🏙️ Your Building Is Alive—But Is It Learning?

จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์

Head of Property Management, JLL Thailand

เลขาธิการ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

31 October 2025

ในวันที่อาคารไม่ใช่เพียงสิ่งปลูกสร้าง แต่เป็นสิ่งมีชีวิตที่ต้อง ‘เรียนรู้’ เพื่ออยู่รอดในโลกแห่งข้อมูล

1. จากอาคารที่ “ทำงาน” → สู่อาคารที่ “เข้าใจตัวเอง”

อาคารในอดีตถูกออกแบบให้ “ทำงานได้” — ระบบไฟ ระบบแอร์ ระบบน้ำ ประสานกันเพื่อให้คนอยู่ได้อย่างสบายแต่ในปัจจุบัน นิยามของ “อาคารที่ดี” เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงเพราะ อาคารไม่ใช่เพียงเครื่องจักรกลขนาดใหญ่ แต่คือสิ่งมีชีวิตที่มีระบบประสาท ข้อมูล และการตอบสนอง

เซนเซอร์ในแต่ละพื้นที่เปรียบเหมือนประสาทรับรู้ BMS เปรียบเหมือนสมองกลาง AI และ Machine Learning คือระบบเรียนรู้ที่ช่วยให้อาคาร “จดจำและตัดสินใจดีขึ้น” ในทุกวัน

คำถามคือ — อาคารของคุณ “เรียนรู้” หรือแค่ “ตอบสนองตามคำสั่งเดิมๆ”?

2. Building as an Organism — มุมมองใหม่ของผู้บริหารอาคาร

ถ้ามองอาคารเป็นสิ่งมีชีวิต ผู้จัดการอาคารก็ไม่ต่างจาก “แพทย์” หรือ “โค้ช”ที่ต้องเข้าใจทั้ง “สรีรวิทยา” (ระบบภายใน) และ “พฤติกรรม” (ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง)

• ระบบ HVAC คือระบบหายใจ — ต้องหายใจอย่างมีประสิทธิภาพ (Energy Efficient Breathing)

• ระบบไฟฟ้าคือระบบไหลเวียนโลหิต — ต้องจ่ายพลังงานได้ตรงจุด ไม่สูญเสีย

• ระบบ CMMS/BMS คือสมองและระบบประสาท — ต้องรับรู้ เรียนรู้ และปรับปรุงการทำงาน

• ทีมปฏิบัติการ คือระบบภูมิคุ้มกัน — ต้องรู้เท่าทันความผิดปกติและตอบสนองได้ทันเวลา

ดังนั้น “Building Manager” ยุคใหม่ ต้องไม่ใช่แค่ผู้ควบคุมระบบ แต่ต้องเป็น “ผู้นำการเรียนรู้ของอาคาร” (Learning Facilitator of the Building)

3. จาก Data → Insight → Action → Learning Loop

หัวใจของอาคารที่ “เรียนรู้ได้” อยู่ที่ การปิดวงจรข้อมูล (Feedback Loop) ระบบอัจฉริยะจะไม่มีความหมายเลย ถ้าข้อมูลไม่ถูกนำไปสู่การปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง

ตัวอย่างเช่น

• เมื่อระบบ AI ตรวจพบว่า AHU ตัวใดใช้พลังงานสูงกว่าค่าเฉลี่ย → ต้องไม่หยุดที่ Alert แต่ต้องถามต่อว่า “เพราะอะไร?” “จะปรับอย่างไร?” และ “ผลลัพธ์ดีขึ้นหรือไม่?”

• เมื่อ Tenant Complaints ลดลงหลังปรับเวลาทำงานของระบบแอร์ → ต้องเก็บข้อมูลนั้นเป็น Knowledge Pattern สำหรับพื้นที่อื่น ๆ

อาคารที่ “เรียนรู้ได้” คืออาคารที่ทีมบริหารสามารถ “เชื่อมโยงเหตุ-ผล” ระหว่างข้อมูลเชิงเทคนิคกับ

ผลลัพธ์จริงของผู้ใช้อาคารและทำซ้ำจนเกิด Cognitive Feedback System— ระบบที่ไม่เพียง “ตอบสนอง” แต่ “เข้าใจ” และ “ปรับตัวได้เอง”

4. Learning Building ≠ Smart Building

หลายอาคารวันนี้ “Smart” แต่ยัง “ไม่ฉลาด”เพราะแม้จะมี Dashboard เต็มผนัง มี IoT ทุกชั้น แต่ไม่เคยใช้ข้อมูลเหล่านั้นสร้าง “การเรียนรู้” เลย

