🌍 Life Science Real Estate: เมกะเทรนด์โลก และโอกาสใหม่ของประเทศไทย

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

18 October 2025

บทนำ: เมื่อ Life Science กลายเป็นแรงขับใหม่ของอสังหาริมทรัพย์โลก

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โลกได้เห็นการเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ของเศรษฐกิจ — จากยุคพลังงานและเทคโนโลยีดิจิทัล สู่ ยุคแห่ง Life Science (หรือที่เรียกว่าอุตสาหกรรมวิทยาศาสตร์ชีวภาพ) อุตสาหกรรมนี้ไม่เพียงเกี่ยวข้องกับการแพทย์และยาเท่านั้น แต่ครอบคลุมทุกสิ่งที่เกี่ยวกับ “ชีวิต” — ตั้งแต่ชีววิทยาเชิงพันธุกรรม (genomics), การบำบัดด้วยเซลล์และยีน (cell & gene therapy), เทคโนโลยีวัคซีน, ไปจนถึงอาหาร วัสดุ และพลังงานชีวภาพ

เบื้องหลังความก้าวหน้านี้ คือ “พื้นที่ทางกายภาพ” ที่รองรับการค้นคว้า วิจัย และผลิต —อาคารแล็บ โรงงานชีวภาพ พื้นที่ทดสอบและศูนย์นวัตกรรม — ซึ่งกำลังกลายเป็น สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ที่เติบโตเร็วที่สุดในโลก

รายงานหลายฉบับระบุว่า พื้นที่ห้องแล็บและวิจัยทั่วโลกอยู่ระหว่างการก่อสร้างมากกว่า 3.5 ล้านตารางเมตร ภายในปี 2025 โดยมีศูนย์กลางอยู่ที่ Boston–Cambridge, San Diego, San Francisco Bay Area, London, ปักกิ่ง และเซี่ยงไฮ้ ในเวลาเดียวกัน ประเทศเกิดใหม่ในเอเชีย เช่น อินเดีย จีน เวียดนาม และไทย เริ่มถูกมองว่าเป็น “new frontiers” ของ Life Science Real Estate ด้วยต้นทุนที่แข่งขันได้ และแรงสนับสนุนจากภาครัฐที่ชัดเจนขึ้นเรื่อย ๆ

1️⃣ Global Transformation: Life Science กำลังเปลี่ยนรูปแบบอสังหาริมทรัพย์โลก

🔬 จากอาคารสำนักงาน สู่ “Innovation Infrastructure”

อาคารสำนักงานทั่วไปถูกออกแบบเพื่อคนทำงานในระบบธุรกิจดิจิทัล แต่ “อาคาร Life Science” ถูกออกแบบเพื่อการสร้างสรรค์นวัตกรรมในโลกจริง —มันต้องรองรับการทดลอง การผลิต และการจัดเก็บวัสดุชีวภาพที่ซับซ้อน

คุณลักษณะของอาคารประเภทนี้ เช่น

• ระบบ HVAC แยกโซนเพื่อควบคุมความดันและอุณหภูมิ

• ระบบน้ำบริสุทธิ์ (Pure Water System)

• ระบบไฟฟ้าสำรองความเสี่ยงต่ำ (Redundant Power Supply)

• พื้นที่ Cleanroom หรือ BSL (Biosafety Level)

• ระบบระบายอากาศเฉพาะเพื่อควบคุมสารเคมีและเชื้อชีวภาพ

ดังนั้น อาคาร Life Science จึงไม่ใช่เพียง “ออฟฟิศ” แต่เป็น โครงสร้างพื้นฐานของนวัตกรรม (Innovation Infrastructure) และนี่เองที่ทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกเริ่มเข้ามาจับตลาดนี้อย่างจริงจัง เพราะมันมี คุณค่าเชิงเศรษฐกิจยาวนานกว่า และ ความต้องการแทบไม่ลดลงแม้เศรษฐกิจชะลอ

🧬 การลงทุนใน Life Science โตสวนกระแส

ข้อมูลจากตลาดทุนสหรัฐและยุโรปพบว่า Venture Capital ด้าน Life Science ฟื้นตัวหลังช่วงชะลอตัวในปี 2023 โดยกลับมามีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 70,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปี ในขณะที่การยื่นจดสิทธิบัตรด้านชีววิทยาและเภสัชกรรมทั่วโลกเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในจีนที่เพิ่มขึ้นกว่า 379% ภายในสิบปี

