Thailand Logistics Real Estate: เมื่อคลังสินค้าไม่ใช่แค่ที่เก็บของ แต่คือโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจยุคใหม่

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

12 March 2026

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโลจิสติกส์มักถูกมองว่าเป็นเพียง “พื้นที่สนับสนุน” ของระบบเศรษฐกิจ เป็นสถานที่เก็บสินค้า รอการขนส่ง หรือเป็นองค์ประกอบหนึ่งของกระบวนการผลิตเท่านั้น แต่ในเศรษฐกิจโลกยุคใหม่ บทบาทของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่จัดเก็บสินค้าอีกต่อไป หากแต่กำลังกลายเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญที่สุดของเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยการค้า การกระจายสินค้า และเศรษฐกิจดิจิทัล

การเติบโตของ e-commerce การปรับโครงสร้างของห่วงโซ่อุปทานโลก และยุทธศาสตร์ China+1 ของบริษัทข้ามชาติ ทำให้โลจิสติกส์และคลังสินค้ากลายเป็นสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในบริบทนี้ ประเทศไทยกำลังกลายเป็นหนึ่งในตลาดสำคัญของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

รายงาน Thailand Logistics & Industrial Market Report Q4 2025 ของ JLL (https://research.jllapsites.com/appd-market-report/q4-2025-logistics-industrial-thailand/) สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคลังสินค้าและโลจิสติกส์ของประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่ของการเติบโต ซึ่งไม่ได้ขับเคลื่อนเพียงการผลิตเท่านั้น แต่ยังเชื่อมโยงกับการบริโภค การค้า และโครงสร้างเศรษฐกิจของภูมิภาค

การเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาดโลจิสติกส์

หนึ่งในประเด็นสำคัญของตลาดโลจิสติกส์ไทยในปี 2025 คือการเพิ่มขึ้นของอุปทานคลังสินค้าในตลาดอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เร่งพัฒนาโครงการคลังสินค้าใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ของประเทศ

รายงานของ JLL ระบุว่า ในปี 2025 มีพื้นที่คลังสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดรวมประมาณ 193,000 ตารางเมตร จาก 7 โครงการ การเพิ่มขึ้นของ supply ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมองเห็นศักยภาพการเติบโตในระยะยาวของตลาดโลจิสติกส์ไทย

การเปิดโครงการใหม่จำนวนมากทำให้อัตราพื้นที่ว่างในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 อัตราพื้นที่ว่างของตลาดอยู่ที่ประมาณ 11.8% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของ vacancy ในลักษณะนี้ไม่ได้สะท้อนถึงความอ่อนแอของตลาด แต่เป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่หลายโครงการในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ซึ่งเป็นลักษณะปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังขยายตัว

ความต้องการพื้นที่คลังสินค้ายังคงแข็งแรง

แม้ supply จะเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้ายังคงอยู่ในระดับที่แข็งแรง ตลาดมี Net Absorption ประมาณ 124,000 ตารางเมตรในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการจากผู้เช่าที่ต้องการขยายกิจการหรือย้ายฐานโลจิสติกส์

ความต้องการดังกล่าวส่วนหนึ่งมาจากโครงการ Built-to-Suit สำหรับผู้เช่ารายใหญ่ ซึ่งเป็นการออกแบบคลังสินค้าให้ตรงกับความต้องการเฉพาะของผู้เช่า อีกส่วนหนึ่งมาจากการ Pre-leasing ในโครงการใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ผู้เช่าหลักของตลาดโลจิสติกส์ไทยประกอบด้วย

• ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (3PL)

• ผู้ประกอบการ e-commerce

• บริษัทค้าปลีก

• ผู้ผลิตในอุตสาหกรรมส่งออก

กลุ่มธุรกิจเหล่านี้เป็นกลไกสำคัญของเศรษฐกิจไทย และมีบทบาทในการผลักดันความต้องการคลังสินค้าในระยะยาว

ทำเลโลจิสติกส์กำลังขยายตัว

พื้นที่โลจิสติกส์ของประเทศไทยมีแนวโน้มขยายตัวออกจากกรุงเทพมหานครไปสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น ในอดีต คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้กรุงเทพ เช่น สมุทรปราการ บางนา หรือปทุมธานี

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน การพัฒนาโครงการใหม่กำลังขยายไปสู่พื้นที่สำคัญ เช่น

