Thailand Taxonomy กับผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และเจ้าของอาคารเก่า: โอกาสและทางรอดในยุคอสังหาฯ คาร์บอนต่ำ

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property and Asset Management, JLL Thailand

รองประธาน สถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI)

14 April 2025

บทนำ

ในช่วงที่โลกกำลังก้าวเข้าสู่การเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจคาร์บอนต่ำ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยซึ่งมีสัดส่วนการใช้พลังงานและปล่อยก๊าซเรือนกระจกรวมกว่า 21% ของประเทศ (รวมอาคารพักอาศัยและพาณิชยกรรม) กำลังถูกจับตาอย่างหนักในฐานะกลไกสำคัญต่อการบรรลุเป้าหมาย Net Zero

ร่าง Thailand Taxonomy Phase II (Construction and Real Estate) ซึ่งจัดทำโดยหน่วยงานรัฐและเอกชนร่วมกันในเดือนมีนาคม 2025 กำหนดแนวทางใหม่สำหรับการประเมินกิจกรรมในภาคอสังหาฯ ว่า “ยั่งยืน” หรือไม่ ผ่านเกณฑ์ที่เน้นการลดคาร์บอนและความสามารถในการรับมือกับสภาพภูมิอากาศสุดขั้ว

1. Taxonomy คืออะไร และทำไมภาคอสังหาฯ ต้องใส่ใจ

Thailand Taxonomy คือชุดเกณฑ์ที่ใช้ประเมินกิจกรรมเศรษฐกิจว่า “เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม” หรือไม่ เช่น การก่อสร้างอาคาร การปรับปรุง การเป็นเจ้าของ และการติดตั้งอุปกรณ์

กิจกรรมที่เข้าเกณฑ์ “สีเขียว” หรือ “สีเหลือง” จะสามารถเข้าถึงเงินทุนที่เป็น Green Finance หรือ ESG Fund ได้ง่ายขึ้น และได้รับการสนับสนุนจากทั้งตลาดการเงินและภาครัฐ

2. ข้อกำหนดที่สำคัญต่อผู้พัฒนาโครงการ

2.1 โครงการก่อสร้างใหม่

อาคารใหม่ที่ต้องการเข้าเกณฑ์ “สีเขียว” ต้อง:

• ปล่อยก๊าซเรือนกระจก (GHG Emission) ไม่เกินเกณฑ์ในตารางลดคาร์บอนของประเทศหรือ

• ได้รับใบรับรองอาคารเขียว เช่น TREES Gold/Platinum, LEED Gold/Platinum หรือ EDGE Advanced

2.2 การปรับปรุงอาคาร (Renovation)

หากยังไม่สามารถเข้าข่าย “สีเขียว” ได้ โครงการสามารถจัดอยู่ในหมวด “สีเหลือง” ได้หาก:

• ลดการใช้พลังงานหรือค่าการปล่อย GHG ได้อย่างน้อย 30% สำหรับอาคารขนาดเล็ก หรือ 20% สำหรับอาคารขนาดใหญ่

3. โอกาสสำหรับผู้พัฒนาโครงการ

• เข้าถึงเงินทุนได้ง่ายขึ้น: เช่น Green Bonds หรือสินเชื่อที่เชื่อมโยงกับ ESG ซึ่งให้เงื่อนไขดีขึ้นเมื่อโครงการเข้าข่าย “สีเขียว” หรือ “สีเหลือง”

• สร้างความแตกต่างทางการตลาด: โครงการที่แสดงค่า Emission, มีใบรับรองสีเขียว จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อและนักลงทุนยุคใหม่

• ลดความเสี่ยงในอนาคต: เช่น ความเสี่ยงจากน้ำท่วมหรือพลังงานราคาแพง โดยผ่านการประเมิน Climate Risk Assessment และออกแบบให้ลดผลกระทบได้ดีขึ้น