สิ่งนี้สะท้อนว่าการวิจัยและนวัตกรรมในสาขานี้กำลังขยายตัวอย่างก้าวกระโดด — และทุกโครงการวิจัยล้วนต้อง “มีพื้นที่” นั่นหมายความว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อ Life Science จะกลายเป็นสินทรัพย์จำเป็นของโลกอนาคต

🏢 การกำเนิดของ “Life Science Clusters”

มหานครหลายแห่งกำลังกลายเป็น “เมืองแห่งชีววิทยา” (Bio City) เช่น

• Boston–Cambridge: จุดเริ่มต้นของ biotech startup ecosystem

• London: กำลังลงทุนมหาศาลใน King’s Cross และ White City เพื่อสร้าง Life Science Hub

• Shanghai & Beijing: มีพื้นที่ห้องแล็บใหม่กว่า 13 ล้านตร.ฟุต อยู่ระหว่างก่อสร้าง

• Hyderabad (India): ได้รับการจัดอันดับเป็น 1 ใน 7 คลัสเตอร์ชั้นนำของโลก

สิ่งที่คลัสเตอร์เหล่านี้มีร่วมกันคือ “ecosystem” —พื้นที่วิจัย มหาวิทยาลัย บริษัทเอกชน โรงพยาบาล และหน่วยงานรัฐเชื่อมโยงกันเป็นเครือเดียวนี่คือโมเดลที่หลายประเทศกำลังพยายามจำลอง รวมถึงประเทศไทย

2️⃣ Property Opportunity: เมื่ออสังหาริมทรัพย์คือแกนกลางของระบบนิเวศ Life Science

💡 ความแตกต่างของ Life Science Property

อสังหาริมทรัพย์ใน Life Science ไม่ใช่สินค้าสำเร็จรูปมันคือ “พื้นที่ร่วมสร้างสรรค์” ที่เชื่อมโลกของนักวิทยาศาสตร์กับนักลงทุนผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเข้าใจว่า “ผู้เช่า” ในอุตสาหกรรมนี้ไม่ใช่บริษัททั่วไป แต่คือ:

• ทีมวิจัยที่ต้องใช้พื้นที่ทดลอง 24 ชั่วโมง

• บริษัทเภสัชกรรมที่ต้องควบคุมสภาพแวดล้อมในระดับห้องปลอดเชื้อ

• สตาร์ทอัพเทคโนโลยีชีวภาพที่ต้องการห้องแล็บขนาดเล็กแบบ modular

• หน่วยงานรัฐหรือมหาวิทยาลัยที่ต้องการพื้นที่สำหรับ R&D ร่วมกับภาคเอกชน

ดังนั้นโมเดลที่ประสบความสำเร็จในต่างประเทศคือ “Integrated Life Science Campus” —การพัฒนาโครงการผสมระหว่างห้องแล็บ R&D, สำนักงาน, พื้นที่ startup incubator และสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร

💸 ผลตอบแทนและมูลค่าทางเศรษฐกิจ

ค่าเช่าพื้นที่ห้องแล็บในเมืองหลักของโลกมักสูงกว่าอาคารสำนักงานทั่วไปถึง 30–50%และมีอัตราการครองพื้นที่ (occupancy rate) สูงเกิน 90% แม้ในช่วงเศรษฐกิจชะลอเพราะผู้เช่าในกลุ่มนี้มักมีงบวิจัยระยะยาว และไม่ย้ายบ่อย

ยิ่งไปกว่านั้น อาคารประเภทนี้ยังมี “อายุการใช้งาน” ที่ยาวนานกว่ามาก เนื่องจากระบบโครงสร้างและสาธารณูปโภคที่ซับซ้อน — จึงกลายเป็นสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ของพอร์ตอสังหาฯ ระดับโลก

3️⃣ Thailand’s Moment: โอกาสของไทยในคลื่น Life Science ระดับโลก

เมื่อโลกเริ่มมองหาฐานการวิจัยและผลิตใหม่ในเอเชีย ประเทศไทยกำลังอยู่ในจังหวะ “พอดีที่สุด”

จุดแข็งของไทย

1. ยุทธศาสตร์ระดับประเทศ

   • โมเดลเศรษฐกิจ BCG (Bio-Circular-Green Economy) ระบุชัดว่า Life Science คือหนึ่งในอุตสาหกรรม “S-Curve”

   • BOI สนับสนุนการลงทุนด้าน biotech และ biopharma ด้วยสิทธิประโยชน์ทางภาษีและการนำเข้าเครื่องมือ