• อยุธยา

• ชลบุรี

• ระยอง

• ฉะเชิงเทรา

โดยเฉพาะพื้นที่ใน Eastern Economic Corridor (EEC) ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการเชื่อมต่อการผลิต การส่งออก และการขนส่งระหว่างประเทศ

ทำเลเหล่านี้มีข้อได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์หลายประการ เช่น

• ใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง

• เชื่อมโยงกับสนามบินสุวรรณภูมิ

• เข้าถึงเครือข่ายมอเตอร์เวย์และถนนสายหลัก

• อยู่ใกล้ฐานการผลิตของอุตสาหกรรม

ปัจจัยเหล่านี้ทำให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์สำคัญของประเทศ

ค่าเช่าเริ่มทรงตัวจากการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

ในด้านค่าเช่า ตลาดคลังสินค้าของประเทศไทยเริ่มเข้าสู่ช่วงที่มีการแข่งขันมากขึ้น เนื่องจากมี supply ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าระดับ Prime ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 158.7 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งปรับลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า

การปรับตัวของค่าเช่าดังกล่าวสะท้อนถึงการแข่งขันระหว่างผู้พัฒนาโครงการใหม่ รวมถึงความพยายามของเจ้าของโครงการในการดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ค่าเช่าคลังสินค้ายังคงมีแนวโน้มได้รับแรงสนับสนุนจากการเติบโตของ e-commerce และการขยายตัวของภาคการผลิต

China+1 และการเปลี่ยนแปลงของ Supply Chain

หนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดโลจิสติกส์ไทยคือการปรับโครงสร้างของห่วงโซ่อุปทานโลก บริษัทข้ามชาติหลายแห่งกำลังลดการพึ่งพาการผลิตในประเทศจีนเพียงแห่งเดียว และเริ่มกระจายการลงทุนไปยังประเทศอื่นเพิ่มเติม ซึ่งเป็นยุทธศาสตร์ที่เรียกว่า China+1 Strategy

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับประโยชน์จากแนวโน้มดังกล่าว เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้ว มีแรงงานที่มีทักษะ และมีการเชื่อมโยงการค้ากับตลาดสำคัญในภูมิภาค

การลงทุนในภาคการผลิตที่เพิ่มขึ้นจึงส่งผลโดยตรงต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า

e-Commerce กับคลังสินค้าใกล้เมือง

อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญของตลาดโลจิสติกส์คือการเติบโตของ Urban Logistics

ผู้ประกอบการ e-commerce ต้องการศูนย์กระจายสินค้าที่สามารถจัดส่งสินค้าได้รวดเร็วมากขึ้น โดยเฉพาะการจัดส่งแบบ same-day หรือ next-day delivery ส่งผลให้ความต้องการคลังสินค้าในพื้นที่ใกล้เมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มนี้ทำให้คลังสินค้าไม่ได้เป็นเพียงอาคารขนาดใหญ่ในเขตอุตสาหกรรมอีกต่อไป แต่เริ่มมีการพัฒนาโครงการโลจิสติกส์ที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางเมืองมากขึ้น

อสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์กับอนาคตเศรษฐกิจไทย

ในมุมมองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โลจิสติกส์ได้กลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุด เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานที่สนับสนุนการเติบโตในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตของการค้าออนไลน์ การขยายตัวของการค้าในภูมิภาค และความต้องการโครงสร้างพื้นฐานด้าน supply chain

อย่างไรก็ตาม ตลาดโลจิสติกส์ไทยก็ยังมีความท้าทาย เช่น ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก การแข่งขันของ supply ใหม่ และความผันผวนของการค้าโลก

รายงานของ JLL คาดว่าในปี 2026 การเติบโตของ supply อาจชะลอลงมาอยู่ที่ประมาณ 5.5% ต่อปี หลังจากที่เติบโตประมาณ 7.1% ในปี 2025

บทสรุป

ในภาพรวม ตลาดโลจิสติกส์และคลังสินค้าในประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนผ่านจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทสนับสนุน ไปสู่การเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเศรษฐกิจยุคใหม่

เมื่อเศรษฐกิจโลกเปลี่ยนจาก “เศรษฐกิจการผลิต” ไปสู่ “เศรษฐกิจการกระจายสินค้า” ความสามารถของประเทศในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว

สำหรับประเทศไทย การพัฒนาตลาด Logistics Real Estate อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ประเทศสามารถก้าวขึ้นเป็น Regional Supply Chain Hub ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ได้ในอนาคต