• Smart Building คืออาคารที่ “รวบรวมข้อมูลได้”

• Learning Building คืออาคารที่ “ตีความและใช้ข้อมูลนั้นพัฒนาได้”

ตัวอย่างเช่น

Smart Building จะปรับอุณหภูมิตามจำนวนคน แต่ Learning Building จะ “เรียนรู้พฤติกรรมคน” ว่าช่วงไหนควรปรับล่วงหน้า หรือช่วงใดควรลดการจ่ายอากาศเย็นเพื่อประหยัดพลังงาน

นี่คือความต่างระหว่าง “ระบบอัตโนมัติ” กับ “ระบบที่ฉลาดจากประสบการณ์จริง”

5. การเรียนรู้ของอาคาร = การเรียนรู้ของทีมบริหาร

อาคารจะไม่เรียนรู้ ถ้าทีมบริหารไม่เรียนรู้ Building Intelligence เริ่มจาก Human Intelligence

องค์กรที่ประสบความสำเร็จในการบริหารอาคารยุคใหม่ ล้วนมีวัฒนธรรมดังนี้

1. เรียนรู้จากเหตุการณ์ – ทุก Incident ถูกนำมาวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ

2. เรียนรู้จากข้อมูล – ใช้ Data Analytics และ AI ไม่ใช่เพื่อโชว์ แต่เพื่อปรับปรุง

3. เรียนรู้จากผู้ใช้อาคาร – รับฟัง Feedback เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีขึ้น

4. เรียนรู้ข้ามทีม – เชื่อมโยง Engineering, Housekeeping, Security เพื่อแก้ปัญหาเชิงระบบ

เพราะ “อาคารเรียนรู้ได้เฉพาะเท่าที่คนในอาคารเปิดใจเรียนรู้ร่วมกัน”

6. Building Memory — จาก Historical Data สู่ Predictive Wisdom

อาคารทุกหลังมี “ความจำ” — ข้อมูลสะสมจากปีที่ผ่านมาแต่สิ่งที่ต่างคือ “ใครใช้มันให้เกิดประโยชน์ได้มากกว่ากัน”

• อาคารทั่วไปเก็บ Log เพื่อให้ครบ

• อาคารที่เรียนรู้ได้ ใช้ Log เพื่อสร้าง Predictive Model

• และเมื่อไปถึงระดับสูงสุด จะเข้าสู่ Prescriptive Stage — ระบบที่ “แนะนำแนวทางการตัดสินใจ” เองได้

ในมุมของการบริหารอาคารนี่คือการเปลี่ยนจาก Reactive → Predictive → Prescriptive → Cognitive Management หรืออีกนัยหนึ่ง คือการพา “อาคาร” เดินทางสู่ระดับที่ “เข้าใจตัวเองและช่วยผู้จัดการตัดสินใจได้”

7. The Future of Building Management: Cognitive Era

อนาคตของการบริหารอาคาร จะไม่ใช่เพียงการ Optimize ระบบพลังงานแต่คือการสร้าง “Ecosystem แห่งการเรียนรู้” ระหว่าง

• อาคาร

• ผู้บริหาร

• ผู้ใช้งาน

• และข้อมูลที่ไหลเวียนอย่างต่อเนื่อง

เมื่อ AI ช่วยจำ และคนช่วยตีความเราจะได้อาคารที่ “รู้จักตัวเองมากขึ้นทุกวัน” และผู้จัดการอาคารที่ “เข้าใจทั้งเทคโนโลยีและความเป็นมนุษย์” ในเวลาเดียวกัน

8. สรุป: อาคารของคุณ “เรียนรู้” แล้วหรือยัง?

ในยุคที่ทุกอาคารมีระบบอัจฉริยะสิ่งที่จะสร้างความต่าง ไม่ใช่เทคโนโลยีแต่คือ ความสามารถในการเรียนรู้ร่วมกันระหว่าง “อาคาร” กับ “คน”

The most intelligent buildings are not the ones with the most sensors,but the ones where data becomes wisdom — and wisdom becomes action.

💬 บทส่งท้าย

การบริหารอาคารที่แท้จริง ไม่ใช่แค่ทำให้ระบบเดินได้ แต่คือการทำให้ “อาคารและทีม” เติบโตไปด้วยกันเพราะเมื่ออาคารเรียนรู้ — เมืองก็เรียนรู้ — และโลกของการบริหารอาคารจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป