบอาคาร ไม่ควรตรวจเฉพาะว่า Chiller เดินหรือไม่ Pump ทำงานหรือไม่ Fire Alarm ผ่านการทดสอบหรือไม่ แต่ควรตรวจด้วยว่า

Asset Information ถูกต้องหรือไม่ เชื่อมกับอุปกรณ์จริงหรือไม่ และทีม Operation สามารถค้นหาและใช้ข้อมูลนั้นได้จริงหรือไม่

5. อย่าส่งมอบ BIM ที่ “ถูกต้องในวันเปิดอาคาร” แล้วปล่อยให้ล้าสมัย

วันที่อาคารเปิดใช้งานไม่ใช่จุดสิ้นสุดของ Information Management แต่เป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาที่ยาวที่สุดของ Asset

หลังจากนั้นอาคารจะเปลี่ยนตลอดเวลา

• Tenant Fit-out เกิดขึ้นพื้นที่ถูกปรับเปลี่ยน

• Pump ถูกเปลี่ยน

• Chiller ถูก Overhaul

• Access Control ถูกเพิ่ม

• Fire Alarm ถูก Modify

• Meter ถูกติดตั้งเพิ่มเติม

• CAPEX Project เกิดขึ้นทุกปี

ถ้า Physical Asset เปลี่ยน แต่ Digital Information ไม่เปลี่ยนตาม ภายในเวลาไม่กี่ปี BIM Model ที่ลงทุนสร้างมาหลายล้านบาทก็จะกลายเป็นเพียง Digital As-built ของอดีต

Developer จึงควรวาง Governance ต่อเนื่องหลังเปิดอาคารว่า ใครมีหน้าที่ Update Asset Information เมื่อมีการเปลี่ยนแปลง ใคร Approve การเปลี่ยนแปลง และเมื่อใดจึงถือว่าข้อมูลชุดใหม่เป็น Record ที่ถูกต้อง

นี่คือจุดที่ ISO 19650 สามารถเชื่อม Project Development กับ Building Operation ได้อย่างแท้จริง

6. อย่ารีบทำ Digital Twin ก่อนสร้างวินัยด้านข้อมูล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพูดถึง Smart Building, Artificial Intelligence และ Digital Twin มากขึ้น แต่ Digital Twin ที่ดีไม่ได้เริ่มจากการซื้อ Platform

มันเริ่มจาก Data Foundation

ถ้า Asset Naming ไม่เป็นมาตรฐาน Equipment ID ซ้ำกัน Drawing ไม่ Update Sensor ไม่รู้ว่าเป็นของ Asset ไหน และ Maintenance Database ใช้ชื่ออุปกรณ์คนละแบบกับ BIM การนำข้อมูลเหล่านี้ไปเชื่อม Digital Twin จะยิ่งทำให้ปัญหาซับซ้อนขึ้น

ISO 19650 จึงอาจดูเหมือนเรื่อง Documentation และ Process แต่ในความเป็นจริงมันคือพื้นฐานสำคัญของการทำ Digital Transformation ของอสังหาริมทรัพย์

Developer ที่สร้าง Information Architecture ที่ดีตั้งแต่วันนี้ จะมีทางเลือกมากกว่าในอนาคต ไม่ว่าจะเชื่อม BIM กับ Building Management System, Internet of Things, Computerized Maintenance Management System, Energy Platform, Artificial Intelligence หรือ Digital Twin

Technology เปลี่ยนได้ตลอดเวลา แต่ โครงสร้างข้อมูลที่ดีสามารถอยู่กับอาคารได้ยาวนานกว่า Technology Platform

7. Information Security ต้องถูกออกแบบพร้อมกับ Accessibility

เมื่อข้อมูลอาคารถูก Digitalize มากขึ้น Developer ต้องพิจารณาอีกด้านหนึ่งพร้อมกัน คือ ใครควรเห็นข้อมูลอะไร

