Safety Doesn’t Happen by Chance: ความปลอดภัยในงานบริหารอาคาร

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

22 August 2025

บทนำ

กรุงเทพฯ เมืองหลวงที่เต็มไปด้วยอาคารสูง ห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียม และโครงการมิกซ์ยูสระดับโลก กำลังเติบโตขึ้นทุกปี ความหนาแน่นของผู้คนและระบบสาธารณูปโภคที่ซับซ้อนทำให้งาน Property Management ไม่ใช่เพียงการดูแลอาคารให้น่าอยู่หรือสวยงาม แต่ยังหมายถึงการ สร้างความปลอดภัยในทุกวัน

คำว่า “Safety doesn’t happen by chance” จึงไม่ใช่แค่สโลแกน แต่เป็นหลักคิดที่ผู้จัดการอาคารทุกคนต้องนำมาใช้จริง เพราะ “ความปลอดภัย” ไม่ได้เกิดขึ้นเองโดยบังเอิญ แต่เกิดจากการวางระบบ การตรวจสอบ และการทำงานร่วมกันอย่างมีวินัย

1. ความเป็นจริงของกรุงเทพฯ: เมืองแห่งตึกสูงและความเสี่ยง

กรุงเทพฯ มีจำนวนตึกสูงติดอันดับโลก พื้นที่ออฟฟิศให้เช่ามีมากกว่าสิบล้านตารางเมตร และคอนโดมิเนียมนับแสนยูนิต แต่ละอาคารเป็นเหมือน “เมืองย่อย” ที่มีระบบไฟฟ้า ประปา แอร์ ลิฟต์ และระบบดับเพลิงขนาดใหญ่ การละเลยเพียงเล็กน้อยอาจนำไปสู่อุบัติเหตุรุนแรงได้ทันที เช่น

• ไฟไหม้ในคอนโดฯ จากการใช้ปลั๊กพ่วงเกินกำลัง

• น้ำท่วมในห้องเครื่อง จากฝนตกหนักแต่ปั๊มระบายน้ำเสีย

• ลิฟต์ขัดข้อง เพราะขาดการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน

• คุณภาพอากาศภายในอาคาร (IAQ) ที่แย่ลง ส่งผลต่อสุขภาพผู้อยู่อาศัย

ทั้งหมดนี้สะท้อนว่าในกรุงเทพฯ ความเสี่ยงรอบตัวไม่สามารถปล่อยให้ “โชค” หรือ “ดวง” ตัดสิน แต่ต้องจัดการอย่างเป็นระบบ

2. มิติทางกฎหมายและมาตรฐาน

งานบริหารอาคารในกรุงเทพฯ ถูกกำกับด้วยกฎหมายและมาตรฐานหลายระดับ:

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร: กำหนดการตรวจสอบระบบความปลอดภัยในอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

• พระราชบัญญัติความปลอดภัย อาชีวอนามัย และสภาพแวดล้อมในการทำงาน: ครอบคลุมความปลอดภัยของพนักงานและผู้รับเหมา

• มาตรฐานสากล: โดยเฉพาะอาคารที่รองรับผู้เช่าระดับนานาชาติหรือมีการประกันภัยต่างประเทศ

การปฏิบัติให้ครบตามกฎหมายถือเป็น “ขั้นต่ำ” เท่านั้น แต่ในความเป็นจริง ผู้จัดการอาคารต้องไปไกลกว่านั้นเพื่อสร้างความเชื่อมั่นและลดความเสี่ยงเชิงธุรกิจ

3. ความเสี่ยงหลักในงาน Property Management กรุงเทพฯ

🔥 ไฟและการอพยพ

ไฟไหม้ยังคงเป็นความเสี่ยงอันดับหนึ่งของอาคารสูงในกรุงเทพฯ ทั้งจากสายไฟเสื่อมสภาพ การก่อสร้างต่อเติมโดยไม่ได้มาตรฐาน หรือการใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าเกินกำลัง

💧 น้ำท่วมและความเสียหายจากน้ำ

ฝนตกหนักบวกกับระบบระบายน้ำที่อาจอุดตัน นำไปสู่ปัญหาน้ำเข้าห้อง MDB หรือ Flooding Basement ที่สร้างความเสียหายมหาศาล

🛗 ความปลอดภัยของลิฟต์และบันไดเลื่อน

อาคารในกรุงเทพฯ ใช้ลิฟต์วันละนับหมื่นเที่ยว ความบกพร่องเล็กน้อย เช่น Sensor ประตูไม่ทำงาน อาจนำไปสู่อุบัติเหตุรุนแรง

🌫 คุณภาพอากาศและสุขภาพผู้ใช้อาคาร

กรุงเทพฯ เผชิญ PM2.5 ต่อเนื่อง ระบบ HVAC ที่ไม่ได้บำรุงรักษาอาจเพิ่มความเสี่ยงสุขภาพ