4. ผลกระทบและโอกาสสำหรับนักลงทุน

• พอร์ตการลงทุนที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม: กองทุน REITs, นักลงทุน ESG และธนาคารพาณิชย์จะเริ่มพิจารณาความเข้ากันได้กับ Taxonomy เป็นตัวพิจารณาหลัก

• สินทรัพย์ที่ไม่เข้าเกณฑ์อาจมีมูลค่าลดลง: อาคารที่มีการใช้พลังงานสูง ไม่มีใบรับรอง หรือไม่สามารถปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศ อาจกลายเป็น “สินทรัพย์สีแดง” ที่มีความเสี่ยงสูง

5. แนวทางการปรับตัวเชิงกลยุทธ์

• ออกแบบโครงการตามเส้นทางลดคาร์บอน (Decarbonisation Pathways) ตั้งแต่เริ่มต้น

• วางแผนขอใบรับรองอาคารเขียวล่วงหน้า เพื่อประกอบเอกสารทางการเงินและการตลาด

• จัดเก็บและรายงานข้อมูลพลังงาน/คาร์บอน ตามมาตรฐาน เช่น IPMVP

• ประเมินพอร์ตหรือโครงการด้วย Taxonomy Framework เพื่อดูสถานะและปรับปรุงแผนธุรกิจ

6. ผลกระทบต่อเจ้าของอาคารเก่า และแนวทางการปรับตัว

6.1 ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

• มูลค่าทรัพย์สินลดลง หากอาคารไม่สามารถปรับปรุงให้เข้าข่าย “สีเขียว” หรือ “สีเหลือง”

• เข้าถึงแหล่งเงินทุนยากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อรีไฟแนนซ์ในอนาคต

• ต้นทุนการใช้งานที่สูงขึ้น เช่น ค่าไฟฟ้า ซ่อมบำรุง หรือเบี้ยประกันจากความเสี่ยงทางสภาพอากาศ

6.2 แนวทางการปรับตัว

ก) ปรับปรุงให้เข้าเกณฑ์ “สีเหลือง”

• รีโนเวตระบบแสงสว่าง, เครื่องปรับอากาศ, ฉนวน หรือระบบน้ำร้อน เพื่อลดการใช้พลังงานลง 30%

ข) ยกระดับเพื่อเข้าเกณฑ์ “สีเขียว”

• รีโนเวตทั้งระบบให้ผ่านค่า Emission Target ตามปีเป้าหมาย

• หรือวางแผนขอใบรับรอง TREES/LEED พร้อมตรวจสอบตามขั้นตอน Pre-Certification

ค) ประเมินความเสี่ยงภูมิอากาศ

• สำรวจความเสี่ยงจากน้ำท่วม ความร้อนสูง ฯลฯ

• ติดตั้งโซลูชัน เช่น ระบบ Early Warning, แผงกันน้ำ, Green Roof, หรือวัสดุสะท้อนความร้อน

ง) รายงานข้อมูลตามมาตรฐานสากล

• จัดเก็บข้อมูลคาร์บอนและพลังงาน เพื่อรองรับทั้งการจัดการภายใน และการตรวจสอบจากภายนอกในอนาคต

บทสรุป

Thailand Taxonomy ไม่ใช่เพียงเครื่องมือสิ่งแวดล้อม แต่เป็นเครื่องชี้ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในทศวรรษหน้า ผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของอาคารที่สามารถปรับตัวให้เข้าเกณฑ์ “สีเขียว” หรือ “สีเหลือง” ได้ก่อน ย่อมได้เปรียบทั้งด้านการเข้าถึงเงินทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม และการบริหารความเสี่ยงในระยะยาว

อ้างอิง: Thailand Taxonomy Phase II – Construction and Real Estate (Final Draft, March 2025), จัดทำโดย กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติฯ ธนาคารแห่งประเทศไทย ก.ล.ต. และภาคีเครือข่าย

Acknowledgement:

"This article was generated with the assistance of ChatGPT, an AI language model, and subsequently reviewed and edited by the author."