Mixed-Use จะสำเร็จได้… ถ้าบริหารอย่างเข้าใจทุกชีวิตในอาคาร

Chakrapan Pawangkarat
7 days ago
1 min read

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

6 December 2025

โครงการ Mixed-Use กลายเป็นหนึ่งในโมเดลพัฒนาเมืองที่เติบโตเร็วที่สุดในเมืองใหญ่ทั่วโลกและสำหรับกรุงเทพฯ—ที่ดินแพง การเดินทางซับซ้อน ไลฟ์สไตล์หลากหลาย—รูปแบบนี้เหมือนจะตอบโจทย์ครบทุกด้าน

แต่ความจริงคือ…

Mixed-Use ไม่ได้สำเร็จเพราะ “รวมหลายฟังก์ชันไว้ด้วยกัน” แต่สำเร็จเพราะ “บริหารทุกฟังก์ชันให้ลงตัวได้พร้อมกัน”

ความท้าทายจึงไม่ได้เริ่มวันเปิดโครงการ แต่เริ่มตั้งแต่วันที่ต้องบริหารให้คน 4 กลุ่มหลักอยู่ร่วมกันได้อย่างราบรื่น:

กลุ่มร้านอาหารที่อยากได้คนเดินเยอะ
ผู้อยู่อาศัยที่ต้องการความสงบ
ผู้เช่าสำนักงานที่ต้องการความมีประสิทธิภาพ
โรงแรมที่ต้องการกิจกรรมคึกคักเพื่อสร้างบรรยากาศ

แต่ละกลุ่ม “ต้องการคนละอย่าง” และ “บางครั้งตรงข้ามกันแบบสุดขั้ว”

เพราะฉะนั้น สิ่งที่โครงการ Mixed-Use ต้องการมากที่สุด ไม่ใช่สถาปัตยกรรม ไม่ใช่แลนด์สเคป แต่คือ “การบริหารแบบองค์รวม (Holistic Management)” ที่จะทำให้ทุกฟังก์ชันเสริมกันได้จริง ไม่ใช่รบกันเอง

ศิลปะของการผสมผสาน: เมื่อความต่างกลายเป็นพลังร่วม

หัวใจลับของโครงการ Mixed-Use คุณภาพสูง คือการทำให้ “ผลรวมมากกว่าผลลัพธ์ของแต่ละส่วน” ที่ต่างประเทศเรียกกันว่า impact แบบ accretive—คือยิ่งรวมกัน ยิ่งทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์เพิ่มขึ้น

ถ้าบริหารดี ผลที่เกิดขึ้นคือ:

ร้านอาหารมีลูกค้าจากผู้อยู่อาศัย ออฟฟิศ และโรงแรม
โรงแรมได้บรรยากาศคึกคักจากกิจกรรมภายในโครงการ
ผู้เช่าสำนักงานได้สิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าอาคารทั่วไป
ผู้อยู่อาศัยได้ชีวิตแบบครบวงจร ไม่ต้องเดินทางไกล

หนึ่งโซนช่วยอีกโซน โตไปด้วยกัน เกื้อกูลกันแบบยั่งยืน

แต่ในทางกลับกัน หากบริหารไม่ดี…

ผู้อยู่อาศัยรำคาญเสียงจากกิจกรรม
ออฟฟิศเสียประสิทธิภาพเพราะรีเทลสร้างทราฟฟิกมากเกินไป
โรงแรมเสียบรรยากาศเพราะภาพรวมของอาคารไม่บาลานซ์
ร้านค้าเงียบเพราะ flow คนเดินถูกออกแบบผิด

Mixed-Use จึงไม่ใช่การ “เอามาตั้งไว้รวมกัน” แต่คือ “ศิลปะของการผสมผสาน”

บริบทกรุงเทพฯ: โอกาสใหญ่ แต่ความซับซ้อนก็ใหญ่ตาม

กรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในเมืองที่ Mixed-Use จะไปได้ไกลที่สุด เพราะ:

ผู้คนใช้เวลาเดินทางมาก ทำให้ “ครบจบในที่เดียว” เป็นข้อได้เปรียบมหาศาล
ไลฟ์สไตล์เมืองมีทั้งทำงานกลางวันและกิจกรรมกลางคืน
พื้นที่พาณิชย์ ร้านอาหาร และรีเทลต้องการทราฟฟิก
กลุ่มผู้อยู่อาศัยต้องการความปลอดภัย ความสงบเป็นส่วนตัว
กลุ่มโรงแรมต้องการ experience และความมีชีวิตชีวา

ทั้งหมดนี้ทำให้การบริหาร Mixed-Use ในกรุงเทพฯ ต้องละเอียดกว่าการบริหารอสังหาฯ ประเภทเดียวแบบเทียบไม่ได้

เพราะคือการดูแล “หลายเมืองเล็ก ๆ” ภายในเมืองใหญ่หนึ่งเมือง

4 หลักที่ต้องทำให้ได้ หากอยากให้ Mixed-Use อยู่รอดและเติบโตในกรุงเทพฯ

1) บริหาร “ความต่าง” ไม่ใช่แค่พื้นที่

เจ้าของโครงการต้องเข้าใจว่าแต่ละกลุ่มมีพฤติกรรม เสียงรบกวน เวลาใช้งาน และความต้องการต่างกันหมดการจัด zoning, circulation, security flow ต้องดีตั้งแต่แรก

2) ทำให้แต่ละส่วน “เสริมกัน” จริง ไม่ใช่แค่แชร์พื้นที่

ถ้าผสมดี ทุกฟังก์ชันจะเพิ่มมูลค่าให้กันและกัน แต่ถ้าวางผิด ทุกฟังก์ชันจะเบียดกันจนไม่มีใครได้เต็มประสิทธิภาพ

3) ใช้ข้อมูลเป็นตัวนำ (Data-Driven Operations)

Mixed-Use ยิ่งใหญ่ ยิ่งซับซ้อนต้องบริหารด้วยข้อมูล ไม่ใช่สัญชาตญาณทั้งด้านจำนวนคน, peak hour, traffic flow, occupancy demand, พฤติกรรมผู้ใช้

4) บริการต้องเร็ว ยืดหยุ่น และไว้ใจได้

เพราะผู้อยู่อาศัย โรงแรม ร้านค้า และออฟฟิศ ต้องการ response time ต่างกัน แต่ทั้งหมดต้องได้ “เสถียรภาพแบบเดียวกัน” นี่คือบทบาทของทีมบริหารที่ต้องแกร่งกว่าการดูแลอาคารปกติหลายเท่า