👷‍♂️ งานผู้รับเหมาและการซ่อมบำรุง

อุบัติเหตุจำนวนมากในอาคารมักมาจากงานก่อสร้างหรือซ่อม เช่น การทำ Hot Work โดยไม่มี Work Permit หรือการทำงานบนที่สูงโดยไม่ใช้ Fall Protection

4. จาก “ความบังเอิญ” สู่ “ระบบ”

ความปลอดภัยไม่ใช่เรื่องของดวง แต่คือ ระบบที่ออกแบบไว้ล่วงหน้า:

• SOP และ Work Instruction: มีขั้นตอนชัดเจนสำหรับงานเสี่ยงสูง เช่น Hot Work, Confined Space, Electrical Lock-out Tag-out

• Preventive Maintenance: ไม่ใช่รอเสีย แต่ตรวจเช็กตามรอบที่อ้างอิงจากมาตรฐานสากล

• Inspection & Audit: ตรวจหน้างานทุกวัน ตรวจเช็กระบบรายเดือน และ Audit รายปีจากหน่วยงานภายนอก

• Training & Drills: ซ้อมอพยพ ซ้อมดับเพลิง การช่วยเหลือผู้ติดลิฟต์ ต้องทำจริง ไม่ใช่แค่ “ผ่านตามกฎหมาย”

• Incident Reporting: เก็บข้อมูล Near-Miss ทุกกรณี เพื่อเรียนรู้และป้องกันการเกิดซ้ำ

5. กรณีศึกษา: บทเรียนจากเหตุการณ์จริง

ในกรุงเทพฯ มีหลายกรณีที่สะท้อนชัดเจนว่า “ความประมาทเพียงเล็กน้อย” ส่งผลใหญ่หลวง:

• อาคารสูงย่านสุขุมวิท น้ำรั่วจากห้องเครื่องชั้นดาดฟ้า ทำให้ลิฟต์ 6 ตัวเสียหายพร้อมกัน สูญเสียค่าใช้จ่ายกว่า 10 ล้านบาท

• ศูนย์การค้าแห่งหนึ่ง ไฟไหม้ร้านอาหารจากระบบดูดควันไม่ได้บำรุงรักษา ต้องปิดพื้นที่เป็นเดือน กระทบรายได้ผู้เช่าและชื่อเสียงโครงการ

• คอนโดฯ ย่านรัชดา ผู้รับเหมาซ่อมไฟฟ้าไม่ได้ใช้ Lock-out Tag-out ทำให้เกิดไฟช็อตบาดเจ็บสาหัส

ทุกเหตุการณ์เหล่านี้ชี้ชัดว่า ความปลอดภัยที่ไม่ถูกจัดการ = ความเสียหายทั้งชีวิตและธุรกิจ

6. มูลค่าทางธุรกิจของ “Safety First”

การลงทุนด้านความปลอดภัยไม่ใช่ต้นทุนจม แต่คือ ตัวสร้างมูลค่า:

• สร้างความมั่นใจให้ผู้เช่า: MNCs, Embassies และธุรกิจระดับโลกเลือกอาคารที่มีระบบความปลอดภัยแข็งแรง

• ปกป้องมูลค่าอสังหาฯ: เหตุการณ์อุบัติเหตุทำให้ค่าเช่าและราคาทรัพย์สินตกลงทันที

• ลดค่าใช้จ่ายประกัน: บริษัทประกันลดเบี้ยประกันให้กับอาคารที่มีระบบจัดการความปลอดภัยเป็นเลิศ

• เสริมภาพลักษณ์ผู้จัดการอาคาร: จาก “ผู้ดูแล” ไปสู่ “ผู้สร้างความมั่นใจและมูลค่า”

7. บทบาทของผู้นำใน Property Management

ท้ายที่สุด ระบบความปลอดภัยจะมีพลังได้ ต้องอาศัย ผู้นำที่เชื่อมั่นและผลักดัน:

• สร้างวัฒนธรรม “Safety First” ในทีม

• ทำให้ผู้เช่าเห็นว่า Safety คือ Priority ของอาคาร

• ใช้เทคโนโลยีสนับสนุน เช่น BMS, IoT Sensor, AI AFDD เพื่อป้องกันก่อนเกิดเหตุ

• สื่อสารความปลอดภัยเชิงรุกกับทั้งพนักงานและผู้เช่า

สรุป

ในงานบริหารอาคารของกรุงเทพฯ ความปลอดภัยไม่ใช่เรื่องฟลุ๊ก แต่เป็นผลลัพธ์จาก การวางแผน การตรวจสอบ และความเป็นผู้นำ ทุกเหตุการณ์ที่ผ่านมาในเมืองนี้ได้พิสูจน์แล้วว่า “ความปลอดภัยไม่เกิดขึ้นเอง”

Safety doesn’t happen by chance — it happens because Property Managers in Bangkok make it happen.