2. ต้นทุนและโลจิสติกส์ที่แข่งขันได้

   • ไทยตั้งอยู่ศูนย์กลางอาเซียน ใกล้ตลาดขนาดใหญ่ และมีระบบขนส่งที่พัฒนา

   • ค่าใช้จ่ายด้านแรงงานและที่ดินต่ำกว่าสิงคโปร์และเกาหลี แต่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานสูง

3. โครงสร้างพื้นฐานด้านวิทยาศาสตร์

   • Thailand Science Park, EECi และ Medical Hub ที่กำลังขยายตัว

   • หน่วยงานอย่าง TCELS, NSTDA, มหาวิทยาลัยชั้นนำ (เช่น จุฬาฯ ม.มหิดล) เป็นฐานความรู้ที่แข็งแรง

4. ศักยภาพด้านบุคลากร

   • ไทยผลิตบัณฑิตสายวิทยาศาสตร์และวิศวกรรมกว่า 60,000 คนต่อปี

   • แรงงานมีความสามารถปรับตัวสูง และสามารถร่วมมือกับต่างชาติได้ดี

🧭 ช่องว่างที่เป็นโอกาส

แม้ไทยยังไม่มี “คลัสเตอร์ Life Science” ที่สมบูรณ์เหมือน Boston หรือ Singapore แต่นั่นกลับเป็น โอกาสทองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะ “เริ่มก่อน”

เพราะตลาดนี้ยังไม่อิ่มตัว และความต้องการห้องแล็บ / พื้นที่ R&D กำลังเพิ่มขึ้นจาก

• สถาบันการศึกษา

• บริษัทเทคโนโลยีชีวภาพที่ต้องการขยายฐานการผลิต

• สตาร์ทอัพสายสุขภาพดิจิทัล (Digital Health / MedTech)

• หน่วยงานรัฐที่ต้องการศูนย์ทดสอบและมาตรฐานทางชีวภาพ

4️⃣ แนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับไทย

🧩 1. พัฒนา “Life Science Campus” รุ่นแรกของประเทศ

โมเดลที่ควรเกิดในไทยคือ “Campus ที่รวม R&D + Pilot Manufacturing + Startup Ecosystem” ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมกับมหาวิทยาลัย วิทยาเขต หรือ EEC เช่น ระยอง ปทุมธานี เชียงใหม่

🔧 2. ออกแบบอาคารให้ได้มาตรฐานสากล

• พื้นที่ Cleanroom และ Lab Modular

• ระบบไฟฟ้า-น้ำ-อากาศแยกโซน

• ระบบความปลอดภัย BSL-2 หรือสูงกว่า

• เตรียมโครงสร้างให้รองรับผู้เช่าหลากหลาย เช่น CRO, CMO, หรือ Biotech Startup

🤝 3. สร้างพันธมิตรกับมหาวิทยาลัยและต่างประเทศ

จับมือกับผู้เล่นจากญี่ปุ่น จีน หรือยุโรป เพื่อดึง know-how และผู้เช่ากลุ่มแรกเข้ามาในขณะเดียวกัน สนับสนุนให้มหาวิทยาลัยในไทยตั้ง R&D JV กับภาคเอกชน

💰 4. ใช้ประโยชน์จากสิทธิ BOI และทุนวิจัย

• ใช้สิทธิยกเว้นภาษี 8 ปี สำหรับโครงการ Bio/Medical Hub

• จับคู่ทุนจาก TCELS หรือ NSTDA เพื่อสนับสนุน startup biotech ไทย

• ใช้โมเดล Public-Private Partnership (PPP) สำหรับโครงการขนาดใหญ่

5️⃣ บทสรุป: Life Science — เส้นทางใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย

โลกกำลังเข้าสู่ “ยุคของ Life Science” อย่างเต็มตัวขณะที่ประเทศมหาอำนาจแข่งขันกันสร้าง Bio City ไทยเองมีโอกาสกลายเป็น “จุดเชื่อมอาเซียน”หากสามารถใช้ความได้เปรียบด้านต้นทุน ทำเล และบุคลากร มาสร้างระบบนิเวศที่ครบวงจร

อสังหาริมทรัพย์เพื่อ Life Science จึงไม่ใช่เพียงพื้นที่ให้เช่า แต่คือ โครงสร้างพื้นฐานของอนาคตประเทศพื้นที่ที่สร้างนวัตกรรม รักษาชีวิต และขับเคลื่อนเศรษฐกิจยุคใหม่

สำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย วันนี้คือช่วงเวลาเหมาะที่สุดที่จะลงมือ —เพราะคลื่น Life Science เพิ่งเริ่ม และประเทศไทยมีศักยภาพจะ “ขึ้นเรือ” ได้ทัน