Building Information อาจประกอบด้วย Floor Plan, Security Zone, CCTV, Access Control, Electrical Distribution, Data Center, Critical Equipment และ Life Safety System ซึ่งบางส่วนมีความอ่อนไหวมาก

ดังนั้นเป้าหมายไม่ควรเป็นการรวมข้อมูลทุกอย่างไว้ในระบบเดียวแล้วให้ทุกคนเข้าถึงได้ แต่ต้องสร้าง Information Classification และ Access Control ที่เหมาะสมกับความเสี่ยง

ISO 19650 จึงไม่ได้มองเฉพาะประสิทธิภาพการแลกเปลี่ยนข้อมูล แต่ยังมีแนวทาง Security-minded Information Management อยู่ในมาตรฐานชุดเดียวกัน

สำหรับ Smart Building ในอนาคต Data Accessibility และ Data Security จะต้องถูกออกแบบไปพร้อมกัน

8. Developer ไม่จำเป็นต้องทำทุกอย่างในวันแรก แต่ต้องวาง Architecture ให้ถูกตั้งแต่แรก

การใช้ ISO 19650 ไม่ควรกลายเป็นอีกโครงการหนึ่งที่สร้าง Procedure จำนวนมากจนทีมรู้สึกว่าเป็นภาระ

Developer สามารถเริ่มอย่าง Practical ได้

เริ่มจากระบบสำคัญของอาคาร เช่น Chiller Plant, Electrical Distribution, Fire & Life Safety, Vertical Transportation และ Metering

• กำหนด Asset Information Requirements ให้ชัด

• สร้าง Asset Naming Convention

• กำหนด Common Data Environment

• กำหนด Information Responsibility

• กำหนด Information Exchange Milestones

• กำหนด Handover Acceptance Criteria

• และให้ Building Operation เข้ามาตรวจสอบตั้งแต่ก่อนส่งมอบ

เมื่อ Framework ทำงานแล้วจึงค่อยขยายไปยังระบบและ Portfolio อื่น

สิ่งสำคัญคือ Developer ต้องเป็น Information Owner

Architect, Engineer, Contractor, BIM Consultant และ Technology Provider สามารถช่วยสร้างและบริหารข้อมูลได้ แต่ไม่มีใครรู้ว่าสินทรัพย์นี้ควรสร้างคุณค่าในอีก 20 ปีข้างหน้าอย่างไรเท่ากับเจ้าของสินทรัพย์เอง

จาก BIM Project สู่ Information Asset

ในอดีต Developer อาจคิดว่าการลงทุนด้าน Digital ในโครงการคือการมี BIM Model

ในอนาคตสิ่งที่มีมูลค่ามากกว่าคือการมี Trusted Asset Information ที่สามารถใช้ตัดสินใจได้ตลอดอายุของอาคาร

เมื่อถึงวันที่ต้องวิเคราะห์ Energy Performance วางแผน CAPEX เปลี่ยนอุปกรณ์ Renovate อาคาร ตรวจสอบ Due Diligence ขาย Asset หรือเชื่อมต่อระบบใหม่ Developer จะไม่ต้องเริ่มค้นหาข้อมูลใหม่ทุกครั้ง เพราะข้อมูลของอาคารได้รับการบริหารอย่างต่อเนื่องตั้งแต่วันแรก

อาคารที่มีข้อมูลดี บริหารง่ายกว่า ตัดสินใจเร็วกว่า ลดความเสี่ยงได้มากกว่า และพร้อมต่อการนำ Technology ใหม่มาใช้มากกว่า

นี่คือสิ่งที่ Developer ควรมองจาก ISO 19650

มันไม่ใช่เรื่องของ BIM Teamไม่ใช่เรื่องของ Softwareและไม่ใช่งานเพิ่มเติมเฉพาะช่วงก่อสร้าง

มันคือการวางระบบให้ข้อมูลของอาคารกลายเป็นสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง และทำให้สินทรัพย์ดิจิทัลนั้นเติบโตและเปลี่ยนแปลงไปพร้อมกับสินทรัพย์จริงตลอดอายุของอาคาร